Іпотечний кредит дещо відрізняється від звичайного по цілому ряду параметрів. Так, до позичальника пред'являється більше умов, зокрема вимога застрахувати нерухомість, життя та здоров'я на випадок невиконання зобов'язань по кредиту або ж на випадок передчасної смерті, втрати працездатності, отримання інвалідності.
Багато позичальників, звичайно, задаються питанням: чи правомірні такі вимоги з боку банку і які умови договору іпотечного страхування мають законну силу, а які нав'язані банком? У даній статті ми постараємося дати вичерпні відповіді на дані питання.
Особливості іпотечного страхування
Оскільки іпотека зазвичай береться на тривалий термін, то банку складно передбачити всі форс-мажорні випадки, які можуть статися в житті позичальника. Банк-кредитор, який видав іпотеку, завжди зацікавлений в поверненні кредиту у встановлені договором терміни і в повному обсязі, незалежно від життєвих обставин свого клієнта.
Перед позичальником ж виникає безліч труднощів, адже немає в житті нічого стабільного, і ніхто не може гарантувати, що завтра він не втратить роботу, що не розлучиться, або не захворіє. Багато клієнтів банків не думають про завтрашній день і не до кінця оцінюють всі можливі ризики, що часто призводить до фінансових проблем.
Саме з цієї причини при видачі кредиту банки часто наполягають на оформленні договору іпотечного страхування. При наявності договору, підписаного позичальником, банк отримує надійну гарантію, що кошти, отримані при настанні страхового випадку, в повному обсязі погасять кредитні зобов'язання позичальника.
Будь-позичальник, перш ніж оформити іпотечний кредит, повинен розуміти, що квартира або інший об'єкт нерухомості будуть перебувати у власності банку до тих пір, поки заборгованість по іпотеці не буде виплачена в повному обсязі разом з відсотками та іншими внесками. При порушенні умов договору і нездатності позичальника виплачувати взяті на себе зобов'язання, банк може реалізувати предмет застави на відкритому ринку, в результаті чого позичальник залишиться без грошей і без житла.
Що з себе являє договір страхування іпотеки?
Договір іпотечного страхування встановлює відносини між страхувальником і страховиком на випадок настання страхової події. У ньому зазвичай перераховується перелік можливих ризиків, виникнення яких буде вважатися настанням цього самого випадку. При страхуванні іпотеки до таких ризиків відносяться випадки пошкодження майна, нанесення шкоди третіми особами, аж до повного знищення придбаної в іпотеку нерухомості, втрата працездатності позичальника і т.п. У загальному випадку договір іпотечного страхування зазвичай передбачає захист позичальника від наступних ризиків:
- пошкодження та знищення майна внаслідок пожежі, затоплення, інших непередбачених ситуацій;
- втрата прав позичальника на придбану власність (титул);
- втрата працездатності і неможливість обслуговувати кредит, наприклад, в разі раптової смерті клієнта або настання інвалідності, непрацездатності. Сума страховки в цьому випадку буде прямо залежати від віку і стану здоров'я клієнта.
Найбільш часто в договорах страхування обов'язковим є лише перший пункт, який передбачає страхування об'єкта застави від фізичних ушкоджень. Але в ряді випадків банки також стимулюють позичальника оформляти страхування життя на випадок втрати працездатності, пропонуючи натомість іпотеку за нижчими відсотковими ставками - зазвичай на 1-2%.
Типові умови договору
- вартість поліса і сума страхового покриття іпотечного кредиту;
- термін страхування;
- додаткові вимоги до регулярного продовження поліса страхування після закінчення терміну його дії до моменту повного погашення кредиту;
- перерахування всіх зобов'язань за договором з боку клієнта і банку;
- перерахування всіх можливих ризиків, що покриваються договором, порядок виплат компенсацій при настанні страхового випадку.
На момент укладення договору дуже важливо проаналізувати умови визнання випадків страховими. Найчастіше банки використовують в тексті договору хитрі формулювання, які дають їм визнавати стався випадок страховим або нестрахових на свій розсуд. У таких випадках толку від страховки мало - якщо банк при кожному випадку буде діяти на свій розсуд, то не варто сподіватися на відшкодування понесених збитків. Крім того, крім уважного вибору страхової компанії, позичальникам рекомендується вибирати надійний банк з прозорими умовами кредитування, щоб у разі його банкрутства не залишитися без житла.
Чи можна розірвати договір?
Як вже говорилося вище, іпотечний кредит, одержуваний на тривалий період часу, накладає на позичальника боргові зобов'язання на досить тривалий термін. У цьому випадку вимога банку про обов'язкове оформленні страхування іпотеки може здатися позичальникові не завжди доцільне. Незважаючи на те що доцільність розірвання договору в ряді випадків сумнівна, позичальник може розірвати його в будь-який момент.
На підставі ст. 450 ГК РФ позичальник має право розірвати договір страхування іпотеки за згодою сторін або звернутися до суду із заявою, якщо досягти обопільного угоди не вдалося. До законним умовам розірвання договору страхування з боку позичальника можна віднести:
- невизнання випадку страховим;
- невиконання страховою компанією своїх обов'язків по здійсненню виплат;
- невиконання страховою компанією умов страхування.
За яких умов договір буде недійсним?
Дія договору страхування також може бути припинено у разі виникнення форс-мажорних ситуацій, які зазвичай прописуються в договорі окремим пунктом. Наприклад, до них може ставитися банкрутство банку-кредитора. Хоча навіть в такому випадку позичальник банку і страхова компанія за законом не можуть бути звільнені від своїх зобов'язань.
До інших причин визнання договору недійсним відноситься невідповідність окремих його пунктів з чинним законодавством. Однак, такі випадки досить рідкісні, оскільки юридичні відділи страхових компаній ретельно опрацьовують договори, виключаючи будь-які форс-мажори, що йдуть врозріз з чинним законодавством.