У попередньому матеріалі із земельного питання було розказано, про правову схемою, яка дозволяє недорого отримати у власність муніципальні земельні ділянки, користуючись положеннями Земельного Кодексу «про виділення земельної ділянки з попереднім узгодженням місця розміщення». Цього разу йтиметься про ще одній колії отримання дешевої державної землі у власність.
У попередньому матеріалі із земельного питання було розказано, про правову схемою, яка дозволяє недорого отримати у власність муніципальні земельні ділянки, користуючись положеннями Земельного Кодексу «про виділення земельної ділянки з попереднім узгодженням місця розміщення». Цього разу йтиметься про ще одній колії отримання дешевої державної землі у власність. В першу чергу це шлях підходить для тих, хто бажає побудувати власний окремий будинок і сад. Основна відмінність схеми в тому, що обійтися без аукціону (торгів) неможливо - така вимога Земельного Кодексу: ділянки під житлове будівництво виділяються тільки на торгах. Але чиновники непогано знають, як перетворити торги в порожню формальність.
Після того, як бажана земля знайдена і узгоджена, відбувається її офіційне межування і постановка на кадастровий облік. Далі починається підготовка земельних торгів. Вони в свою чергу можуть бути двох типів. У першому випадку ділянка продається, а в другому - здається в оренду. Єдиної практики за призначенням початкової ціни оренди або продажу в країні немає. Багато що залежить від традицій і правової практики, що склалися в конкретному муніципалітеті і регіоні. Початкова ціна на торгах з продажу ділянок для ІЖС або ЛПХ, як правило, близька до кадастрової. На торгах по оренді ділянок щороку оренди в середньому випадку оцінюється в 2-4% від кадастрової вартості ділянки. З урахуванням того, що після спорудження будинку на орендованій ділянці орендар має безумовне право викупу землі у муніципалітету за 3% від кадастрової вартості, організація торгів по оренді, безсумнівно, вигідніше. Наприклад, якщо орендувати земельну ділянку на 5 років і за ці 5 років не поспішаючи побудувати і зареєструвати житловий будинок і потім викупити землю, сама ділянка обійдеться в середньому випадку в 13-23% від кадастрової вартості. Особливо вигідна остання схема була до кадастрової переоцінки - коли кадастрова вартість була ще в кілька разів нижче ринкової. Але і зараз, коду кадастрова вартість земельних ділянок вже часто перевищує ринкову, схема залишається привабливою. Однак останнє слово, про те здавати ділянку на торгах в оренду або продавати відразу, залишається за муніципалітетом. При цьому типова практика полягає в тому, що в торгах, організованих місцевою владою, зазвичай бере участь тільки сам ініціатор торгів - майбутній власник ділянки. Конкуренція між заявниками буває рідко, і це не дивлячись на те, що в Росії функціонує федеральний портал torgi.gov.ru, де в обов'язковому порядку публікується документація по всім торгів з продажу земельних ділянок під житлове будівництво, в тому числі індивідуальне.
Викупити землю, надану для ведення особистого підсобного господарства за 3% від кадастрової вартості, набагато простіше і швидше, ніж землю, надану для індивідуального житлового будівництва. Справа в тому, що на ділянці для ведення особистого підсобного господарства досить побудувати будь-господарська споруда - наприклад, сарайчик і зареєструвати його. На ділянці для індивідуального житлового будівництва доведеться звести будівлю, яка повинна мати всі ознаки індивідуального житлового будинку та бути зареєстровано в такій якості.
Хоча все вищесказане непогано відомо активним учасникам земельного ринку, є нюанси, які відомі небагатьом. Справа в тому, що можливий пільговий викуп орендованих ділянок, навіть за відсутності на них зведених і прийнятих в експлуатацію будівель. По-перше, такий викуп можливий в силу положень Цивільного кодексу (статті 624 і 250). По-друге, передбачається він і відповідно до статті 22 Земельного Кодексу Російської Федерації, яка проголошує переважне право орендаря на викуп земельної ділянки. Причому ціна викупу обтяженого орендою ділянки визначається місцевими традиціями. Важливий нюанс при цьому полягає в тому, що рішення про те, чи дозволити чи ні викуп, буде приймати муніципалітет - поки не зведено будівлю, він має повне право відмовити в продажу ділянки орендарю. Має, але далеко не завжди відмовляє, і в результаті ділянки для ведення особистого підсобного господарства, здані в оренду, приватизуються за 10-15% від кадастрової вартості майже відразу після підписання договорів оренди.
Так чи інакше, але завдяки можливості приватизації муніципальних земель для будівництва приватного будинку десятки тисяч сімей у всій країні вже стали щасливими володарями недорогий землі з перших рук, тобто від місцевої влади, а десятки тисяч посередників, які налагодили зв'язки з місцевим чиновництвом, заробили солідний капітал .