Дуже поширилася останнім часом ситуація, коли, маючи намір придбати в іпотеку квартиру або інший об'єкт нерухомості, людина замислюється про здачу її в оренду. В цьому випадку позичальник набуває ще одне джерело доходу, з якого і погашається зобов'язання перед банком.
З одного боку - це раціональний підхід, отримання ще одного джерела доходу, зміцнення фінансового становища позичальника, що вигідно в тому числі і банку. З іншого боку, при іпотечному кредиті банк має всі права відслідковувати стан майна, що знаходиться у нього в заставі за кредитними зобов'язаннями. А при здачі квартири в оренду досить велика ймовірність того, що квартира швидко прийде в досить жалюгідний стан. І тому банк просто може не дати дозволу на здачу закладеного майна в оренду. Давайте розберемо всі плюси і мінуси такої ситуації.
Чи можна здавати іпотечну квартиру в оренду?
У разі іпотечного кредитування позичальник є заставодавцем, а банк заставодержателем квартири, що купується, іншого об'єкта нерухомості. Відповідно до закону, що регулює цей вид кредиту, позичальник не зобов'язаний погоджувати оренду з банком. Але тут є невеликі обмеження. Договір оренди повинен бути укладений на термін, що не перевищує термін договору іпотеки. І приміщення повинно використовуватися саме для тих цілей, для яких він призначений. Житлове - для проживання, торговельне - під магазин, і т.п.
Але відсутність законодавчо встановленої необхідності узгоджувати з банком передачу в оренду приміщення, яке знаходиться в заставі у банку, ще не означає, що можна це робити в будь-якому випадку. У самому кредитному договорі може бути прописано умова - заборона на здачу в оренду заставного майна або ті чи інші обмеження на цей рахунок. Включення такої умови в договір іпотеки не суперечить чинному законодавству, і більшість російських банків цим користуються. Тобто позичальник уже за умовами договору зобов'язаний узгодити оренду з банком і отримати від нього письмовий дозвіл.
Тонкощі оренди іпотечної квартири
При покупці квартири в іпотеку власником стає позичальник. Проте, банк має право як заставодержатель періодично перевіряти стан майна, що знаходиться у нього в заставі. Тому ні власник приміщення, ні орендар не повинні цьому перешкоджати. А також позичальник повинен сповіщати банк про прописку в квартиру власника або орендаря і членів його сім'ї.
Банк має право, і це часто теж вказують в договорі іпотеки, розірвати договір за своєю ініціативою в разі виявлення незаконного проживання осіб в квартирі, а також при здачі в оренду по які узгодженим з банком договором. Але на практиці розірвання договорів з цієї причини трапляються вкрай рідко. Кредитній установі набагато важливіше, що позичальник вчасно і в повному обсязі вносить платежі за договором іпотеки. Перевірка ж стану приміщення, виявлення складу проживаючих у ньому осіб вимагає додаткових витрат від банку.
У кредитних установ є інший спосіб зменшити свої ризики. Квартира, що здається в оренду позичальником, є предметом підприємницької діяльності. А така діяльність несе в собі великі ризики. Тому і відсоток по страхуванню в цьому випадку буде трохи вище. Крім того, позиція банку така, що орендар може завдати істотної шкоди приміщенню, що спричинить за собою зниження ринкової вартості об'єкта нерухомості. А банк, як заставодержатель, в цьому вкрай не зацікавлений. Однозначно можна сказати, що банком тільки вітається відкрите взаємодія з ним позичальника з приводу предмета договору іпотеки.
Але позичальники, не дивлячись на умови договору, все ж намагаються укласти договір оренди без відома банку. І перевірити цей факт банк навряд чи зможе, так як він не бере участь в складанні договору, ні в прийомі платежів, ні в оподаткуванні цих угод. В цьому випадку всі зобов'язання, пов'язані з необхідністю сплати податків на доходи в розмірі 13% лягають на позичальника. Він зобов'язаний і декларувати грошові надходження від оренди майна, і сплачувати обчислений податок. Банк до цих обов'язків не має відношення.
Експерти в цьому питанні радять, що якщо позичальник купує квартиру з метою здавати її в оренду, поки йдуть виплати за кредитним договором, брати кредит на максимально можливий термін. Щомісячний платіж в цьому випадку мінімальний, а позичальник зможе не тільки компенсувати його надходженнями від оренди, а й отримувати дохід, що поповнює сімейний бюджет.
Здача в оренду квартири, що знаходиться в іпотеці, може бути непоганим джерелом доходу. Відомий факт, що орендна плата з часом регулярно підвищується, тоді як щомісячний платіж за іпотечним кредитом, в залежності від умов договору, має постійну величину і не змінюється протягом усього терміну кредитування або навіть знижується.