Деякі об'єкти нерухомості мають статус часткової власності - це частина в загальному праві, яка часто дістається спадковим шляхом, а також після спільного придбання нерухомості, розділу майна або приватизації комунальної квартири декількома власниками. Частки є самостійними об'єктами права, які також продаються, купуються, підлягають спадок, дарування або іншого формату передачі прав на нерухомість.
Що значить купити частку в квартирі?
Купити частку в квартирі - означає придбати деяку частину в праві власності на нерухомість, де інші частини належать іншим власникам.
Як правило, частка купується з певною метою:- для реєстраційного обліку на цій житлоплощі;
- для проживання в одному з приміщень багатокімнатної квартири;
- як інвестиції;
- з метою подальшого викупу всього об'єкта.
В часткової власності кожному власнику в загальному праві належить певна частка. Це може бути 1/2, 1/5, 1/100 або 15/48, при цьому в угоді може брати участь будь-який часткової формат. Коли частка не виділена в натуральному форматі, складно визначити, яка саме частина нерухомості продається, в цих випадках співвласники часто вирішують питання про права користування об'єктом в суді. Частка, виділена в натурі, як правило, відповідає одній або декільком кімнатах в квартирі, закріпленими за формальним власником.
Частка в квартирі продається, як будь-який об'єкт нерухомості, за умови деяких доповнень до пакету документації, необхідної для реєстрації права власності.
Як купити частку в квартирі у родичів?
Найчастіше, отримавши в спадок об'єкт нерухомості, громадяни мимоволі стають учасниками часткової власності. Схожа ситуація відбувається при приватизації об'єкта на кількох членів сім'ї або родичів. Надалі один з родичів прагне придбати весь об'єкт в цілому.
Всі учасники часткової власності мають юридичним перевагою - вони мають переважне право покупки. Тобто, прийнявши рішення продати свою частку, її власник спочатку повинен запропонувати угоду іншим співвласникам.
У письмовому форматі власник частки зобов'язаний повідомити решту власників об'єкта про вартість продажу, умови купівлі та часовому періоді пропозиції. При відмові інших власників купувати частку або при закінченні 30 днів угода може бути проведена з третіми особами.
Тому, знаючи про те, що родич продає свою частку, кожен учасник пайових правовідносин повинен пам'ятати, що в цьому варіанті переважне право на покупку у нього.
Як купити частку в квартирі в іпотеку?
Купити частку в об'єкті нерухомості в іпотеку формально можливо, в практичному плані все не так добре. Далеко не всі банківські структури готові кредитувати часткову власність, точніше, таких банків - одиниці. Але навіть вони встановлюють особливі умови, відмінні від стандартного іпотечного кредитування, адже частка в квартирі вважається високоризикованих активом.
Найбільш часто банки погоджуються оформляти житлову позику тільки за умови, що це єдина частка в квартирі, яка не належить позичальнику, і після видачі іпотеки він зможе стати власником всього об'єкта. У цих ситуаціях заставним майном визнається вся квартира.
Звичайно, зустрічаються і такі програми, за якими можна придбай окрему частку або кімнату, виділену в натурі, але зустрічаються вони в лінійці банківських пропозицій вкрай рідко і відрізняються більш високими процентними ставками.
Як купити частку квартири на материнський капітал?
Обсяг материнського капіталу часто не дозволяє реалізувати його для покупки повноцінного житла, і тоді батьки, намагаючись освоїти пільгові кошти, підшукують частку в квартирі, яку можливо придбати з використанням маткапіталу.
Законодавчо це можливо, але основною умовою придбання є обов'язковий виділ частки в натурі, тобто купується частина об'єкта нерухомості повинна бути відокремлена від інших кімнат та місць загального користування. Тобто, за допомогою капіталу можна придбати кімнату в багатокімнатної квартирі або гуртожитку.
Ще однією важливою умовою покупки частки з використанням маткапіталу є виключення угод з родичами. Тобто придбай кімнату в об'єкті, де співвласниками є родичі не можна. Такий захід дозволяє державі боротися з фіктивною реалізацією материнського капіталу.
Як купити частку в приватизованій квартирі?
Якщо квартира приватизована і належить кільком власникам, то придбати одну з часткою цілком реально. Хоча іноді можна зіткнутися зі складнощами, пов'язаними з переважним правом покупки у інших власників.
Тому для угоди і реєстрації договору потрібно, крім стандартного комплекту документації, нотаріально завірене повідомлення інших учасників власності про продаж об'єкта за певну ціну, з моменту отримання якого минуло тридцять днів.
А якщо до питання про продаж частки в квартирі сусіди ставляться нормально, то можна просто з'їздити з ними до нотаріуса, де вони складуть офіційну відмову від переважного права придбання - в цьому випадку питання вирішується протягом дня і не потрібно чекати цілий місяць до виходу на угоду .
Якщо порядок користування визначено або частка виділена в натурі, то можна відразу реєструвати договір купівлі-продажу. В іншому випадку, краще спочатку скласти угоду з іншими співвласниками про перерозподіл часток, зареєструвати його, а потім, на підставі цього документа проводити операцію.
Як оформити частку нерухомості?
Трапляються ситуації, коли в єдиному об'єкті нерухомості потрібно виділити частку, перерозподілити одну з часткою між рештою учасників або надати частину власності третій особі. У кожному з цих випадків доведеться займатися реєстрацією нового власника.
Оформити частку нерухомості можна за договором купівлі-продажу або договору дарування, а також право власності оформляється на підставі свідоцтва про спадщину або судового рішення. Залежно від способу отримання права, складається заява про реєстрацію власності, яке реєструється в територіальному відділенні ФРС.
Особливості оформлення є у кожного варіанту:
- Дарування передбачає можливість оскарження угоди іншими пайовиками, які можуть порахувати, що переважне право купівлі не було реалізовано. До того ж одержувач частки по даруванню зобов'язаний заплатити податок, виняток становить лише дарування між близькими родичами.
- Спадкування частки у праві власності згідно із законом або заповітом дозволяє спадкоємцям продати або подарувати отриману частку, а також розподілити її між собою. Також частина в праві власності може бути викуплена одним з пайовиків за домовленістю з іншими.
- Переоформлення частки на дитину потрібно, коли батьки скористалися іпотечним кредитуванням і бажають використовувати материнський капітал для розрахунків з кредиторами. В цьому випадку при узгодженні з банком і органами опіки дитині виділяється частка в квартирі, а маткапітал перераховується банку в рахунок погашення іпотечного боргу.
- В судовому порядку частка переоформляється в будь-яких ситуаціях, коли мирним шляхом власники не можуть дійти згоди. Надалі право власності реєструється на підставі рішення суду.
Як оформити купівлю-продаж частки в квартирі?
Купівля-продаж частки в квартирі регламентується ст.250 ГК, де описано право переважного придбання частки іншими учасниками часткової власності та порядок відмови від такого права.
Для реєстрації договору КП в реєстраційний орган потрібно представити наступний комплект документації:
- договір купівлі-продажу;
- документи, що підтверджують власність продавця об'єкта;
- нотаріально завірені документи (відмова або повідомлення) про дотримання регламенту ст.250 ГК;
- квитанцію про оплату держмита;
- нотаріально завірені згоди подружжя учасників угоди на проведення купівлі-продажу.
Ці документи потрібні в ФРС, без них здійснити реєстрацію переходу права неможливо.
Однак, покупцеві рекомендується також зажадати такі документи, як довідку про склад сім'ї (про осіб, зареєстрованих на яку купує квартири), довідку про відсутність заборгованостей по оподаткуванню і комунальні послуги, виписку про об'єкт з державного реєстру прав.
Як купити частку в квартирі у неповнолітнього?
Купівля нерухомості у неповнолітніх власників завжди сповнене ризиків, адже юридичні дії за продавця виконує законний представник (батько). Держава активно контролює будь-які переходи прав неповнолітніх і пильно стежить дотриманням інтересів дитини. Тому будь-які невідповідності завжди трактуються на користь неповнолітнього.
Для покупки частки у малолітнього власника до звичайного пакету документації потрібно додати письмовий дозвіл органів опіки на здійснення угоди. Більш того, його дозвіл містить будь-які умови, то буде потрібно документальне підтвердження їх виконання.
Наприклад, якщо замість продаваної частки дитині потрібно надати відповідну частину в іншій квартирі, то на операцію потрібно документ про отримання неповнолітнім такого майна у власність.
А якщо в дозволі міститься вказівка про придбання об'єкта для дитини в подальшому, то краще скористатися банківською осередком і провести розрахунки по угоді тільки після виконання постанови опіки.