У світовій практиці іпотечного кредитування прийнято розрізняти три основні моделі:
• усічено-відкриту (англійську, іспанську, французьку, італійську та ін.). Чим же вони відрізняються один від одного?
Американська модель, яка існує в своєму нинішньому вигляді вже більше ста років, орієнтована на стандартні фінансові продукти - заставні та цінні папери. Людина набуває готове житло, сплачуючи готівкою лише незначну частину його вартості, а решту суми - позиковими грошима, які йому надає спеціалізований іпотечний банк під заставу нерухомості, що купується. Повернення кредиту відбувається протягом 15-30 років.
Як пояснила Лариса Хорева, генеральний директор агентства нерухомості «Avenue Property» (м.Москва), функціонування такої моделі зумовлено наявністю чотирьох основних суб'єктів ринку: позичальника (заставодавця), іпотечного банку (заставодержателя), інвестора і держави. Ролі кожного з них можна розглянути на прикладі. Припустимо, людина захотіла придбати будинок. Він приходить в агентство нерухомості, де йому підбирають підходящий варіант, а потім звертається в іпотечний банк, який розглядає його прохання про видачу кредиту. Після того як банк видав кредити своїм клієнтам, він формує так званий іпотечний пул, тобто сукупність виданих кредитів (заставних). І ось на цій стадії через спеціальні компанії, які займаються продажем заставних по кредитах, в гру вступає держава. Використовуючи посередництво найбільших фірм, воно виступає гарантом з цінних паперів іпотеки. Заставні продаються інвесторові, який отримує по ним постійний невеликий прибуток. Крім того, існує ряд організацій, наприклад пенсійні фонди і страхові компанії, які в обов'язковому порядку, відповідно до законодавства, набувають певну кількість іпотечних заставних.
Таким чином, в рамках американської моделі утворюються два іпотечних ринку - первинний, де видаються житлові кредити, і вторинний, де обертаються цінні папери, випущені на базі пулів іпотечних позик. Кредитна установа може надавати довгострокові кредити під заставу нерухомості, що купується, не маючи достатнього обсягу «довгих» ресурсів. Видавши іпотечний кредит, банк продає право вимоги по ньому кінцевого інвесторові або фінансовому посереднику, а на виручені кошти видає новий кредит.
Як відомо, американський криза почалася з іпотечної системи. Може бути, це сталося через неспроможність самої моделі? «Ні, модель тут ні до чого, - вважає Станіслав Дехтулінскій, керівник філії Міського іпотечного банку (Єкатеринбург). - Справа в іншому. Протягом останніх двадцяти років, коли ціни на нерухомість в США тільки росли, будь-який середньостатистичний американець, навіть з непідтвердженими і не дуже високим рівнем доходу, міг легко отримати іпотечний кредит на 100% вартості житла, причому не один раз. Можна було перезаставляти дану нерухомість за новою оціночної вартості і брати новий кредит. У якийсь момент кількість перейшла в якість, ціни на нерухомість досягли стелі і стали падати. В результаті за ланцюговою реакцією почала валитися звична схема, позичальники стали допускати дефолти і в підсумку відмовилися платити зовсім, повернувши заставу. Так що однією з основних причин американської кризи стало захоплення банками сегментом subprime ».
До речі кажучи, російська схема іпотечного кредитування близька до американської дворівневої моделі, хоча не можна сказати, що вона повністю її копіює. Проте незадовго до настання світової кризи і у нас стали проявлятися небезпечні тенденції, наприклад пропозицію іпотечних кредитів на 100-процентну вартість застави. Від ситуації, подібної до американської, нас врятувало те, що в Росії обсяг іпотеки становить всього 2-3% від ВВП, в той час як в США - в рази більше.
Відмінність німецької моделі іпотеки від американської полягає в тому, що нерухомість розглядається як одиничний, неповторний товар, до якого не можна підходити з однаковими мірками. Тому кожна заставна в Німеччині ускладнена безліччю подробиць і не піддається уніфікації, чим обмежується вторинний ринок заставних. Адже ніхто не буде швидко приймати рішення про покупку цінних паперів, умови реалізації яких в кожному випадку різні. Тому для підтримки балансу активів і пасивів німецькі позичкові компанії змушені виступати в якості емітентів власних цінних паперів і формувати досить солідний статутний фонд, що в американській моделі необов'язково. Тобто ця модель іпотеки однорівнева. Крім того, для залучення довгострокових коштів в Німеччині добре розвинена система накопичувальних рахунків, так звана система будівельних заощаджень. «Все робиться по-німецьки грунтовно, - розповідає Лариса Хорева. - Перш ніж отримати кредит, спочатку потрібно відкрити спеціальний накопичувальний рахунок в ощадній касі, інакше кажучи, в іпотечному банку. Після закінчення п'ятого-ти-восьми років щомісячних внесків в обумовленому контрактом розмірі, коли на рахунку накопичується сума, рівна вартості певної частини житла, вкладник отримує житловий кредит. Процентні ставки (як на внесок, так і на кредит) залишаються фіксованими на весь час дії контракту. Як правило, вони складають 5-6% річних, що в середньому на 4% нижче ринкових. Мінімальний термін погашення позики становить 12 років. Потрібно також відзначити, що при німецької моделі іпотечного кредитування громадянам ще «на старті» пропонуються конкретні типи житла в конкретних районах забудови ».
Держава всіляко підтримує вкладників стройсберкасс. Після отримання житлового кредиту позичальникові виплачуються щорічні премії, надаються дотації (до 10% вартості житла), пільговий кредит при погашенні відсотків, а також податкові пільги. Розмір державної допомоги залежить від матеріального становища конкретного позичальника, складу його сім'ї і т.п. Неважко здогадатися, що така схема орієнтована на людей з доходом середнього і навіть нижче середнього рівня. Кожні 500 млн євро, виплачені вкладникам стройсберкасс у вигляді премії, стимулюють надходження додаткових 11 млрд євро в якості інвестицій в житлову сферу. А кожен євро, виплачений у вигляді державної підтримки при придбанні житла, повертається державі у вигляді 2,8 євро податків. Так що в Німеччині іпотекою задоволені всі - і держава, і вкладники.
Здавалося б, все чудово, проте, як зазначає Станіслав Дехтулінскій, така схема більш життєздатна в умовах стабільної економіки, коли немає побоювань щодо збереження і можливого знецінення довгострокових накопичень в зв'язку з інфляцією.
Проста, але залежна
Третьою моделлю іпотечного кредитування - найбільш простий і в той же час найбільш недосконалою - є усічено-відкрита. Вона в основному замикається в рамках первинного ринку заставних. Отримані іпотечними банками, вони, як правило, використовуються в якості забезпечення частини залучених зовнішніх фінансових коштів. Ця модель може застосовуватися як спеціалізованими іпотечними, так і універсальними банками, що мають відділи іпотечного кредитування. Першою важливою характеристикою такої схеми є те, що сукупна заявка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може забезпечуватися банком з довільних джерел, в тому числі за рахунок власних капіталів, коштів вкладників банку, які перебувають на депозитах, міжбанківських кредитів і т.д. Друга характерна риса - залежність процентних ставок по іпотечних позиках від загального стану кредитно-фінансового ринку в країні. У зв'язку з цим масштаб і активність банків у сфері іпотечного кредитування різна в окремі сприятливі і несприятливі періоди.
«Усіченому-відкрита модель відносно проста, і саме з цієї причини набула широкого поширення в світі, особливо в тих країнах, де недостатньо сформована інфраструктура фінансового ринку і ринку цінних паперів. Однак і в таких розвинених країнах, як Великобританія, Франція, Іспанія, Італія, вона теж займає вагому нішу на ринку іпотечних послуг », - говорить на закінчення Лариса Хорева.
Безумовно, у кожної моделі іпотеки є свої плюси і мінуси. Головною особливістю американської схеми є передача кредиту з балансу первинного кредитора на баланс кредитора вторинного, а відповідно, і перерозподіл основних іпотечних ризиків. Дану систему перерозподілу ризиків і можна вважати мінусом американської моделі, оскільки банк-кредитор з центральної фігури ринку кредитування перетворюється в чисто операційне ланка якогось дуже великого «конвеєра».
Німецька модель іпотеки більш безпечна, так як, за великим рахунком, фінанси знаходяться в замкнутій системі. При такому розкладі на вкладені кошти не впливає ситуація на ринку фінансових послуг і житла. До мінусів такої схеми можна віднести те, що людину обмежують у виборі нерухомості, і те, що власником житла можна стати тільки після повної виплати його вартості.
Простота усічено-відкритої системи іпотечного кредитування обертається мінусом у вигляді залежності процентних ставок по кредитах від загального стану кредитно-фінансового ринку тієї чи іншої країни.
Цілком ймовірно, що під впливом світової фінансової кризи моделі іпотеки зазнають деяких змін. Хоча найпростіші дії в цьому напрямку банками вже зроблені - умови щодо надання іпотечних кредитів у всіх країнах змінилися, а вимоги до позичальників стали більш жорсткими.