Висока вартість житлової нерухомості визначає доцільність спільного володіння квартирою, причому, група власників може розпоряджатися житлоплощею цілком або ж окремими частинами - частками. Таким чином, кожен з власників, це можуть бути члени сім'ї або сторонні один одному особи, має право продати або подарувати свою частину. У даній статті фахівці порталу RealtyPress.ru розглядають переваги придбання частки в квартирі, а також деякі небезпеки, які можуть підстерігати потенційного покупця.
Цивільний кодекс передбачає, що власність у вигляді житлової нерухомості може бути спільної - в цьому випадку житло в рівній мірі належить кожному з власників, і часткової - в цьому випадку за кожним із власників закріплюється розмір пайової володіння. Частина закріплюється площі може складати 1/2, 1/3 або ж 1/50 загальної площі квартири, причому, що визначається частка фіксується в документі про право власності, подібний документ є у кожного власника частини квартири. При спільної власності права на неї відображені в єдиному документі.
Переваги придбання-продажу частки
З точки зору ріелторів угоди з частками є одними з найбільш складних, оскільки є значна кількість нюансів і «підводних» каменів, які стають на заваді проведенню операції. Однак подібні угоди користуються популярністю, оскільки покупка частки вимагає набагато менших витрат, ніж придбання квартири цілком.
Саме з цієї причини придбання частки в квартирі досить часто визначає саму можливість придбання власного житла. Далеко не кожен має в своєму розпорядженні грошовими коштами, необхідними для придбання окремої квартири, в той час, як покупка частки значно знижує витрати на проживання в перспективі (щодо щомісячної оплати знімною квартири).
Власник нерухомості, виставляючи на продаж частку в своїй квартирі, має можливість вирішити свої матеріальні труднощі, в той же час, зберегти місце для свого проживання в вигляді решти квартири. Крім того, в разі поділу майна (подібне може відбуватися при розлученні або припинення відносин між бізнес-партнерами), кожен власник може продати тільки свою частку. Причому, законодавство визначає першочергове право на купівлю частки за особами, в чиїй власності знаходиться залишилася частка.
Причини покупки частки в квартирі
Можливість продажу частки в квартирі дозволяє вирішити багато проблем з мінімальними витратами. Ми розглянемо основні потреби, які дозволяє реалізувати продаж частки в квартирі, такими є:
- Придбання частки для проживання;
- Інвестиції в частку;
- Реєстраційні питання;
- Подальший викуп всієї квартири.
Придбання частки для проживання
Придбання частки в квартирі є в фінансовому плані набагато доступніше, ніж покупка будь-, навіть недорогий квартири цілком. Це дає можливість, маючи в своєму розпорядженні досить обмеженим капіталом, вирішити питання з власним житлом, що особливо актуально для мегаполісу, де орендна плата є досить високою.
Купуючи частку, її власник автоматично позбавляється від необхідності вишукувати кошти для внесення щомісячної оплати протягом багатьох років. Крім того, щасливий власник частини квартири отримує додатковий, але досить істотний бонус - прописку, наявність якої визначає відсутність проблем з реєстрацією, а також ще цілий ряд переваг.
Природно, займаючись підбором відповідного варіанту, потрібно враховувати безліч нюансів - характер майбутніх сусідів по квартирі, кількість проживаючих, потенційну можливість підвищення цієї кількості в сторону підвищення, а також цілі власника, який побажав продати свою частку.
Інвестиції в частку
Нерухомість залишається одним з найбільш привабливих способів інвестування, квартири з часом стабільно дорожчають при збереженні попиту на колишньому рівні, а вкладені гроші захищені від інфляції і в будь-який момент можуть бути вивільнені для різних операцій.Пріобретеніе частки є для інвестора більш доступним способом вкладень, що визначається нижчою ціною покупки
Права власності на квартиру можуть являти собою захищене сховище спільного капіталу, за кожним із співвласників закріплена певна частина, якої він може розпоряджатися на свій розсуд. Якщо квартира здається в оренду, кожен з власників може розраховувати на дивіденди у вигляді орендної плати.
Також інвестиційна угода може бути спрямована на придбання житла, що будується, при цьому права кожного співвласника на частину квартири досить чітко визначені. Після закінчення будівництва, коли ціна квартири істотно зросте, нерухомість виставляється на продаж, а сукупний дохід ділитися між співвласниками пропорційно часткам.
реєстраційні питання
Питання прописки є досить актуальними для сучасних громадян, особливо, це стосується жителям мегаполіса. Без реєстрації є цілком реальний шанс опинитися в неприємній ситуації, причиною яких може бути підвищена увага правоохоронних органів, а відсутність прописки істотно знижує шанси знайти роботу, стати на облік в поліклініку, записати дитину в дитячий сад, школу.
Придбання частки в квартирі автоматично вирішує всі перераховані проблеми, причому, зовсім неважливо - яка частина квартири є власністю. Для отримання необхідних відміток реєстраційних органів цілком достатньо і однієї десятої частки квартири у власності. В цьому випадку абсолютно не обов'язково фактично проживати в квартирі, де окрім вас є ще десятка два співвласника (або проживають десяток з них).
Подальший викуп решти
У ряді випадків частка в квартирі купується з метою подальшого викупу решти. Це досить ризикований крок, оскільки частина квартири продається власниками зовсім не за тим, щоб згодом позбутися і решти. Для покупця це, безсумнівно, вигідна угода, яка є своєрідним плацдармом для придбання квартири цілком, тільки ось яким-небудь чином «виселити» сусідів, запропонувавши їм зручний варіант, не завжди вдається.
Ціна запитання
Перед тим, як планувати придбання частки, необхідно визначити бюджет покупки, а для цього потрібно отримати уявлення про те, яким чином формується ціна частки. Всупереч загальноприйнятій думці, вартість частки не є пропорційною її співвідношенню до загальної площі квартири. Тобто, при ціні квартири в 5 млн. Рублів, одна друга частина квартири коштує не 2,5 млн. Рублів, а набагато менше, і становить приблизно 20% -30% від половини вартості. Чому так відбувається?
Купівля частки пов'язана з необхідністю вирішення безлічі питань з новими сусідами. Необхідно враховувати, що купуючи частку, покупець не завжди може розраховувати на те, що проживати він буде саме в тій кімнаті, площа якої відповідає часткової частини. Крім того, без згоди сусідів прописати в квартирі кого-небудь ще практично неможливо, тому при купівлі необхідно оформляти права власності відразу на всіх, кому може знадобитися прописка в подальшому, тобто -на всіх членів сім'ї.
Ціна багато в чому залежить і від панірування квартири, якщо пропонована частка приблизно дорівнює окремій кімнаті - ціна може бути вище, а якщо мова йде про продаж частки в однокімнатній квартирі, де проживання можливо в обмежених умовах, ціна знижується. Порядок проживання в квартирі може бути визначений власниками, якщо ж власники не дійшли згоди - порядок проживання визначає суд.
Потрібно врахувати, що якщо продавець на момент продажу має на руках документ, в якому прописаний порядок проживання та його право на певну кімнату, то після продажу цей документ втрачає силу. У разі відсутності згоди необхідно починати судовий процес заново. Також необхідно мати на увазі, що суд, при розгляді питання про порядок проживання, враховує не тільки частку, а й склад сім'ї, тому при рівних частках велика кімната може відійти співвласнику, у якого маленькі діти.
Перешкоди в придбанні частки
Головне, в чому необхідно переконатися потенційному покупцеві при розгляді пропозиції - це в наявності офіційного документа, які підтверджує відмову решти співвласників квартири від придбання виставленої на продаж частки. Якщо такий документ відсутній, давати свою згоду на угоду не варто, оскільки угода може бути анульована через суд, а забрати свої гроші у продавця може бути вельми проблематично. Те ж саме відноситься до пропозиції оформити замість стандартного договору купівлі-продажу дарчу.
Причиною тому є положення законодавства, яке регламентує порядок продажу часток. Перш, ніж продавати свою частку житлової нерухомості, її власник в обов'язковому порядку повинен запропонувати придбати цю частку іншим співвласникам. І тільки в разі їх відмови частка може бути продана кому-небудь ще. Це не стосується оформлення дарчої, при даруванні своєї частки закон не зобов'язує її власника погоджуватися з іншими власниками.
Однак відмова від придбання повинен мати вигляд офіційного документа, і ця відмова має бути оформлений по кожному з власників житла. В іншому випадку угода буде вважатися проведеної з порушеннями законодавства, і суд з високою часткою ймовірності визнає її неправомочною. Переоформлення частки по дарчим, хоча і не вимагає наявності підтверджуючих документів, може бути визнано судом «удаваною угодою», з усіма наслідками, що випливають.
В якості додаткової рекомендації можна порадити потенційному покупцеві наступне: уточнити - чи не перебуває продавець на обліку в психоневрологічному диспансері. В іншому випадку продавець має можливість заявити, що в момент укладання угоди перебував у стані запаморочення і не віддавав собі звіт в своїх діях. І якщо факт психічного розладу підтвердиться - це буде для суду прямою підставою скасувати угоду.
Документи для проведення угоди
Як вже було сказано, угода купівлі-продажу частки є однією з найбільш складних операцій на ринку нерухомості. Потрібно досить великий досвід для того, щоб розібратися в нюансах, приклади яких були перераховані вище. У разі самостійної підготовки угоди у середньостатистичного покупця є досить значний ризик залишитися без жаданого житла і без сплачених за нього коштів.
Тому вкрай бажано звернутися до престижної ріелтерськую компанію, співробітники якої дорожать репутацією і забезпечать професійний підхід до підготовки угоди і перевірки документів. Оплата їх зусиль послужить достатньою гарантією збереження грошей і законності придбання частки.
У будь-якому випадку, першим джерелом, де може перебувати потребує перевірці інформація, послужать документи, необхідні для укладення угоди, перелік яких наведено нижче:
# 61623; # 8203; Свідоцтво про реєстрацію права власності. Документ допоможе отримати
уявлення про дату переходу нерухомості у власність;
# 61623; # 8203; Право власності на частку. Допоможе упевнитися - яка частина квартири
належить продавцю;
# 61623; # 8203; Виписка з ЕГРП. Інформація про наявність чи відсутність заставного чи іншого
обтяження, арешту;
# 61623; # 8203; Документи про відмову решти власників від викупу частки;
# 61623; # 8203; Згода чоловіка або дружини на продаж частки. Якщо така згода відсутня - продаж частки може бути визнана незаконною. Причому, в паспорті можуть бути відсутні відомості про сімейний стан;
# 61623; # 8203; Виписка з будинкової книги. У цьому документі повинні бути перераховані всі, хто зареєстрований в даній квартирі.
висновок
Отже, на підставі викладеного фахівці порталу RealtyPress.ru приходять до висновку - незважаючи на складність підготовки угоди з купівлі-продажу частки в квартирі, така угода потенційно є дуже вигідною для обох сторін. Головне, чого варто побоюватися потенційному покупцеві - шахрайства з боку продавця, це загрожує втратою грошових коштів одночасно з можливістю проживати (або іншим чином розпоряджатися) власної житлоплощею.