Навіщо проводиться кадастрова оцінка землі?
Кадастрової вартістю земельного наділу є величина, визначена за підсумками кадастрової оцінки, проведеної на підставі рішення органів влади суб'єкта РФ. Така оцінка проводиться на регулярній основі як мінімум кожні 5 років.
Дані про вартість ділянки, отримані в ході кадастрової оцінки, використовуються при розрахунку земельного податку, який сплачують власники землі, а також плати, що стягується з орендарів муніципальних і державних земель. Іншими словами, чим вище кадастрова вартість ділянки, тим більшу суму платежу доведеться за нього внести.
З якою метою і за яких підстав оскаржують кадастрову вартість землі?
Однією з характерних рис кадастрової оцінки є масовість, яка полягає в тому, що проводиться оцінка відразу всіх ділянок на території регіону. При такому підході не вдається повною мірою врахувати індивідуальні особливості кожної ділянки, які можуть мати значний вплив на його вартість - це і дозволяє зацікавленим особам оскаржити вартість ділянки для того, щоб знизити тягар земельних платежів.
Відповідно до закону «Про оціночну діяльність», власник землі або землекористувач може оскаржити результати державної оцінки своєї ділянки з таких підстав:
- Використання в ході проведення оцінки неправильних відомостей про ділянку (зокрема, про його площі, цільове призначення і т. Д.). Для того щоб встановити, які саме відомості про ділянку були використані при проведенні оцінки, яка зацікавлена особа може направити відповідний запит до органу влади, що відповідає за проведення оцінки (регіональний комітет з майна і т. П.). Відповідь на такий запит повинен бути висланий протягом тижня.
- Виявлення незалежним оцінювачем ринкової ціни земельного наділу, яка виявилася нижче його кадастрової вартості. У цьому випадку заявник може зажадати, щоб до державного кадастр нерухомості була внесена саме ринкова вартість землі.
Як оскаржити вартість землі юридичній особі?
Організація може оскаржити вартість земельного наділу, якщо в результаті її невірного визначення порушені конкретні права і інтереси (наприклад, нарахований земельний податок в підвищеному розмірі). Причому право на оскарження має не тільки власник, але й орендар ділянки, якщо величина орендної плати встановлена на підставі кадастрової вартості.
Організація, яка бажає оскаржити результати кадастрової оцінки земельної ділянки, повинна виконати обов'язкову досудову процедуру - подати заяву до спеціальної комісії, сформовану при регіональному управлінні Росреестра. Закон встановлює, що подати таку заяву можна протягом всього періоду, поки в державному кадастрі містяться оспорювані відомості (т. Е. До моменту включення в кадастр відомостей за підсумками нової кадастрової оцінки).
До заяви про оскарження кадастрової вартості земельної ділянки слід докласти певних документи, зокрема:
- довідку про кадастрової вартості (видається в підрозділі Росреестра);
- копії правовстановлюючих документів на ділянку, завірені нотаріусом;
- доведення помилковості відомостей, на підставі яких визначено кадастрова вартість (якщо вартість оскаржується за першою з двох вищеназваних підстав);
- звіт незалежного оцінювача про визначення ринкової ціни ділянки, а також позитивний висновок на цей звіт, складений експертом СРО, членом якої є фахівець, який підготував звіт (якщо результати кадастрової оцінки оскаржуються по другому основи).
Заявник має право подати на розгляд комісії та інші папери, якщо вважає, що вони можуть вплинути на результат.
Комісія повинна розглянути подані документи та прийняти рішення в строк не більше 1 місяця. Якщо протягом цього часу рішення так і не буде винесено, організація має право звернутися до суду. Таке ж право виникає і в разі винесення комісією негативного рішення.
Як оскаржити результати кадастрової оцінки через суд?
Подача заяви в комісію при Росреестра для фізичних осіб є факультативною стадією, тому, на відміну від юридичної особи, кожен громадянин може звернутися з вимогою про зменшення кадастрової вартості відразу в судовий орган.
Найбільш часто землевласники оскаржують кадастрову вартість з причини її невідповідності ринковою ціною ділянки. В цьому випадку, перш ніж звертатися в комісію або суд необхідно потурбуватися проведенням оцінки експертною організацією, співробітники якої складаються в саморегулівної організації оцінювачів.
Наступний етап - отримання позитивного висновку щодо звіту, яке видається саморегулівної організацією, до якої входить фахівець, який проводив ринкову оцінку ділянки. Цей документ, так само як і сам звіт, є необхідним доказом у справах подібного роду.
Як підготувати заяву до суду про оскарження кадастрової вартості?
Крім відомостей, що відображаються в будь-якому адміністративному заяві і перерахованих в ст. 125 КАС РФ, в заяві у справах такого роду потрібно вказати, яким конкретно чином результати державної кадастрової оцінки призвели до порушення прав позивача. Наприклад, можна порівняти розрахунки земельного податку на основі кадастрової та ринкової вартостей, і вказати суму надміру нарахованого податку при його розрахунку виходячи з кадастрової вартості.
До заяви слід додати певний пакет документів, що включає:
- нотаріально засвідчені документи, що підтверджують права на землю;
- кадастрову довідку про вартість землі;
- письмові докази порушення прав заявника (наприклад, квитанцію про сплату земельного податку, обчисленого на основі кадастрової вартості, що перевищує ринкову);
- рішення комісії при Росреестра (для організацій - обов'язково, для громадян - у разі наявності);
- документ про сплату держмита (для фізичних осіб - 300 руб. для юридичних - 6000 руб.);
- звіт незалежного експерта, позитивний висновок СРО на нього і інші докази, що підтверджують позицію позивача.
Крім того, адміністративний позивач повинен підготувати копії заяви та додатків до нього для іншої сторони спору. Він може або направити їх відповідачу самостійно (і уявити в суд докази вручення), або подати їх до суду разом із заявою (в цьому випадку суд направляє їх відповідачу).
Винесення судового рішення і його виконання
Справа про оскарження результатів кадастрової оцінки вирішується судом протягом двомісячного терміну. Обов'язок доведення помилковість вартості ділянки, внесеної до державного кадастр, покладається на заявника (адміністративного позивача). У разі якщо відповідач буде наполягати на недостовірності звіту незалежного оцінювача або сумніви з цього приводу виникнуть у суду, може бути призначена судова експертиза для визначення ринкової вартості ділянки.