У купівлі житла на вторинному ринку є переваги: ви точно знаєте, що квартира існує і в неї можна вселитися відразу після придбання. Проблема вторинного ринку - шахрайство. Як підійти до вибору і оформлення житла.
Все що пропонується до продажу житло можна розділити на дві групи: житло первинного і вторинного ринків. Первинний ринок складають пропозиції квартир у знову споруджуваних будинках, вторинний - квартир в будинках, які були побудовані раніше і вже якийсь час експлуатувалися.
Обидва сектора мають деякі переваги. Квартири вторинного ринку, наприклад, можна не тільки побачити на власні очі, а й оселитися в них відразу ж після придбання. Ціни на квартири вторинного ринку залежать від стану, якості ремонту, району розташування, планування, площі квартири і нерідко бувають вище цін на новозбудоване житло.
Серйозною проблемою придбання квартир на вторинному ринку вважається шахрайство. Щоб не стати жертвою шахраїв, потрібно розуміти, як додатково перевірити квартиру перед покупкою. Але про все по порядку. Купівля квартири на вторинному ринку: основні етапи і подробиці.
1. Які ваші фінансові можливості?
Сайти численних агентств з нерухомості пропонують підбирати квартиру за різними параметрами: розташуванню будинку, планування, метражу, кількості кімнат та ін. Все це, безумовно, важливо, але важливіше уточнити відразу суму, на яку покупець може розраховувати. Якщо ви маєте в своєму розпорядженні тільки частиною необхідної суми і плануєте взяти іпотеку, то визначте, скільки саме хочете брати, щоб розуміти, на що можете розраховувати при покупці.
Квартиру можна характеризувати загальною площею і площею окремих кімнат, плануванням, поверхом, наявністю і станом балкона або лоджії, можливості взяття іпотечного кредиту. Зіставивши всі ці дані з власними бажаннями, визначте, яку саме квартиру ви хотіли б купити.
Виділіть найбільш важливі критерії вибору: площа, кількість кімнат і т. Д. А також другорядні: роздільний санвузол, розмір балкона або кухні, тихий двір, наявність поруч магазину тощо. Виділивши для себе головне, ви можете зробити оцінку відповідної квартири на онлайн калькуляторі . Звичайно, такий сервіс дасть вам дуже приблизне уявлення про ціну тільки для того, щоб приблизно визначити суму, яку вам доведеться витратити на квартиру.
2. Шукаємо самі або звертаємося до професіоналів?
Ще на етапі визначення потрібної квартири, вам доведеться відповісти на важливе питання: чи потрібна вам допомога в пошуку та купівлі квартири? Можна всім зайнятися самому, а можна залучити професіонала, який основну частину роботи візьме на себе. Це допоможе зберегти сили і нерви, але обійдеться в відчутні гроші.
3. Вибір агентства нерухомості
На що звертати увагу, вибираючи агентство? В першу чергу, на термін його роботи та відгуки клієнтів - то, що ви можете оцінити ще до знайомства з агентством. Позитивні рекомендації та досвід - визначальні чинники, які дозволять зупинитися саме на цьому посереднику. Далі можна оцінювати додаткові фактори: страхування угоди, практика захисту клієнтів в суді, якість і повноту договору з клієнтом. Добре, якщо агентство готове консультувати клієнта з приводу підготовки документів, а на будь-який його питання дає чіткі відповіді. Якщо у агентства є статус партнера з іпотечним банком, це також додатковий позитивний аргумент.
вибір ріелтора
Керівники великих агентств нерухомості, як правило, самі надають ріелторів, виходячи з їх завантаженості. Приватний ріелтор може здатися більш привабливим, однак, рівень гарантій і кількість послуг його можуть виявитися значно нижче. Спеціальні сайти по нерухомості надають бази ріелторів, з яких можна вибрати фахівця за наступними критеріями: стаж роботи, наявність додаткових сертифікатів, спеціалізація, найбільш знайомі міські райони, стаж роботи саме в цьому агентстві і т. Д.
4. Пошук відповідних квартир
Всього два варіанти пошуку квартири:
Оглядаємо підходящі варіанти
Отже, з'явилися перші варіанти, з яких можна вибирати. Не лінуйтеся оглядати все, що вам запропоновано! Робіть це уважно і прискіпливо, вникаючи в кожну деталь. Пам'ятайте, що продавець не зацікавлений говорити вам правду. Його завдання - швидше продати квартиру, тому, крім захоплених відгуків про неї, від продавця ви нічого не почуєте. Все, що ви побачите самі, буде не тільки основою для рішення про покупку, але також аргументами при обговоренні остаточної ціни. Ретельно фіксуйте навіть найменші недоліки!
Ваша уважність і педантичність може допомогти вам придбати квартиру за ціною значно нижчою від заявленої. Перший огляд квартири краще проводити до обіду.
порядок огляду
У квартирі спочатку ретельно досліджуйте комунікації: покрутіть вентилі, подивіться витяжку, поклацати перемикачами електрощита. Звертайте увагу на стан труб, відсутність слідів іржі. Якщо є сумніви в чомусь, запросіть в наступний раз того, хто допоможе розібратися. Відкрийте штори і подивіться, який рівень освітленості. Порівняйте планування квартири з планом БТІ на предмет відсутності перепланування. Якщо огляд проводиться взимку, перевірте батареї. Якщо не передбачається ремонт відразу ж після заселення, оглядайте квартиру більш ретельно: попросіть відкрити вікна, відсунути меблі. Огляньте столярку і підлоги.
Прислухайтеся: чути сусідів за стіною. Після огляду всі докладно запишіть. Це особливо необхідно зробити, якщо вибираєте з кількох квартир. Детальний запис допоможе визначити найбільш підходящий варіант.
5. Як правильно торгуватися
Отже, остаточний варіант визначено, тепер потрібно встановити остаточну ціну. Навіть якщо ви маєте в своєму розпорядженні необхідну суму, обов'язково потрібно торгуватися! Процедура ця має свої правила:
Озвучте суму нижче тієї, на яку внутрішньо згодні, даючи можливість продавцеві підняти ціну. Вкажіть позитивні якості квартири (наприклад, хороший район, великий парк поруч, великі вікна), потім спокійно і м'яко вкажіть недоліки (необхідність утеплення, заміни сантехніки та ін.). Чи не акцентуйте на цьому увагу емоційно - люди жили в цій квартирі, це може зачепити їх.
Зазвичай продавець готовий трохи поступитися. Якщо ви готові швидко здійснити операцію і заплатити при цьому готівкою, то можете використовувати це як додатковий аргумент у торзі. Продавець не повинен знижувати ціну в будь-якому випадку. Якщо ви зацікавлені саме в його квартирі, то доведеться погодитися на його умови.
Перед покупкою перевірте, чи в порядку документи, а саме:
Не перебуває господар квартири на психоневрологічному обліку і на обліку в поліції. Таку перевірку можна доручити ріелтору або юристу.
Чи немає в квартирі не виписаних мешканців, в т.ч. які перебувають у місцях позбавлення волі, неповнолітніх. Чи немає на цій квартирі застави, арешту або обтяження.
Яким чином можна додатково захистити придбану нерухомість
Етап ознайомлення з документами на квартиру і перевірка її «чистоти» дуже важливі в процесі підготовки угоди. При твердому рішенні купувати саме цю квартиру, слід залучити до перевірки її ріелтора або юриста, оскільки помилки тут можуть коштувати права власності на житло.
6. Операція з придбання квартири. гарантії безпеки
Процес купівлі-продажу квартири проходить в кілька етапів: Після того, як домовленість з продавцем досягнута, право на продовження процедури виходить внесенням завдатку (авансу), що становить зазвичай кілька відсотків від повної вартості квартири. У договорі завдатку вказуються терміни, протягом яких продавець повинен підготувати документи для здійснення угоди. Сторони також обговорюють, хто бере на себе витрати з підготовки документів, послуги в ході операції і реєстрації.
Після того, як документи підготовлені, призначається дата угоди. Сторонами узгоджується банк, в якому будуть проводитися розрахунки, нотаріус для посвідчення договору, замовляються послуги з перевезення грошей, узгоджується текст договору купівлі-продажу і банківських послуг.
На угоді підписується договір купівлі-продажу, грошові розрахунки. Після цього документи підлягають реєстрації в Росреестра, а після реєстрації угоди проводяться остаточні розрахунки, оформлення актів, передача ключів. Для розрахунків банком може використовуватися надання банківських сейфів, акредитивів.
Банк в ході операції виступає гарантом того, що продавець отримає належні йому за договором кошти в повному обсязі. У проміжку між підписанням договору і реєстрацією угоди гроші зберігає банк, а боку прав на них не мають. Якщо договір купівлі-продажу передбачає виписування не виписана до продажу квартири громадян, то сума (частина суми) передається продавцеві тільки після того, як вони будуть виписані.
7. Купівля квартири по іпотеці
Іпотечний кредит потрібен, коли власних коштів на покупку квартири не вистачає. Потрібну суму можна взяти, ознайомившись з умовами, в більшості банків, що пропонують іпотечні програми. Іпотека вимагає комісії за оформлення та обов'язкове страхування.
Банки, як правило, вимагають страхування квартири. Страхувати її від знищення і пошкодження доведеться позичальникові за свої гроші. Іноді банк вимагає також страхування життя і працездатності позичальника. У разі його смерті або іншому страховому випадку, борг банку виплатить страхова компанія.