Вагомим аргументом на користь іпотеки є можливість платити за своє власне житло. Ймовірно, що бажають взяти кредит на покупку квартири було б набагато більше, якби умови отримання іпотеки в банках були більш лояльними. У цій статті поговоримо про основні умови оформлення іпотечного кредиту. а також про їх особливості. Іпотечні програми широко представлені більш ніж в 20 великих банках, серед яких Ощадбанк, ВТБ, Газпромбанк, Дельта Кредит, Відродження, Росбанк, Уралсиб Банк, Райффайзенбанк, Московський кредитний банк, Банк житлового фінансування та багато інших. І хоча умови отримання іпотеки можуть відрізнятися від банку до банку, зазвичай базовими умовами виступають наступні:
Позичальнику має бути не менше 21 року на момент звернення і не більше 60 (в деяких банках, наприклад Номос-банку, не більше 65) років на момент погашення планованого останнього платежу. Тобто якщо оформляти іпотеку на 20 років, то позичальнику має бути не більше 39 років, навіть якщо він планує погасити кредит достроково. Оптимальний вік для отримання іпотечного кредиту від 25 до 40 років.
Трудовий стаж.
Зазвичай банки ставлять умовою оформлення іпотеки безперервний стаж на поточному місці роботи не менше 6 місяців. При цьому оцінюється також і загальний стаж роботи, який відображений у трудовій книжці або трудових договорах. Хорошим показником буде, якщо перерви в стажі, пов'язані зі зміною місця роботи, мінімальні, а також немає різких змін сфер діяльності (з бухгалтерії в інженери, потім в водії, потім в керівники).
Рівень доходу і спосіб його підтвердження.
Рівень доходу впливає на максимально доступну суму іпотечного кредиту, а спосіб підтвердження ( «білий» або «сірий») впливає на процентну ставку. За інших рівних параметрах кредиту умови отримання іпотеки при «білу» зарплату (повністю підтвердженої довідкою з бухгалтерії роботодавця за формою 2-ПДФО) вигідніше, ніж при «сірої». Важливо відзначити, що оцінюється не тільки рівень доходу даного позичальника на даному робочому місці, а й загальний рівень зарплат для даної вакансії. Іншими словами, якщо заявлений позичальником дохід набагато вище середнього рівня зарплат для даного робочого місця, то це може бути враховано при андеррайтингу позичальника, і сума кредиту може бути скоригована.
Початковий внесок.
Початковий внесок - це власні кошти позичальника, які він вкладає в покупку квартири по іпотеці. Наявність початкового внеску - обов'язкова умова для будь-якої іпотечної програми. Мінімальний початковий внесок становить 10% від вартості квартири. Стандартний початковий внесок - 30%. Початковий внесок можна використовувати також від продажу квартири, в такому випадку можна провести ланцюжок продажів з одночасним продажем старої квартири і покупки нової з доплатою по іпотеці. Більшість банків пропускають такі альтернативні угоди.
Процентна ставка.
Процентна ставка може варіюватися в діапозоні від 9 до 17% річних. Вона може залежати від способу підтвердження доходу (вище при «сірому» доході), валюти кредиту (іпотека в рублях дорожче), термін кредитування (чим длительней кредит, тим вище ставка), розміру початкового внеску (чим більше внесок, тим нижче ставка), типу процентної ставки (фіксована ставка дорожче плаваючою на 1-2%).
Валюта кредиту.
Іпотечний кредит можна оформити в рублях, доларах і євро. Валютні кредити обходяться в середньому на 1-2% річних дешевше, ніж рублеві. Однак втрати при конвертації валюти в рублі (при покупці квартири) і рублів в валюту (при оплаті щомісячних платежів) можуть істотно знівелювати цю вигоду. А ризик різкої зміни курсу валют може привести до збитків.
Строк кредиту.
Мінімальний термін отримання іпотеки 5 років, максимальний - 30 років. Стандартні терміни для іпотеки становлять 10, 15, 20, 25 років. Практично всі банки дають можливість гасити кредит достроково, але навіть якщо позичальник передбачає розрахуватися за кредитом раніше, термін кредиту залишається стандартним на вибір клієнта.
Шлюбні відносини.
Чоловік або дружина позичальника стають созаемщиком по кредиту, а в деяких випадках можуть виступати в якості поручителя. Це дозволяє враховувати сукупний дохід подружжя і розраховувати максимальний розмір кредиту виходячи з сумарної зарплати. Ще одна тонкість отримання іпотеки для подружжя полягає в тому, що квартира, придбана в шлюбі, стає власністю подружжя, на кого б з них вона не була оформлена. Іноді умовою отримання іпотеки для подружжя стає обов'язково участь в угоді подружжя.
Страхування.
Обов'язковою умовою оформлення іпотечного кредиту є страхування. Три види страхування при отриманні іпотеки це:
- Страхування життя і працездатності позичальника. У разі смерті позичальника або втрати працездатності і як наслідок можливості погашати кредит страхова компанія перераховує залишок боргу банку і квартира виходить з під застави. Дуже потрібний і важливий вид страхування, особливо для довгострокових кредитів.
- Страхування об'єкта застави. Страхування квартири від катаклізмів у вигляді потопу, пожежі, руйнування будинку і т.д. Таке страхування дозволяє бути банку бути впевненим, що об'єкт застави не втратить істотно в ціні в результаті его експлуатації позичальником.
- Страхування титулу. Страхування права власності позичальника на квартиру на той випадок, якщо за позовом третіх осіб воно буде оскаржене і договір купівлі-продажу буде примусово розірвано.
Деякі банки готові скасувати дороге страхування життя і працездатності позичальника, однак за цю економію доведеться заплатити збільшенням процентної ставки на 1-2%.
І ще дещо.
Прописка позичальника, як правило, не має значення. Головне - це наявність громадянства РФ. Вища освіта позичальника в більшості банків є якщо не обов'язковим, то вкрай бажаним. Звичайно, всі ці умови отримання іпотеки навряд чи можна назвати вельми лояльними по відношенню до позичальника. Однак за можливість жити у власній квартирі багато хто готовий вписатися в умови оформлення іпотеки банками. а також взяти на себе кредитні зобов'язання, забезпечені власним житлом на термін до 30 років.