Перш ніж купити нерухомість на ринку вторинного житла, переконайтеся в тому, що на неї не накладено арешт або вона не закладена. Ви можете отримати про неї достовірну інформацію в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
Необхідно враховувати, що шансів обдурити більше у продавця квартири. ніж у покупця, який бажає придбати вподобане йому житло. Розглянемо найпоширеніші схеми обману.
Найпростіший спосіб обману. Один громадянин продає іншому своє житло, отримує всі гроші, а потім подає в суд заяву з проханням визнати угоду недійсною на підставі якої-небудь причини. За рішенням суду продавцеві повертається його квартира, а покупцеві - сплачені раніше гроші. Але часто, бажаючи уникнути податків, в договорі вказують набагато меншу суму, ніж та, яка була виплачена за квартиру в дійсності.
Другий спосіб обману. Після продажу квартири колишній власник не поспішає виписатися з неї, стверджуючи, що обставини змінилися і йому нікуди виїжджати. Дуже часто суд стає на бік першого власника і виносить постанову про повернення грошей покупцеві або в постанові вказує обтяження щодо користування проданим житловим приміщенням продавцем. Зазначена постанова може забезпечити право користування житловим приміщенням продавцеві на довгі, невизначені терміни. Власник нерухомості погоджується, але заявляє, що отримані за нерухомість гроші вже витрачені або вкрадені, тому повертати суму він буде частинами зі своєї заробітної плати (яку, звичайно, отримує в мізерних кількостях і досить нерегулярно).
Особливість полягає в тому, що юридично до продавця причепитися складно, він не відмовляється платити. За законами навіть при максимальному відрахуванні із зарплати це може зайняти кілька десятків років!
Третій спосіб обману полягає в продажу квартири одночасно кільком покупцям. У цьому випадку власник квартири (зазвичай їде за кордон) робить зі своїх приватизаційних документів дублікати, протягом одного дня в різних нотаріальних конторах запевняє договори купівлі-продажу, отримує гроші і їде. Тепер господарем квартири буде той з покупців, хто першим зареєструє її в Управлінні Росреестра.
Четвертий спосіб обману полягає в використанні фальшивих документів. При цьому шахраї за допомогою підроблених бланків та печаток (а буває, що і за допомогою підставного нотаріуса) оформляють липовий договір про купівлю-продаж. Нічого не підозрюючи, покупець платить гроші, а потім довго і безуспішно пред'являє свої права на чиєсь житло. Для цього аферисти зазвичай знімають квартиру на короткий термін, підробляють документи і продають її, поки господар відсутній. Покупець і продавець зазвичай спочатку не довіряють один одному, підозрюючи в обмані, і для таких підозр, на жаль, нерідко є підстави. Якщо гроші передаються в момент нотаріального оформлення, ризикує покупець, так як квартира напередодні може бути вже продана або передана в заставу. Якщо ж гроші передаються після оформлення договору у нотаріуса, ризикує продавець, оскільки на підставі нотаріально оформленого договору покупець може сам зареєструвати угоду, не заплативши колишньому господареві ні копійки. Тому найнадійнішими вважаються варіанти, при яких гроші на якийсь час залишаються у третіх осіб, яким в рівній мірі довіряють обидві сторони. Це може бути або солідне агентство нерухомості, або банк, в якому для такого випадку відкривається спеціальний депозитний рахунок. В останньому випадку продавець отримає свої гроші тільки після пред'явлення доказів укладеної угоди.
Що юрист повинен перевірити при покупці квартири
Купівля квартири може здійснюватися на первинному і вторинному ринках нерухомості. Залежно від того, як і у кого ви купуєте квартиру, список документів, що підлягають перевірки, значно відрізняється. Наприклад, при придбанні квартири в новобудові, необхідно особливу увагу приділити правовстановлюючим документам та історії Забудовника. При покупці квартири на вторинному ринку нерухомості, потрібна перевірка юристом історії самої квартири.
При оформленні покупки квартири важливо враховувати всі сторони покупки квартири, всі стадії процедури.В даний час покупка квартири в новобудові за договором купівлі-продажу є скоріше екзотикою, ніж звичайною практикою на ринку новобудов. Проте будівельні та інвестиційні компанії пропонують придбати квартири в нових будинках саме за договором купівлі-продажу, в більшій мірі Попереднього договору. Найчастіше це відноситься до житла бізнес-класу і елітного житла, оскільки дешевші квартири часто скуповуються ще на стадії будівництва. Однак, в даний час все менше і менше інвесторів з метою збагачення скуповують нерухомість на початкових етапах будівництва, що дозволяє придбати житло для особистих потреб особам, що не є підприємцями.
Отже, перш за все необхідно переконатися в тому, що об'єкт нерухомості існує фізично і оформлений документально. Перше перевірити просто - достатньо оглянути об'єкт і побачити, що він собою являє і яке його реальний стан.
Далі слід зіставити побачений вами об'єкт нерухомості з його характеристикою в документах, ознайомитися з поверховим планом і експлікацією. У цьому документі зазначено все, що є в квартирі. Планування квартири повинна відповідати документам. Зустрічаються випадки, коли в плані БТІ вказана стіна, а насправді її немає. Подібні порушення можуть призвести до небажаних наслідків. Необхідно переконатися в тому, що продавець (найчастіше в цій ролі виступає будівельна або інвестиційна компанія) є власником продаваного об'єкта нерухомості. Право власності на об'єкт нерухомості має бути зареєстрована належним чином. Попросіть представити оригінали правовстановлюючих документів на житлове приміщення: свідоцтво про право власності, а також документ, на підставі якого це право було придбано.
Ціна в договорі має бути чітко вказана або за весь об'єкт нерухомого майна, або за квадратний метр. У договорі має бути чітко визначено кількість квадратних метрів. У тому випадку, якщо ціну в договорі визначають виходячи з кількості квадратних метрів, повинна бути вказана ціна одного квадратного метра. Обов'язково вкажіть в договір умову про те, що продавець гарантує відсутність прав третіх осіб на даний об'єкт нерухомого майна, тобто ця квартира не повинна бути закладена, не перебуває під арештом і т.п. У будь-якому випадку укладений договір повинен бути зареєстрований в установленому законом порядку, тобто в реєстраційній службі.
Важлива кожна деталь процесу покупки квартири: будь-яка неуважність або недбалість може призвести до судових розглядів, тривалим на багато років. Багато покупців звертаються до юристів, фахівців з нерухомості. Договір надання юридичних відплатних послуг включає в себе посередницькі дії: надання допомоги в оформленні документів, супровід угоди та інших послуг, що призводять до бажаного для клієнтів результату.
Сьогодні значна частина угод з об'єктами нерухомості проходить за участю професійних посередників - юридичних компаній.
Маса нормативних актів, солідний список державних і муніципальних органів і установ, та ще й сума угоди досить велика, щоб, махнувши на юридичні тонкощі рукою, підписати невідомо як складена угода. Варто звернути особливу увагу, що не можна довіряти перевірку юридичної чистоти квартири, що купується тільки ріелторам. Вони не є юристами, в їх завдання входить саме продаж об'єкта нерухомості.