джерело фотографії
Оцінка нерухомості - знаходження вартості права власності або оренди для нерухомого майна: квартир, будинків, офісів, будинків, виробничих приміщень.
Коли може знадобитися оцінка нерухомості? Законодавство передбачає велику кількість операцій, які проводяться з використанням нерухомого майна, і дуже часто при цьому потрібно знати його актуальну ринкову вартість.
Ось кілька найпоширеніших прикладів таких операцій: укладання угод купівлі-продажу або здача в оренду, отримання кредиту під заставу нерухомого майна, страхування, передача прав власності в порядку спадкування чи дарування, внесення майна до статутного капіталу. Це далеко не повний перелік ситуацій, коли потрібна оцінка нерухомості.
Допомога кваліфікованих експертів-оцінювачів може знадобитися якщо з яких-небудь причин в бюро технічної інвентаризації (БТІ) немає відомостей про балансову вартість нерухомості, які необхідні при юридичному оформленні операції. Однак слід зауважити, що в даному випадку далеко не всі зацікавлені в об'єктивній (ринкової) оцінки.
Причина добре всім відома: часто балансова вартість квартири, яка вказана в документах БТІ, у багато разів нижче, ніж її реальна ціна. Справа в тому, що, визначаючи балансову вартість, фахівці БТІ, на відміну від інших експертів-оцінювачів, як правило, враховують не ситуацію на ринку, а ступінь зносу будинку, коефіцієнти амортизації і т. Д. В результаті, наприклад, велика квартира в центрі міста може бути оцінена набагато нижче, ніж однокімнатна в спальному районі. Проте часто саме занижену цифру вимагають вказувати в договорах купівлі-продажу покупці.
Адже держмито на угоди з нерухомістю ще ніхто не відміняв, а чим менше зазначена в договорі купівлі-продажу (нехай і фіктивна) ціна, тим менше витрат доведеться понести при покупці квартири. Хоча досвідчені ріелтори попереджають, що, намагаючись заощадити таким чином сотню-другу гривень, покупець сильно ризикує. Тому що, згідно з чинним законодавством, у разі визнання угоди недійсною «обидві сторони повертаються в початкове положення», тобто продавець отримує назад квартиру, а покупець - суму, яка вказана в договорі, і відповідно втрачає вже тисячі доларів.
Експертиза по оцінці нерухомості є досить непростою процедурою. Оцінювач повинен володіти серйозною кваліфікацією і досвідом у цій галузі, професійними знаннями з юриспруденції, інженерно-архітектурним, будівельним дисциплін, досконало знати актуальну законодавчу базу і тонкощі ринку нерухомого майна.
Оцінка квартири - один з найбільш популярних варіантів експертизи в сфері нерухомого майна. Кількість власників і операцій, що здійснюються з житлом, обчислюється мільйонами.
В яких випадках вам може знадобитися оцінка квартири незалежним оцінювачем? По-перше, при купівлі або продажу житла. Але на сьогоднішній день це не найпоширеніша причина провести незалежну експертизу. Чому? Процедура купівлі-продажу, як правило, відбувається через рієлторськоє агентство, де не тільки оцінять ринкову вартість вашого житла, але допоможуть підібрати варіанти, оформлять угоду. Кілька частіше власники звертаються до експертів, щоб зробити оцінку квартири для банківського кредитування під заставу. Іноді вдаються до цієї процедури при майнових суперечках. Питання незалежної оцінки квартири також постає і при переході права власності в порядку дарування, спадкування, договору ренти.
Рада експерта зовсім не перешкодить, якщо ви купуєте житло, для того, щоб потім здавати його в оренду. Оцінювачі допоможуть точно розрахувати, скільки коштів ще доведеться вкласти в ремонт і облаштування квартири, потім зроблять висновки щодо рентабельності такої інвестиції. Якщо в результаті виявиться, що термін окупності квартири не буде перевищувати чотирьох років, то це придбання можна вважати вигідним.
Хто проводить оцінку?
На сьогоднішній день основними нормативними актами, що регулюють оціночну діяльність в Україні, є: Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»; Національний стандарт "Загальні засади оцінки майна і майнових прав»; Національний стандарт "Оцінка нерухомого майна»; «Норми професійної діяльності оцінювача». А також різноманітні методики, роз'яснення, листи та інші нормативно-правові акти, що стосуються оціночної діяльності. До того ж, на практиці, при проведенні незалежної оцінки, використовуються «Міжнародні стандарти оцінки» і «Європейські стандарти оцінки нерухомого майна».
Законодавство України до суб'єктів оціночної діяльності відносить: зареєстрованих у встановленому порядку фізичних осіб - суб'єктів підприємницької діяльності, а також юридичних осіб незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним і (або) комунальним майном, і в складі яких працюють оцінювачі.
Окремо необхідно виділити випадки проведення оцінки судовим експертом (судово-експертними установами). Діяльність судових експертів, пов'язана з оцінкою майна, здійснюється на умовах і в порядку, передбаченому Законом України «Про судову експертизу», з урахуванням особливостей, визначених Законом «Про оцінку» щодо методичної регуляції оцінки цього майна; інші положення Закону про оцінку на судових експертів не поширюються.
Як зробити оптимальний вибір
Власник нерухомості, що запрошує експерта для оцінки свого майна повинен зробити наступне:
• ознайомитися зі списком фірм, що пропонують свої послуги з оцінки та зупинитися приблизно на п'ятьох фірмах;
• поцікавитися кількістю сертифікованих оцінювачів у фірмі і довідатися ким видані сертифікати. Це пов'язано з тим, що крім Українського товариства оцінювачів, сертифікати видають і кілька інших організацій, проте сертифікат Українського товариства оцінювачів сьогодні визнаний Фондом державного майна і має найбільш високий рейтинг у порівнянні з іншими сертифікатами;
• поцікавитися загальною кількістю виконаних робіт, а також тим, з якою метою і які об'єкти були оцінені фірмою;
• дізнатися, в які терміни може бути виконана робота. На нашу думку, терміни виконання роботи з оцінки нерухомості не повинні перевищувати двох тижнів, а діючих підприємств або пакетів акцій - чотирьох тижнів;
• з усіх названих вартостей виключити фірми, що пропонують свої послуги за мінімальною і максимальною вартістю;
• за рештою претендентів вирахувати середню вартість;
• вибрати ту фірму, вартість пропозицій послуг якої найбільш близька до середньої.
Звичайно, цих рекомендацій слід дотримуватися при замовленні об'ємних робіт, пов'язаних з оцінкою діючих підприємств або їх частин, відсотків, часток або паїв у господарські товариства; продажем / купівлею престижного високоліквідного майна; визначенням можливого заставного забезпечення при видачі кредитів; орендою значних виробничих або комерційних площ або іншими подібними випадками.
Однак і при оцінці 10 кв. м торгової площі під оренду, і при оцінці пакета акцій найбільшого промислового підприємства експерт повинен представити замовникові звіт про оцінку в повній мірі відповідає вимогам норм професійної діяльності оцінювача. Як показує практика, правоохоронні та інші контролюючі органи перевіряють Звіти навіть п'ятирічної давності. Тому наша порада - не замовляйте оцінку за демпінговими цінами, так як дорожить своєю репутацією експерту просто економічно невигідно робити якісну роботу за заниженою вартістю.
Як результат оцінки нерухомості ви отримуєте офіційний документ з її обгрунтованою, об'єктивною ринковою вартістю. Крім того, що дуже важливо, цей документ на законних підставах можна використовувати як доказ у суді і аргумент в податкових суперечках.