У сучасній Росії найбільш прагматичний варіант - це придбання нової квартири. З цим твердженням не стане сперечатися ні один російський юрист, так як придбання житла на вторинному ринку свідомо приховує в собі ризик придбання квартири з вадами та обтяженнями, про які покупцеві на момент скоєння угоди не буде відомо.
Проте, якщо ви все-таки вирішили придбати квартиру на вторинному ринку, то вам просто необхідно виконати ряд перевірочних заходів, які дозволять уникнути маси неприємностей в майбутньому. Про них ми і поговоримо в цій статті.
Юридична чистота квартири
В даний час не існує будь-якого чіткого і єдиного механізму перевірки юридичної чистоти житла, що купується. Тому кожен фахівець може проводити цю процедуру по-своєму. Професійні юристи можуть користуватися як законними методами, так і щодо законними. В останньому випадку часто задіюються «зв'язку» в правоохоронних та інших компетентних органах, що дозволяє не тільки прискорити перевірку, а й провести її якомога ретельніше.
У разі ж дій звичайної людини набір можливостей істотно обмежується. Однак, незважаючи на це, якість дій звичайної людини може не поступатися роботі маститого адвоката.
Перед початком перевірки майбутньому покупцеві необхідно знати, що вся робота ведеться за двома напрямками:
- З'ясування фактичного положення з мешканцями та іншими обтяженнями квартири;
- З'ясування юридичної долі квартири, тобто перевірка історії угод з нею.
Перевірка по двох цих напрямках може і повинна проводитися паралельно. Про тонкощі методах проведення такої перевірки розповімо докладніше.
Перевірка наявності обтяжень квартири
На сьогоднішній день широко поширена практика отримання кредитів з їх подальшим не повернення. Відповідно, квартира може бути предметом застави, судового розгляду, або на неї може бути накладено арешт.
Подібні обставини досить складно приховати, та й в більшості випадків подібну угоду просто не зареєструють, так як, наприклад, при заставі квартири її відчуження неможливе без згоди банку в силу вимог частини 2 статті 346 Цивільного кодексу РФ.
Покупцеві необхідно знати, що всі обтяження подібного роду підлягають обов'язковій фіксації Росреестра, а, отже, дізнатися про них можна шляхом отримання відповідної довідки у відділі Росреестра за місцем знаходження квартири або в багатофункціональному центрі. Відомості щодо обтяження житла загальнодоступні і можуть бути отримані будь-яким зацікавленою особою.
Другий момент, який варто перевірити - це мешканці квартири. Варто відзначити, що згідно з чинним законодавством РФ довідка про склад сім'ї для реєстрації угоди не потрібно. А тому всю роботу доведеться виконувати покупцеві самостійно.
Перед початком роботи на даному напрямку необхідно уважно вивчити вимоги статті 292 Цивільного кодексу РФ. В принципі після її прочитання вже зрозуміло, що необхідно робити. Проте, відзначимо, що перевіряти квартиру слід на наявність неповнолітніх дітей, які там постійно зареєстровані, а також громадян, які брали участь в приватизації, але не придбали свою частку в нерухомості. Виявлення перерахованих громадян необхідно тому, що їх право на проживання не може бути припинено з переходом права власності на квартиру до нового власника. Всіх інших громадян новий власник може виписати і виселити без будь-яких особливих проблем.
Для фактичної перевірки перерахованих обставин необхідно мати діючу довідку про склад сім'ї, а також архівну виписку про склад сім'ї на момент приватизації квартири. Отримати такі довідки сьогодні можна через все той же багатофункціональний центр. Порівняння цих двох документів і дасть всі необхідні відповіді щодо проживання неповнолітніх та громадян, які брали участь в приватизації.
Ще одна деталь, яку варто згадати - це стан продавця квартири в шлюбі. Хоча даний момент і перевіряється співробітниками Росреестра, покупцеві необхідно пам'ятати, що в більшості випадків потрібна згода другого з подружжя на продаж квартиру.
Досвідчені юристи не гребують вимагати у продавця квартири довідку про наявність у нього психічних захворювань. Не секрет, що угода, укладена особою, яка не усвідомлювала значення своїх дій, може бути визнана недійсною. І хоча подібні прецеденти не часто зустрічаються на практиці, та й вимога подібного документа може здатися образливим, забувати про таку можливість не варто.
На практиці поширені ситуації, коли від імені продавця діє інша особа на підставі довіреності. Така ситуація сама по собі є цілком нормальною, однак покупцеві варто упевнитися, що реальний продавець живий і здоровий. Потенційному покупцеві варто пам'ятати, що згідно з нормами Цивільного кодексу РФ довіреність припиняє свою дію в разі смерті довірителя. Відповідно і угода, укладена в такій ситуації, буде недійсною.
Якщо ж покупець стикається з передорученням, коли повірений сам видає довіреність ще одній особі, то від такої угоди найкраще відмовитися відразу, щоб уникнути потенційних неприємностей.
Перевірка юридичної долі квартири
Юридичної долею речі (квартира не виняток) прийнято вважати все історію переходів прав власності на неї з моменту створення і до укладення конкретної угоди.
Подібна перевірка починається з з'ясування обставин придбання житла нинішнім власником. Необхідно знати, що підстави набуття можуть бути різними. Так квартира може бути приватизована, успадкована, куплена, отримана в дар або придбана іншим способом.
Найбільш поширений випадок придбання житла в нашій країні - це приватизація. Про неї ми вже згадували в першій частині статті. Однак крім наявності мешканців також варто звернути увагу на законність проведення самої приватизації та наявність громадян, які на момент приватизації проживали в квартирі, але з якихось причин в приватизації участі не брали. Для цього необхідно піднімати архівні виписки про склад сім'ї на момент приватизації, а також запитувати відомості в муніципалітеті про громадян, які дійсно брали участь в процедурі приватизації.
Взагалі подібна перевірка - це обов'язок приватизаційної (муніципальної) комісії. Тому можливі помилки і зловживання тут малоймовірні. Проте, для абсолютної впевненості проведення такої перевірки зовсім не зайве.
У тому випадку, якщо житло придбане на інших підставах, то проведення перевірки чистоти квартири буде складніше. Тому тут діє кілька простих правил, якими користуються досвідчені юристи:
- Чим більше з квартирою відбувалося угод, тим заплутаніше її юридична доля і тим більша ймовірність скоєння нечистоплотних угод;
- Чим довше квартирою володіє останній власник, тим краще. При цьому найбільш безпечний такий варіант, коли термін такого володіння перевищує 3 роки.
Логічність перерахованих правил цілком природна, так як всі раніше зроблені угоди були зареєстровані, тому знайти явні помилки або зловживання, маючи звичайний набір документів, буде непросто навіть фахівцю. Однак варто пам'ятати, що перший сигнал про можливі неприємності з квартирою - це наявність значного числа угод з нею в досить короткий проміжок часу. Часто саме таким прийомом користуються шахраї, щоб замести свої сліди, адже більшість з них прекрасно знає, що в разі чого крайнім залишиться останній власник нерухомості, а вони з високою часткою ймовірності вийдуть сухими з води.
Правильність другий рекомендації безпосередньо підтверджується нормами закону. Адже саме 3 роками обчислюється строк позовної давності, тобто саме той термін, протягом якого попередньому власнику могли бути пред'явлені претензії.
Однак даний термін не в повній мірі поширюється на випадки з приватизацією. Тому навіть якщо квартиру приватизували 10 років тому, у громадян, чиї права були порушені при її проведенні, навіть протягом цього періоду залишається право на захист. А значить, приватизаційні процедури слід перевіряти незалежно від їх давності.
І нарешті, останній момент, на який необхідно звернути увагу - це його величність випадок. Так як навіть сама ретельна перевірка не дасть гарантії, що, наприклад, 10 років тому цікавить квартира не була об'єктом пильної уваги «чорних ріелторів», а літній або п'є власник передчасно не закінчив своє тлінне існування в цьому світі.
Подібні ситуації розкриваються вкрай рідко та ще й після значного часу, то навіть Господь Бог не дасть гарантії, що той самий ріелтор не захоче полегшити душу слідчому по даному епізоду. І слідчий буде зобов'язаний порушити кримінальну справу, постраждає від якого, перш за все, нинішній власник квартири, яку у останнього просто заберуть. Бо інтереси добросовісних набувачів нерухомості в нашій країні практично не захищені.
