Що прийнято розуміти під кадастрової вартістю
Кадастрова вартість - величина, що показує цінність конкретної землі з урахуванням існуючого використання, встановлена в результаті державної оцінки.
Кадастрова вартість необхідна в наступних випадках:
- Для нарахування земельного податку.
- Для обчислення орендної плати.
- Для установки ціни, якщо землю купують у держави або муніципалітету.
Процедура оцінки кадастрової вартості відбувається один раз за 5 років (не рідше).
Як дізнатися про кадастрової вартості ділянки? Є кілька способів:
Чому спостерігається розбіжність між кадастрової та ринковою вартістю?
На неї впливають такі чинники:
- Неправильне віднесення об'єкта. до виду його використання. Як правило, вартість залежно від призначення землі, відрізняються один від одного мінімум в десять разів.
- Неправильна інформація про ринкову ціну. Оцінювач орієнтується на вартість землі в конкретному регіоні. Вона представлена в різних відкритих джерелах. Кадастрова вартість конкретної ділянки залежить від ціни вже проданого наділу землі в цьому районі. Навіть якщо будуть дешевші пропозиції на землю в конкретному районі, кадастрова вартість ділянки не зміниться.
- Неточності через узагальненості вартості. При встановленні вартості всі нюанси, специфічність, рідкісні якості конкретної ділянки ігноруються. До факторів, що знижує реальну вартість можна віднести:
- Відсутність комунікацій.
- Несприятливий ландшафт.
- Відстань ділянки від інфраструктури.
- Наявність звалища поруч із земельною нерухомістю.
- Несприятлива екологічна ситуація та інші.
Підстави для перегляду кадастрової вартості
- недостовірні відомості про земельну ділянку, використані при визначенні його кадастрової вартості;
- ринкова вартість ділянки повинна бути встановлена на дату станом, на яку встановлена його кадастрова вартість.
Володарі і користувачі землі зацікавлені в тому, щоб вартість по кадастру змінилася в бік зменшення.
Це потрібно, щоб задовольнити такі потреби:
- Зменшення земельного податку.
- Для встановлення меншої ціни при покупці її у власність.
- Для розрахунку меншої суми оренди.
- Для зменшення податку на майно (якщо мова йде про юридичних осіб).
Якщо сталася технічна помилка при розрахунку, то перерахована вартість застосовується відразу після її виправлення, а не з дати, коли Росреестр вніс поправки.
Процедура позасудового оскарження
Якщо комісія прийняла рішення не розглядати вашу заяву, то вашу проблему може вирішити суд, того суб'єкта, де знаходиться предмет спору.
Для цього вдамося до наступних дій:
- Напишіть заяву. де кадастрова палата регіону, в якому знаходиться земельна об'єкт, виступає в якості відповідача. В якості третьої особи виступає комісія.
- У заяві вкажіть причину. яка вказує на ваше незгоду з оцінкою кадастрової вартості. Напишіть, які документи ви можете надати, щоб підтвердити її невірний розрахунок.
- До позову потрібно додати наступні документи:
- Паперові копії заяви до суду (для всіх відповідачів і третіх осіб).
- Кадастровий паспорт.
- Папери на право володіння земельною територією.
- Папери, які свідчать про порушення прав власника об'єкта.
- Папери, які доводять факт, застосування недостовірних даних для розрахунку кадастрової вартості.
- У разі коли оспорювання відбувається через встановлення ринкової вартості об'єкта, то потрібен звіт оцінювача.
- Висновок експертизи про відповідність звіту оцінювача законодавчій базі.
- Копія письмової відмови комісії Росреестра.
- Квитанція або інші документи про сплату мита.
Протягом 2 місяців спір повинен бути вирішений.
Відповідач має право не погодитися з ціною, яку пропонуєте ви і ваші оцінювачі. У цьому випадку він просить суд призначити ще одну ринкову оцінку.
Якщо ви не впевнені, що зможете самі зібрати документи і правильно їх оформити, то можете звернутися за допомогою до досвідченого юриста.
Експертиза звіту про оцінку
Оцінка ринкової ціни, незалежними експертами одна з умов необхідних у цій ситуації.
Вона залежить від наступних умов:
- Економічний чинник.
- Споживчий попит на землю.
- Кількість продажів ділянок в конкретному регіоні.
- Ландшафт землі.
- Результати бухгалтерського обліку.
- Правова історія.
Буває, в процесі судових тяжб стає зрозуміло - відповідач вимагає провести експертизу звіту про ринкову вартість землі. Краще цю процедуру замовити самому позивачеві. Законами поки не встановлено єдиний порядок проведення цієї експертизи.
Якщо посилатися на «Федеральний стандарт оцінки №1» пункт 11, то стає зрозумілим, що при експертизі фахівці проводять ряд дій, покликаних перевірити дотримання оцінювачем статей законодавства.
Також перевіряється наступні моменти:
- Всією чи інформацією оцінювач користувався при оцінці об'єкта нерухомості.
- Чи достатньо достовірна ця інформація.
- Якими методами оцінки він користувався.
- Чи узгоджені ці методи між собою.
- Чи обгрунтовані зроблені допущення.
Власник землі має законне право відкрити суперечка в суді протягом 90 днів з моменту, коли йому стало видно, що кадастрова вартість розрахована з урахуванням неправильних даних.
Законодавча база
Оцінка по кадастру регламентується наступним законодавством:
Якщо вам необхідно переоцінити землю, потрібно: перевірити звіт про ринкову вартість землі за допомогою експертизи.
Якщо вам дороге ваше час і нерви, найміть професіоналів у цій галузі для вирішення вашої проблеми. Досвідчені юристи полегшать вам завдання, але не розраховуйте на те, що в короткі терміни вдасться виправити кадастрову ціну.