Перше питання - чи брати провідника. Вартість роботи ріелторських фірм і приватних маклерів оцінюється в 3-9% від ціни квартири, але на практиці вони зазвичай беруть фіксований гонорар в розмірі від 1.000 до 3.000 доларів.
Справедливо вважаючи, що посередники не несуть відповідальності за результат, громадяни часто вирішуються пуститися в квартирне плавання самостійно. Але адвокатська практика оскарження угод з житлом показує, що участь кваліфікованих ріелтерів - необхідна умова успіху.
Купівля нерухомості вимагає від людини наявності досвіду і спеціальних знань, і далеко не завжди можна правильно оцінити ситуацію на основі власної здорової логіки. Відмова від допомоги професіоналів з міркувань економії - це в десятки разів більший ризик втрати квартири і грошей.
Вибираючи агентство або приватного ріелтера, найкраще звертатися за рекомендацією вже пройшли це випробування знайомих.
Дрібні фірми і приватні маклери далеко не завжди володіють необхідним досвідом та знаннями. Найбільш комфортними для покупців є середні ріелтерські компанії з терміном роботи на ринку не менше 4-5 років.
Чи виправдовує себе і практика залучення до участі адвокатів і юристів, які здійснюють юридичний супровід угоди. Подібні послуги коштують зазвичай до 500 доларів і відрізняються від ріелторських тим, що виконують їхні фахівці не беруть участі в пошуках варіантів, покупці і зборі документів. Вони лише контролюють правову сторону угоди в інтересах клієнта.
Кожен неспокійний володар заповітної суми також стикається з другим непростим вибором: купити квартиру на ринку старого житла або спробувати щастя в блискучих вікнах новобудов.
Якщо прийняти за основний критерій безпеку покупки, доводиться констатувати, що старе житло є більш вдалою покупкою. У судах щороку оскаржується близько 10% угод з придбання вторинного житла і близько 20% - новобудов.
Свіжозбудовану житло, здебільшого, оформляється через дуже складні й заплутані схеми. З точки зору юриста, покупка квартири в новобудові взагалі схожа на гру в рулетку, так як покупець не зможе як слід оцінити її правову чистоту і рівень ризику.
Якщо квартира вибирається для власного проживання, покупець повинен кілька разів оглянути її до того, як вирішиться на внесення завдатку, адже після цього дуже важко дати задній хід. Квартиру обов'язково потрібно відвідати мінімум два рази: вдень і ввечері.
Нерідкі випадки, коли новоспечений власник, з огляду на страшну зайнятості продавця знайомитися з майбутнім житлом в темний час доби, на наступний день після покупки зауважує під вікном смітник або місце збору гостей з ближнього зарубіжжя.
Огляд в денний час при відкритих шторах дає можливість оцінити околиці: віддаленість будинків і дерев, доріг і трамвайних шляхів, що відкривається з вікон вид, а також рівень шуму при відкритих і закритих вікнах. Тільки при денному світлі стають явними секрети обробки: якість і давність ремонту, тріщини і протікання на стелях, освітленість кімнат.
У будь-який час дня можна перевірити натиск води, правильність ведення розрахунків по комунальних платежах, а також не посоромитися задати всі запитання: віддаленість парків, дитячих садів і майданчиків, шкіл, поліклінік, наявність ради ініціативних громадян під'їзду і т.п.
Приховані хитрості будинку, як правило, можна дізнатися шляхом доброзичливої бесіди з сусідами.
Зачарований арками, перенесеними санвузлами і розширеної за рахунок балкона кухнею покупець, перш ніж сказати заповітне «так», повинен обов'язково вимагати поверховий план і порівняти його з побаченим пишністю.
У разі придбання квартири з незатвердженої переплануванням (відсутність фактичних змін на поверховому плані БТІ або наявність червоних ліній з відміткою про відсутність дозволу на їх вчинення) новому власнику доведеться за свій рахунок і своїми силами отримати подібний дозвіл.
Цей болісний процес триває в середньому близько півроку і пов'язаний з ходінням по численних бюрократичних інстанціях, а спроба перекласти його тягар на плечі фахівців буде коштувати від 1.500 доларів і вище.
Ключовий момент, який дуже часто не беруть до уваги - перевірка юридичної чистоти житла. Вона має на увазі не тільки вивчення правовстановлюючих (підтверджують право власності продавців) документів, а й з'ясування квартирної історії - всіх попередніх угод і тих деталей, які можуть в майбутньому призвести до втрати квартири.
Справа в тому, що, не дивлячись на зусилля Конституційного суду, сумлінні набувачі все ще не захищені. Якщо будь-яку з скоєних за останні десять років угод визнають недійсною, навіть найчесніший покупець буде напевно просто-напросто виселений на вулицю.
Згідно з чинним Цивільним кодексом, в його користь, звичайно, буде стягнена на папері грошова компенсація, але витребувати її реально буде неможливо.
Найпростішими для перевірки є квартири, отримані продавцями в результаті приватизації на підставі договорів передачі державного житла та свідоцтв про право власності. В цьому випадку необхідно переконатися на підставі архівної виписки з будинкової книги, що все проживали на день приватизації були внесені до складу власників або в договорі передачі житла стоїть позначка про їх відмову від участі в приватизації.
Зняття з реєстрації в квартирі напередодні приватизації (за 1-6 місяців) неповнолітніх та людей похилого віку громадян має вас насторожити. Подібні особи досить часто в подальшому намагаються визнати за собою право на покинуту квартиру в судовому порядку.
Окремою групою стоять квартири членів ЖБК, які володіють ними на підставі довідок кооперативу про повну виплату паю та доданих свідоцтв про право власності. Хитрість цього порядку полягає в тому, що власником завжди виступає тільки сам член ЖБК, інші прописані особи набувають лише право користування.
Однак, якщо в роки виплати паю член ЖБК був одружений, згідно із законом така квартира є спільною власністю подружжя і практично в будь-який момент може бути розділена в судовому порядку з одночасним анулюванням всіх подальших угод.
Квартири, отримані продавцями в порядку спадкування, також улюблені ріелтерами за простоту правовстановлюючих документів: досить свідоцтва про право на спадщину та виданого на його основі свідоцтва про право власності.
Однак навіть в цьому випадку покупець повинен знати, що якщо з дня смерті спадкодавця пройшло менше 3 років, можуть з'явитися інші незаконно обійдені спадкоємці. Вони вільно можуть витребувати квартиру у останнього набувача.
Крім того, потрібно, щоб оформляв спадщину нотаріус хоча б на словах підтвердив видачу свідоцтва про право на спадщину на ім'я продавця в зазначену дату і за зазначеним реєстровим номером. Знайти нотаріуса допоможе довідкова служба.
Квартири, придбані продавцями на підставі будь-якого договору відчуження (купівлі-продажу, дарування, міни, ренти та ін.) - менш кращі для потенційної покупки. Кожна з попередніх угод є самостійним чинником ризику, оскільки може бути оскаржена в суді невідомими майбутньому власнику продавцями і покупцями в строк від 1 до 10 років, в залежності від підстав позову.
На практиці, квартира, раніше перепродана більше 3-4 разів, особливо через невеликі тимчасові проміжки, вважається у професіоналів неблагополучної і можливим об'єктом шахрайських дій.
Однак сьогодні вже важко знайти квартиру, не продану раніше хоча б один раз. У таких випадках необхідно відновити всю історію зміни її власників: дати всіх угод, склад учасників; по можливості, отримати копії договорів. Всі договори та їх застосування повинні пройти перевірку на відповідність вимогам закону, потрібно підтвердити наявність записів про реєстрацію угод в реєстрових книгах які засвідчували їх нотаріусів і правильність зазначених реєстрових номерів, встановити факт їх реєстрації.
За архівної виписки з будинкової книги перевіряється відповідність дат і підстав зняття і постановки на реєстраційний облік попередніх власників квартири, з'ясовується наявність осіб, прописаних або виписаних з квартири без достатніх підстав при підозрілих обставинах і т.п.
Найневдалішими для придбання вважаються квартири, оформлені у власність продавців свідоцтвами про право власності на основі вступили в законну силу судових рішень. Причина очевидна - наявність спору спочатку має на увазі можливість скасування судового рішення. Єдиною втіхою є введена статтею Цивільно-процесуального кодексу норма наглядового оскарження рішень суду.
Звичайно, навіть сама ретельна перевірка документів захистить покупця лише в 95% випадків. Але - громадяни, будьте пильні! - легковажність, неграмотність і небажання займатися паперовою роботою в половині випадків стануть причиною судових розглядів і втрати квартири.
Кіра Воронкова, Москва
Що ще почитати:
- Як купити не нову квартиру без старих проблем
- Для білорусів, які бажають поліпшити житлові умови, настав найкращий час для угоди
- Ціни на вторинному ринку житла в Гродно досягли ринкового дна