Експерти розповіли про застосування додаткових тарифів страхових внесків до Пенсійного фонду при шкідливих умовах праці
Але іпотечний кредит не єдиний спосіб придбання житла без повної суми вартості нерухомості. Паличкою-виручалочкою для покупців житла іноді стає альтернатива іпотеці - розстрочка, що дозволяє стати власником квартири в новобудові тоді, коли грошей немає, але є надія отримати кошти, яких бракує в досить короткий термін. Однак, як і у всьому, в розстрочку є свої нюанси - сайт "РІА Нерухомість" представляє сім рад експертів, які дозволять вам дізнатися про юридичні тонкощі покупки квартири в розстрочку і уникнути неприємних сюрпризів.
Не відкладаючи в довгий ящик
Сьогодні на первинному ринку житла існує кілька способів покупки квартири. Перший і найпростіший - це одноразова 100% оплата квартири, другий - взяти іпотечний кредит і третій - скористатися розстрочкою, розповідає директор департаменту зі зв'язків з громадськістю групи компаній ПІК Наталія Іванова.
Купуючи квартиру в розстрочку, покупець вносить початковий внесок, а решту суми виплачує рівними частками щомісяця або відповідно до встановленого графіка платежів, розповідають експерти, опитані "РІА Нерухомість". При цьому розстрочка може надаватися на термін від 3 місяців до 2 років, але зазвичай не більше ніж на 8 місяців, так що щомісячні платежі по ній досить великі. Крім того, початковий внесок може досягати 50%, а в деяких випадках і більше від вартості квартири.
Звичайно, такі умови підходять далеко не всім покупцям - розстрочка зручна тим, хто розраховує на стабільний високий дохід або планує придбати квартиру за допомогою продажу вже наявної нерухомості, говорить Іванова. Таким людям експерт радить не відкладати покупку квартири і скористатися розстрочкою, особливо якщо житло купується в споруджуваному будинку, адже саме на етапі будівництва відбувається максимальне подорожчання вартості квадратного метра.
Як кажуть гравці ринку нерухомості, в порівнянні з іпотекою переплата по розстрочці мінімальна, адже вона надається лише на кілька місяців, а ставка по розстрочці, за словами Іванової, становить, як правило, всього 1% на місяць. Іноді розстрочка може бути і безпроцентної.
Крім того, при покупці квартири в розстрочку відсутні додаткові платежі, в тому числі на страхування життя, комісії банку, додає співрозмовниця агентства.
І нарешті, для отримання розстрочки покупцеві не доводиться збирати будь-які документи, що підтверджують його платоспроможність - потрібен тільки паспорт.
Однак, незважаючи на всі очевидні плюси, і в розстрочку, природно, є і свої нюанси, які варто враховувати покупцеві.
Варіанти на вибір
Як говорить генеральний директор компанії "Метріум Груп" Марія Литинецкая, перш за все, покупцеві, який хоче придбати квартиру в розстрочку, необхідно визначитися з тим, яка саме розстрочка йому підходить.
"Практично всі забудовники пропонують два варіанти. Перший - це короткострокова розстрочка на 3-6 місяців, яка найчастіше буває безпроцентної. Другий варіант - це розстрочка, яка оформляється на тривалий термін - від 12 місяців і більше, тобто довгострокова. У цьому випадку розстрочення процентної, середня ставка становить 12% річних ", - уточнює вона.
Початковий внесок, за словами експерта, буде складати в залежності від варіанту від 20% до 50% - найчастіше низький початковий внесок встановлюється при довгостроковій розстрочення, а високий при короткостроковій, але деякі забудовники готові і при короткостроковій розстрочення прийняти від клієнта початковий внесок у розмірі 20-30%.
У той же час, додає Литинецкая, бувають випадки, коли у забудовника на об'єкті розстрочка не передбачена. Однак в разі гострої необхідності продавець може піти назустріч покупцеві, ось тільки термін розстрочки в цьому випадку буде мінімальним - два або максимум три місяці, а початковий внесок складе більше 50%.
У випадку з відсотковою розстрочкою дуже важливо звернути увагу на те, яким чином нараховуються відсотки. "Припустимо, є такі формулювання - 1% в місяць на залишок або 12% відсотків річних. Загальна сума, яку покупець повинен буде виплатити, в цих двох випадках буде різна. Якщо платежі аннуїтетниє, а ставка становить 12% річних, то сума буде вище ", - пояснює Литинецкая.
Перевіряти і перевіряти ще раз
Після того як покупець визначився з вибором відповідного варіанту розстрочки, провів переговори з менеджером відділу продажів і погодив умови розстрочки із забудовником, настає етап оформлення документів. Тут покупцеві варто бути дуже уважним і допитливим, ретельно все перевіряти і перевіряти ще раз, як в принципі і при будь-якій угоді з житлом.
За словами співрозмовників агентства, є різні варіанти покупки квартири в розстрочку - укладення договору купівлі-продажу, договору участі в пайовому будівництві (ДДУ), а також попереднього договору купівлі-продажу.
З боку покупця необхідно надати паспорт. Продавець же, якщо це фізична особа, повинен представити, крім паспорта, свідоцтво про держреєстрацію права власності на квартиру, що продається, паспорт БТІ, а також виписку з Єдиного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним з підтвердженням того, що квартира не обтяжена правами третіх осіб, які не перебуває в заставі або під арештом. У разі якщо продавець перебуває в шлюбі, і квартира є спільним майном подружжя, то угода щодо відчуження квартири проводиться тільки при наявності нотаріального згоди подружжя.
Якщо купується готова квартира, то необхідно звернути увагу на те, чи проводилася перепланування житлового приміщення і чи була вона узаконена в відповідних органах, додає Бородкін.
Якщо квартира за договором купівлі-продажу купується у юрособи, юрист радить покупцеві уважно вивчити організацію, з якою укладається договір. "Необхідно з'ясувати історію організації за весь час існування на ринку нерухомості, стаж роботи, звернути увагу на імідж організації, реалізовані проекти, на те, які об'єкти вже здані в експлуатацію", - уточнює він.
Розстрочка також може бути і при покупці квартири за договором пайової участі в будівництві. У цьому випадку забудовник, згідно з нормами Федерального закону № 214, зобов'язаний надати покупцеві для ознайомлення свої установчі документи, в тому числі свідоцтво про державну реєстрацію, свідоцтво про постановку на облік в податковому органі, звітність про фінансово-господарської діяльності, затверджені річні звіти, бухгалтерські баланси і рахунки за три останніх роки роботи, а також аудиторський висновок за останній рік роботи.
За словами Литинецкой, при покупці квартири в розстрочку по ДДУ, зазвичай складається додаток, яке є невід'ємною частиною договору пайової участі, де вказуються розмір початкового внеску, термін, на який дається можливість розстрочки, періодичність та способи внесення платежів.
Експерт додає, що на певному етапі "життя" новобудови - після отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію - девелопер вже не має права продавати квартири по ДДУ і переходить на попередній договір купівлі-продажу. "Але якщо забудовник пропонує оформити ПДКп, коли будівництво ще не розпочато або будинок вже готовий, але не введений в експлуатацію, то такі продажі є незаконними, і від угоди в даному випадку краще відмовитися", - радить гендиректор "Метріум Груп".
Як вказує Бородкін, фактично ПДКп є лише "обіцянку" укласти з покупцем основний договір - договір купівлі-продажу житла. Однак, на практиці, компанія може взяти і гроші в рамках попереднього договору, завуалювавши дану оплату як якийсь забезпечувальний платіж. Юрист звертає увагу, що попередній договір повинен укладатися в тій же формі, що й основний договір.
"Основний ризик - очікування того, коли буде зареєстровано право власності на квартиру. Без цього документа юридично ви не станете повноправним господарем, не зможете оформити реєстрацію за місцем проживання, здійснювати будь-які дії з житлом", - говорить він. У зв'язку з цим юрист радить точно вказати момент укладення основного договору, щоб не чекати встановленого в законі річного строку. Крім того, необхідно також постійно нагадувати продавця про його обов'язки укласти основний договір купівлі-продажу, а при необхідності змусити його через суд укласти основний договір.
Експерти також звертають увагу, що поки покупець квартири в розстрочку не розплатився з продавцем повністю, він дещо обмежений в своїх діях - наприклад, за словами Бородкіна, при складанні договору купівлі-продажу квартири в розстрочку продавці зазвичай вносять пункт, згідно з яким покупці не будуть мати можливості продати квартиру, здати її в оренду і провести перепланування до того моменту, поки не буде виплачена повна вартість квартири за договором.
Якщо право власності реєструється до того, як виплачена повна вартість квартири, то квартира оформляється у власність з обтяженням, каже в свою чергу Литинецкая.
У купівлі квартири в розстрочку за договором участі в пайовому будівництві є свої тонкощі.
Якщо нерухомість купується за договором участі в пайовому будівництві, то покупець підписує із забудовником ДДУ і реєструє його в Росреестра, каже юрист девелоперської компанії "Сіті-XXI століття" Василь Шарапов. Право власності на придбану квартиру виникає у покупця після введення в експлуатацію побудованого будинку, передачі квартири покупцеві за передавальним актом, підписаним забудовником, сплати державного мита та подачі всіх необхідних документів у Росреестр.
Покупцеві важливо уважно вивчити договір про покупку квартири ще й на предмет можливих санкцій в разі прострочення виплат по розстрочці. "Як і при будь-якому кредиті, в разі прострочення платежів забудовник має право нараховувати пені та навіть розірвати договір в односторонньому порядку і повернути витрачені кошти на розрахунковий рахунок покупця, можливо, з утриманням будь-яких комісій (на розсуд забудовника). Так що слід уважно прочитати договір, в тому числі пункти, де прописані санкції у разі невиконання зобов'язань по платежах ", - говорить Іванова з ГК ПІК.
Як додає Шарапов, якщо покупець при розстрочці платежів по ДДУ більш ніж три рази протягом року порушив строки внесення платежів або допустив прострочення внесення платежу на термін більше ніж два місяці, забудовник згідно із законом може розірвати договір в односторонньому порядку.
"При цьому в законі чітко не зафіксовано, що забудовник зобов'язаний повернути виплачені гроші покупцеві в цьому випадку. Таким чином, потрібно уважно перевіряти договір при його укладанні з забудовником на предмет наявності умови повернення грошей покупцеві повністю або якийсь їх частини, наприклад, за вирахуванням неустойки, збитків. Інакше покупець може в цьому випадку втратити всі гроші ", - радить юрист.
Коли гроші закінчилися
Звичайно, в ідеалі до прострочення краще не доводити, але якщо покупець не може вносити платежі по розстрочці, у нього є кілька варіантів вирішення проблеми.
Зокрема, Шарапов пропонує два способи - або укласти із забудовником угоду про розірвання ДДУ і хоча б часткове повернення внесених коштів, або передати свої права і обов'язки по ДДУ за винагороду іншому покупцеві за згодою забудовника шляхом укладення відповідної угоди.
У свою чергу, Литинецкая вказує на досить простий варіант - перейти на іпотеку. "Банки його підтримують і всіляко вітають. Вони розуміють, що покупець уже виплатив велику частину суми, тим самим підтвердивши свою платоспроможність", - стверджує співрозмовниця агентства.
За її словами, якщо клієнт планує перейти на іпотеку, йому доведеться домовитися із забудовником про зміну умов оплати, отримати схвалення в банку, провести операцію з видачі кредиту і зареєструвати додаткову угоду до основного договору придбання.
Кнут для забудовника
Але є і зворотна сторона медалі - проблеми можуть виникнути не тільки з боку покупця, але і з боку продавця. "Наприклад, банкрутство забудовника. У разі якщо даний процес буде ініційований, то пайовики, які внесли лише частина суми, можуть вимагати лише повернення грошей, але ніяк не права власності на квартиру", - говорить Литинецкая.
Щоб уникнути можливих зловживань з боку забудовника доцільно прив'язувати строки внесення оплати по розстроченню не до конкретних дат, а до завершення певних етапів будівництва, наприклад, остаточний платіж - протягом декількох днів після введення об'єкта в експлуатацію, радить в свою чергу старший юрист юридичної фірми " Авелан "Анна Польова.
Він пояснює, що в іншому випадку, якщо будівництво буде заморожено або істотно відставати від графіка, покупець має право лише вимагати розірвання договору і повернення своїх коштів, але припиняти чергову оплату він не зможе, так як невнесення платежу буде підставою для стягнення забудовником неустойки.