- Андрій Дмитрович, звідки з'явилося таке дивне, на перший погляд, назва, як «зворотна іпотека», і на кого вона розрахована?
- «Зворотній іпотека» призначена для громадян пенсійного віку. Це ринковий інструмент, який дозволяє легально поліпшити своє матеріальне становище. За своєю суттю, це кредит під заставу наявного житла. Тільки кредит, який має ряд особливостей. Наприклад, банк за таким кредитом зобов'язаний проводити регулярні виплати пенсіонеру, і при цьому не потрібно платити за обслуговування. Відсотки по кредиту, звичайно, нараховуються, але не виплачуються відразу. І сам кредит, і все нараховані відсотки будуть погашені одноразово, але вже після смерті клієнта - за рахунок продажу його житла. «Зворотною» ж така іпотека називається тому, що на відміну від класичної розмір боргу не знижується, а зростає.
- У російському законодавстві вже є схожа схема, так звана довічна рента. Але вона, як відомо, не користується великою довірою у населення.
- При довічну ренту пенсіонер спочатку продає житло новому власнику, а той зобов'язується вже після цього утримувати людину похилого віку до кінця його життя. Ось і виходить, що чим швидше у нового власника зникнуть обов'язки по виплаті ренти, тим більший дохід він отримає. Нерідко буває і так, що пенсіонер укладає договір з цілком респектабельної фірмою, а та в якийсь момент переуступає його якомусь «широкоплечого хлопця». При «зворотну іпотеку» пенсіонер залишається власником житла до кінця своїх днів, квартира лише знаходиться у банку в заставі.
- Але спадкоємці літньої людини в такому випадку залишаться без його квартири?
- Не зовсім так. Банк-кредитор може претендувати тільки на нараховані суми і компенсацію витрат, пов'язаних з реалізацією майна. Вся решта суми повертається спадкоємцям. Та вони й самі можуть погасити кредит, якщо хочуть залишити житло собі. Це зазвичай і відбувається. Наприклад, в інших країнах «зворотну іпотеку» оформляють тільки після того, як родичі пенсіонера підтвердять, що не зможуть претендувати на нерухомість, що залишилася після смерті родича, не погасивши «зворотну іпотеку». Саме на цьому етапі більшість угод і зупиняється: спадкоємці, розуміючи, що пенсіонер звернувся в банк за грошима тому, що потребує додаткової підтримки, як правило, самі пропонують йому необхідну допомогу. Так що якщо б «зворотної іпотеки» і не було, її варто було б придумати тільки для того, щоб звернути увагу спадкоємців на фінансові проблеми людей похилого віку.
- І все ж на що пенсіонер витрачає гроші, отримані від «зворотної іпотеки»?
- Більшість беруть «зворотну іпотеку» на поточні потреби у вигляді однакових щомісячних виплат - як якусь надбавку до пенсії. Зазвичай громадяни вирішуються скористатися «зворотною іпотекою», якщо надбавка до пенсії перевищує 30 - 40%. Часто на це штовхає необхідність проведення дорогих операцій, які не входять до медичну страховку. Далі в порядку убування потреб йдуть ремонт будинку, погашення вже існуючої іпотеки та інших кредитів - позбавлення від необхідності вносити нові платежі.
- А чи можлива «зворотна іпотека» для молодих громадян?
- Розробити кредитну програму можна для громадян будь-якого віку. Ось тільки банкіри будуть пропонувати виплати на підставі т. Н. таблиць дожиття: чим старше позичальник, тим більшу щомісячну суму він зможе отримати. Банк розраховує індивідуальний ліміт видачі коштів не тільки в залежності від віку позичальника, але і від вартості житла. Тому подібні програми для молодих просто невигідні. У США (а ця країна - лідер в області «зворотної іпотеки») вік виходу на пенсію становить 62,5 року, а середній вік звернення за «зворотною іпотекою» - 72 роки. Саме в цьому віці у більшості пенсіонерів виснажуються раніше зроблені заощадження, одночасно вони перестають підробляти і починають дійсно потребуватиме додаткових коштів. Відомо, що і в нашій країні багато пенсіонерів теж намагаються працювати - за статистикою, приблизно до 68 років.
- До речі, як давно з'явилася «зворотна іпотека» за кордоном і наскільки там вона популярна?
- Скажіть, а чи зможе російський пенсіонер закласти кімнату в комуналці або гуртожитку, а також неприватизовану квартиру?
- Поки що власники кімнат у комунальних квартирах і гуртожитках не зможуть взяти участь у програмі «зворотної іпотеки». Ну а жителі неприватизованих квартир не є їх власниками, тому взагалі не можуть ними розпоряджатися. Крім того, банки зазвичай беруть в якості застави тільки ту нерухомість, яка не втратить своєї ліквідності протягом найближчих десяти років (такий середній термін кредитування при «зворотній іпотеці»).
- У більшості країн «зворотна іпотека» розвивається силами комерційних банків. У Росії буде те ж саме?
- На старті пілотної програми позики будуть видаватися від імені нашого агентства. Після відпрацювання всієї документації ми виберемо банки, які будуть уповноважені видавати подібні кредити. Погодьтеся, що крім грошей банк повинен мати бездоганну репутацію і вміти дати якісну консультацію літньому позичальнику. Агентство в даному випадку буде виступати гарантом для позичальників - в тому, що вони отримають від банку всі гроші в повному обсязі і не будуть виселені, в разі якщо розмір боргу перевищить вартість заставленого житла.
- Скільки грошей щомісяця зможе отримувати середньостатистичний російський пенсіонер, якщо скористається «зворотною іпотекою»? І чи є можливість отримати всю суму разом?