Застава нерухомості юридичною мовою називається іпотекою. Критерії, на підставі яких майно відносять до нерухомого, встановлені статтею 130 Цивільного кодексу.
Розглянемо деякі важливі особливості, які потрібно врахувати, укладаючи договір іпотеки.
Недобудову в заставу
Предметом іпотечного договору може бути не тільки вже побудована нерухомість, але і незавершене будівництво. Як зареєструвати право власності на об'єкт, що будується, сказано в пункті 25 закону про державну реєстрацію нерухомості.
Врахуйте: зареєструвати можна тільки те, що будується майно, яке згодом буде належати фірмі на праві власності або господарського відання. Наприклад, фірма будує житловий будинок за рахунок коштів інвесторів - майбутніх власників квартир. Тобто власниками побудованого будинку стануть ці інвестори, а не забудовник. Отже, останній не зможе зареєструвати право власності, а значить, і закласти будинок, який будується за рахунок «чужих» грошей. Якщо ж підприємство будує будівлю для власного використання, то проблем з реєстрацією не виникне.
Іпотека «по частинах»
Іноді підприємству необхідно оформити іпотеку не на всі будова, а на окрему його частину. Припустимо, у фірми є офісний центр вартістю 100 мільйонів рублів і потреба в маленькому кредиті на суму п'ять мільйонів рублів. Зрозуміло, керівництво фірми не хоче закладати будівлю повністю. Адже в разі неповернення кредиту банк пустить з молотка все будова. Тому фірмі зручніше закласти один поверх або пару офісів, порівнянних за ціною з сумою заборгованості.
Якщо ж ви є власниками будівлі на зразок Ейфелевої вежі, тобто такого, яке важко розділити на окремі функціональні частини, то проблему надмірної застави можна вирішити іншим способом.
Свою «вежу» ви можете використовувати як забезпечення по декількох різних договорів з різними контрагентами. Для цього закон про іпотеку вводить поняття «попередня» іпотека і «подальша» іпотека.
У договір зазвичай включають умову про те, що нерухомість може бути закладена за зобов'язаннями, які не перевищують «зайву» вартість застави. Наприклад, якщо ви берете кредит п'ять мільйонів рублів під будівлю вартістю 100 мільйонів, то в договорі пишуть, що наступна іпотека допускається за зобов'язаннями, сума яких не більше 95 мільйонів рублів.
Про те, що майно вже закладено, фірма зобов'язана повідомляти кожному наступному заставодержателю до того, як укладе з ним договір про іпотеку. А заставодержатель, який уклав наступний іпотечний договір, повинен негайно повідомити про це заставодержателів за попередніми іпотеками.
Договори про подальшу іпотеку теж необхідно зареєструвати в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.
Зверніть увагу: закласти майно в забезпечення наступних зобов'язань можна тільки в тому випадку, якщо це не заборонено попередніми договорами. В іншому випадку подальші договори можуть бути визнані судом недійсними (п. 3 ст. 43 Закону № 102-ФЗ).
Застава «з причепом»
Деякі фірми примудряються закласти майно на велику суму, ніж самі того хотіли. Щоб такого не сталося, необхідно уважно вивчити договір іпотеки, який пропонує підписати банк. Наприклад, якщо в договорі про іпотеку землі ви не обумовили, що закладаєте тільки земельну ділянку, то право застави буде поширюватися ще й на будівлі, які знаходяться або будуються на ньому (ст. 64 закону про іпотеку). Припустимо, в договорі прописано, що ваша фірма заклала ділянку землі розміром 2 га і вартістю 50 мільйонів рублів. І ні слова не сказано про те, що застава не поширюється на «маленький свічковий заводик», який знаходиться на цій ділянці і оцінюється в таку ж суму. Будьте впевнені, що, якщо ви не повернете кредит і суми, отриманої від продажу землі, не буде вистачати на погашення вашої заборгованості, банк зможе претендувати і на «заводик».
Іпотека будівлі або споруди можлива тільки одночасно з договором іпотеки земельної ділянки (частини ділянки), на якому знаходяться ці будови (п. 3 ст. 340 ЦК і ст. 69 закону про іпотеку). Тому, якщо ви берете кредит в сумі 60 мільйонів рублів, а будівля, яке ви передаєте в заставу, оцінено в 50 мільйонів, не поспішайте шукати майно на суму, якої бракує. Оцініть вартість ділянки землі під будівлею. Можливо, її якраз буде достатньо, щоб забезпечити всі ваші зобов'язання.
Іпотека «за сумісництвом»
Буває, що нерухомість перебуває у спільній сумісній власності без визначення частки кожного з власників. Перед тим як закласти таке майно, необхідно отримати згоду всіх його власників у письмовій формі.
Передати в заставу за договором іпотеки можна не тільки нерухомість, а й права по неї, зокрема право оренди (п. 5 ст. 5 закону про іпотеку). Зробити це можна тільки щодо тих договорів оренди, які укладені на строк не менше одного року. Адже договір оренди терміном до року не підлягає державній реєстрації. А, як ми вже писали вище, державна реєстрація предмета застави - одне з обов'язкових умов іпотеки.
Для того щоб передати право оренди в заставу, потрібно отримати згоду власника майна (п. 2 ст. 615 ЦК). Правда, в деяких випадках досить просто повідомити власника про те, що нерухомість передана в заставу.
Застрахуйтеся від неприємностей
Банки зазвичай вимагають застрахувати майно, яке компанії передають їм в заставу. Таке право їм надає пункт 2 статті 31 закону про іпотеку. Якщо фірма не виконає свої зобов'язання по кредиту і заставу буде втрачено, банк має право погасити кредит позичальника за рахунок страховки - незалежно від того, на чию користь було застраховано майно (п. 3 ст. 31 закону про іпотеку).
Незважаючи на це, багато банків перестраховуються і включають в іпотечні договори умова про те, що вигодонабувачем за договором страхування майна, що є банк. Якщо банк буде наполягати на такому формулюванні, обов'язково вимагайте, щоб в кредитному договорі була умова про те, що страхові виплати банк зобов'язаний направити на погашення вашого кредиту.
Справа в тому, що на нашу цивільного законодавства банк зовсім не зобов'язаний гасити ваш кредит за рахунок страхових виплат. Глава 26 Цивільного кодексу встановлює, що борг може бути припинений в результаті: виконання зобов'язання, відступного, зарахування, уступки вимоги, новації, прощення боргу та інше. А такий спосіб припинення зобов'язань боржника, як страхова виплата за втрачений заставу, кодексом не передбачено.
Однак найкраще спробувати переконати банк у тому, що страховку за втрачену нерухомість повинна отримати сама фірма. А вже потім за рахунок цих коштів погасити свій кредит. Для банку цей варіант хоч і більш ризикований, але і більш вигідний. Так як податківці можуть вимагати, щоб банк включив страхову виплату в його користь в оподатковуваний дохід - незалежно від того, чи будуть ці гроші спрямовані на погашення кредиту чи ні. Справа в тому, що перелік доходів, що не враховуються при оподаткуванні прибутку (ст. 251 НК), є закритим. І такий вид доходів, як страховка, отримана за чужу власність, в ньому не передбачений.
Слово «іпотека» у багатьох асоціюється з покупкою квартири в кредит. Однак це поняття набагато ширше. Як і звичайний заставу, іпотека може забезпечувати зобов'язання за кредитними договорами або договорами позики. Крім цього її можна застосовувати і для забезпечення договорів купівлі-продажу, оренди, підряду (наприклад, якщо їх укладають з відстрочкою платежу) або договорів про заподіяння шкоди, наприклад, майну або здоров'ю (ст. 1 закону про іпотеку). Відповідно договір іпотеки можна зробити висновок не тільки з банком, але і з підприємством або фізичною особою.