Для отримання іпотечного кредиту потрібно звернутися в банк, надавши неправдиві відомості про позичальника, його доходи та активи, а також про об'єкт нерухомості, що передається в заставу. На підставі цих відомостей банк оцінює ризики і приймає рішення про кредитування. Позитивне рішення про видачу кредиту буде залежати від суми ваших доходів. Кожна кредитна організація визначає свої критерії оцінки платоспроможності позичальників. Наприклад, в одному з найбільших банків Росії при видачі кредиту на придбання житла в розрахунку береться не більше 30% середньомісячних чистих доходів позичальників. Таким чином, якщо позичальник має зарплату в розмірі 27 000 рублів, то він може розраховувати на 20-річний кредит в сумі 27 000 руб. × 0,3 × 240 міс. = 1 944 000 руб.
Що таке іпотека?
Іпотека - це форма застави нерухомості, при якій закладається нерухоме майно залишається у власності боржника, а кредитор у разі простроченої оплати кредиту позичальником має право реалізувати майно (купується житло, квартира, будинок, земельну ділянку, вже перебувають у власності), надане банку в заставу .
Часто іпотекою називають іпотечний кредит, який видається під заставу нерухомого майна (вже наявного або придбаного). При отриманні такого кредиту нерухомість позичальника надходить в іпотеку банку, т. Е. В заставу як гарантія повернення кредиту. Як правило, іпотечні кредити видаються на тривалий термін і під менш високі відсотки, ніж споживчі кредити.
Фото: РИА Новости / Олександр Кряжев
Як отримати іпотечний кредит?
Іпотечні кредити видають кредитні організації, які оцінюють платоспроможність позичальника та інші кредитні ризики і мають програми іпотечного кредитування. Відповідно, за отриманням іпотечного кредиту можна звернутися безпосередньо в один з таких банків. Можна також вдатися до послуг іпотечних брокерів - це спеціалізовані компанії-посередники, які за певну плату допомагають підібрати найбільш вигідну програму іпотечного кредитування, а також надають послуги з підготовки документів позичальника на отримання кредиту.
Отримання іпотечного кредиту складається з декількох кроків:
- вибір банку: потрібно оцінити не тільки відсоток по кредиту та інші фінансові умови, а й те, наскільки ви відповідаєте вимогам банку до позичальника;
- підготовка документів про позичальника і поручителів: в результаті банк визначить можливий розмір іпотечного кредиту, який він готовий вам надати;
- оцінка і підготовка документів на нерухомість: ви повинні підібрати об'єкт, не тільки відповідний за вартістю, але і відповідний вимогам банку (банк оцінює, наскільки проблемним може виявитися нерухомість, що передається в заставу);
- укладення договору іпотечного страхування, який страхує ризики як щодо позичальника, так і по відношенню до нерухомості, що знаходиться в іпотеці;
- укладення кредитного договору та оформлення кредиту: тут, як і в випадку з будь-яким договором, слід уважно вивчити всі умови, щоб не зіткнутися з несподіваними обмеженнями або зобов'язаннями.
Від чого залежить видача іпотечного кредиту?
Сума іпотечного кредиту, який ви можете отримати у банку, залежить від оцінки платоспроможності позичальника, строку кредитування і вартості майна. Одним з основних факторів, що впливають на розмір кредиту, є дохід позичальника і спосіб його підтвердження. Зрозуміло, що одержувач високою «білої зарплати» може розраховувати на більший кредит, ніж позичальник з низькими доходами і доходами, які не підтверджені офіційно.
Іпотечний кредит може видаватися як під заставу нерухомості, яку ви купуєте, так і під заставу вже наявної у позичальника нерухомості. У першому випадку банки зазвичай ставлять обов'язковою умовою, щоб позичальник вніс певну суму на покупку з власних коштів - так званий початковий внесок. Розмір початкового внеску також впливає на розмір і ймовірність видачі кредиту: чим він вищий, тим охочіше банк буде працювати з позичальником.
До інших чинників, прямо не впливає на суму кредиту, можна віднести наявність поручителів - це може служити свого роду страховкою для банку, але не збільшує суму позики, так як дохід позичальника при цьому залишається тим самим.
Наявність додаткових активів у позичальника також є підтвердженням його платоспроможності та вагомим позитивним фактором, який може вплинути на рішення кредитного комітету банку про видачу кредиту. Але на суму кредиту наявність активів вплинути не може, якщо тільки вони не є додатковим джерелом доходу клієнта, як, наприклад, доходи у вигляді орендної плати, відсотків за банківськими вкладами, доходи від володіння цінними паперами та ін.
Які документи потрібні для отримання кредиту?
Для отримання іпотеки знадобиться два пакети документів: один - про потенційний позичальника і поручителів, другий - про предмет застави, т. Е. Про нерухомість.
Документи про позичальника (созаёмщіках) зазвичай включають в себе:
- основні документи (паспорт, ідентифікаційний номер платника податків, свідоцтво про шлюб, військовий квиток - для позичальників молодше 27 років - і т. д.);
- документи про зайнятість і дохід (в першу чергу форма № 2-ПДФО або довідка за формою банку, копія трудової книжки, трудових контрактів, довідка з місця роботи, а також відомості про інших регулярних доходи, наприклад відсотки за вкладами, оренда і т. п .);
- документи про активи позичальника (правовстановлюючі документи на нерухомість, автомобілі та інше дороге майно, виписки з банківських рахунках і вкладах, документи про володіння цінними паперами, паями, частками в капіталі компаній та ін.);
- відомості про поручителів (аналогічно позичальникові - основні документи, документи про доходи та активи).
Документи про нерухомість, що передається в заставу:
- правовстановлюючі документи (договір купівлі-продажу, свідоцтво про державну реєстрацію) і документи власників нерухомості;
- виписки з технічного / кадастрового паспорта і / або земельного кадастру;
- документи про відсутність обтяжень: такими можуть бути, наприклад, знаходження нерухомості в заставі, заборгованості по обов'язковим платежам або порушення прав неповнолітніх, які проживають в продається житловому приміщенні.
Перелік цих документів завжди надається банком. Зі списком можна ознайомитися прямо на сайті банку. Співробітники банку також можуть вам допомогти і пояснити, які документи і де необхідно оформити.
В яких випадках можуть відмовити у видачі кредиту?
Банк перевіряє правдивість і вірність наданої вами інформації, наприклад робить запит до Пенсійного фонду для того, щоб дізнатися розмір ваших відрахувань, або перевіряє місце роботи. У разі надання невірних або неправдивих відомостей банк, швидше за все, відмовить вам у видачі кредиту.
Іншою причиною може бути невідповідність доходів і вартості нерухомості сумі кредиту, що запитується: в такому випадку банк відмовиться задовольнити заявку на кредит за результатами оцінки.
На рішення про видачу кредиту може вплинути і негативна кредитна історія позичальника. Банк вимагає інформації про позичальника в бюро кредитних історій (БКІ), де є відомості про негативної кредитної історії (наявність прострочених платежів і невиплат по кредитах). Щоб не отримати відмову, можна самостійно зробити запит в БКІ перед тим, як направляти документи в банк.
Запит в БКІ можна зробити двома способами: приїхати і особисто написати заяву (інформація надається безкоштовно) або направити запит онлайн через сайт Банку Росії.
Фізичні особи, які отримали відмову по заявці на житловий кредит, можуть знову подати її, але не раніше, ніж через певний банком термін - зазвичай це 60-90 календарних днів.
Фото: РИА Новости / Григорій Собченко
- Дотування процентної ставки за іпотечним кредитом (т. Е. Якщо, припустимо, банк видає іпотечний кредит під 12% річних, держава може субсидувати 7%, і позичальникові доведеться виплачувати кредит за все під 5% річних).
- Надання субсидії на частину вартості іпотечного житла (т. Е. Якщо реальна вартість квартири, скажімо, становить 2 млн рублів, то держава може оплатити 20% з цієї суми).
- Продаж державного житла в кредит за пільговою ціною.