Як бути: звернутися до суду з позовом про визнання права власності за собою на підставі набувальною давністю або спробувати викупити кімнату, що пустує вже 15 років? До якого органу треба звернутися і які документи зібрати?
Набувальною давністю визнається набуття громадянином, який не є власником майна, права власності на це майно. Скористатися набувальною давністю можна при одночасній наявності чотирьох умов, зазначених в п. 1 ст. 234 ГК РФ: сумлінності, відкритості, безперервності володіння і володіння як своїм власним нерухомим майном протягом 15 років або іншим майном протягом п'яти років. Наявність таких умов встановлюється в судовому порядку (в даному випадку відповідно до глави 28 ЦПК РФ).
Оформити право власності в силу набувальної давності можна на майно, що перебуває у власності іншої особи, або на безхазяйне майно (ст. 225 і 234 ГК РФ).
У ситуації, що розглядається все кімнати в комунальній квартирі оформлені у власність. Значить, право власності зареєстровано в ЕГРП. Кімната померлого сусіда (її власника) не є безхазяйним майном. Вона буде вважатися відумерлою майном, тобто майном, у якого відсутні спадкоємці за законом або за заповітом. Таке майно переходить у порядку спадкування за законом у власність муніципального освіти (або міст Москви і Санкт-Петербурга, якщо воно знаходиться на їх террітроіі) (п. 2 ст. 1151 ЦК РФ). При цьому майно належить йому з моменту відкриття спадщини, тобто з дня смерті громадянина, незалежно від моменту державної реєстрації права на спадкове майно (ст. 1114 і ст. Тисячі сто п'ятьдесят два ГК РФ). Отже, в даний час кімната померлого сусіда належить муніципалітету незалежно від того, зареєстрував він право на неї чи ні.
Спробувати придбати кімнату у власність в порядку набувальною давністю в даному випадку неможливо з двох причин.
Згідно ст. 305 ГК РФ право витребувати своє майно з чужого незаконного володіння належить особі, хоча і не є власником, але володіє майном на праві довічного успадкованого володіння, господарського відання, оперативного управління або на іншій підставі, передбаченій законом чи договором.
Зі статті 218 ЦК РФ слід, що підставами виникнення права власності на нерухоме майно є угоди про відчуження права власності (наприклад, договір купівлі-продажу, міни, дарування) і спадкування. Сумлінним буде вважатися володіння кімнатою, наприклад придбаної у останнього власника за договором купівлі-продажу або міни, якщо покупець не знав про незаконність попередніх угод купівлі-продажу. Оскільки угод з придбання кімнати ви не робили, довести сумлінність її володіння не зможете.
Придбати кімнату померлого сусіда можна після реєстрації муніципалітетом права власності на неї.
Загальні умови надання звільнилися (вільних) кімнат у комунальній квартирі визначені в ст. 59 Житлового кодексу РФ. У комунальній квартирі, в якій проживають декілька наймачів і (або) власників, вільні кімнати надаються:
в третю чергу за договором купівлі-продажу громадянам, які забезпечені житловою площею на одного члена сім'ї менше норми надання.
Поняття «громадяни, які потребують житлових приміщеннях» наведено в п. 1 ст. 51 Житлового кодексу РФ. Незаможними є громадяни, які визнані такими органом місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом відповідного суб'єкта РФ, з урахуванням доходу, що припадає на кожного члена сім'ї, і вартості майна, що перебуває у власності членів сім'ї і що підлягає оподаткуванню (п. 2 ст. 49 Житлового кодексу РФ).
Згідно п. 2 ст. 50 Житлового кодексу РФ нормою надання вважається мінімальний розмір площі житлового приміщення, наданого громадянинові. Норму уявлення встановлюють органи місцевого самоврядування.
У питанні сказано, що господарів в квартирі залишилося двоє. Отже, другий власник (наймач) теж може претендувати на отримання вільної кімнати, тим більше якщо він є малозабезпеченим і нужденним.
Продаж вільних кімнат, що знаходяться в муніципальній власності, здійснюється відповідно до положення, що діють на території даного муніципального утворення, в якому вказується орган, який має право продавати вивільнені кімнати, і перелік документів, що подається претендентом для покупки кімнати. Зазвичай таким органом є комітет з управління муніципальним майном, розташований в даному муніципальному освіті. Щоб придбати кімнату померлого сусіда, треба звернутися до органу з управління муніципальним майном на території міста.