Отже, для початку потрібно дізнатися хто прописаний в квартирі. Для цього потрібно попросити продавця звернутися в департамент житлових відносин, для того, щоб отримати довідку про склад сім'ї, яка мешкає в даній квартирі. Кращий варіант для покупця - щоб в останній момент укладання угоди в квартирі ніхто прописаний не був. Навіть власник даної квартири. Потрібно розуміти, що якщо в квартирі залишився хтось прописаний, і навіть якщо продавець запевняє, що він даної людини випише протягом дня / місяця / року, цього може не статися. Без згоди прописаного виписати його на жаль неможливо. Доводиться звертатися до суду, але не факт, що там можна отримати позитивне рішення по даному питанню.
Якщо в квартирі прописані або є власниками неповнолітні діти, обов'язково потрібно перевірити письмовий дозвіл органу опіки та піклування.
Ще можна спіткнутися об один підводний камінь, купуючи квартиру у колишнього подружжя. Для прикладу: Подружжя в розлученні 1 рік. За час шлюбу нажита квартира. Квартира зареєстрована на дружину. Дружина продає всю квартиру від свого імені. Колишній чоловік дізнається про це і звертається до суду з вимогою визнати за ним право власності на ½ проданої квартири. І він буде прав. Оскільки, незважаючи на те, що в свідоцтві про право власності фігурує тільки дружина, квартира нажита в період шлюбу. І чоловік має право вимагати рівно половину від квартири. Термін пред'явлення його претензій 3 роки з моменту розлучення. Порада така: перевіряйте штампи в паспорті про реєстрацію та розірвання шлюбів, а також дати. І пам'ятайте - термін позовної давності 3 роки з моменту розлучення. Але в деяких випадках суд може відновити цей термін (якщо позивач з поважних причин не міг раніше заявити про своє право).
При укладанні будь-якого договору варто досконально перевіряти документи і ідентифікувати особистість людей, з якими ви укладаєте даний договір. Якщо ви укладаєте договір або попередній договір не з власником квартири, а його представником за дорученням, не буде зайвим також перевірити його повноваження, і уточнити у нотаріуса, який видав цю довіреність чи не була вона скасована. Також варто перевірити термін дії довіреності - не більше 3-х років. Важливо пам'ятати, що смерть або обмеження дієздатності власника-довірителя припиняють дію даної довіреності.
При покупці квартири в договорі може бути зазначено, що всі борги по комунальних платежах і електроенергії старого власника переходять новому власнику. Даний факт, можна використовувати в своїх інтересах, а саме, просити про зниження вартості квартири на розмір боргу. Однак, борг гасити доведеться все одно, і при відсутності бажання купувати квартиру з боргами слід запитати у продавця виписку з особового рахунку про відсутність боргів в даному приміщенні, а також довідку про це. Ці документи може видати Керуюча компанія і Енергозбут.
Якщо вам здається, що в квартирі зроблено перепланування, вимагайте у продавця довідку з БТІ або про відсутність такої, або про затвердження і узаконення цієї перепланування.
Бувають також випадки, коли квартира є обтяженої. Для того, щоб не купити таку квартиру, слід запросити виписку з Єдиного державного реєстру прав (ЕГРП). Таку виписку можна отримати на сайті Росреестра, або звернувшись в Росреестр безпосередньо. З даної виписки буде зрозуміло, обтяжена чи квартира правами 3-х осіб, тобто не заарештували вона, чи не перебуває вона в заставі та інше.
Отже, підбиваючи підсумок, можна сказати, що покупка квартири справа не складна, але вимагає граничної уважності покупця. Не варто піддаватися ейфорії від покупки квартири не перевіривши її документи. При покупці вимагайте, щоб Вам показали:
- Паспорт що засвідчує особу продавця.
- Будь-який інший документ, також засвідчує особу продавця.
- Довіреність, якщо продажем займається не власник даної квартири.
- домову книгу
- Технічний паспорт квартири
- Свідоцтво про право власності на квартиру
- Довідку про склад сім'ї
- Виписку з ЕГРП
- Довідку про відсутність боргів
Приємних вам покупок!
Документ надано КонсультантПлюс
КУПІВЛЯ КВАРТИРИ - ДЕЛО НЕПРОСТЕ
Олександр Бичков, юрист, м Москва.
Придбання квартири - один з найвигідніших і оптимальних способів вкладення заощаджень. Купивши на наявні або позикові кошти квартиру, учасник ділового обороту може не побоюватися знецінення грошей в результаті інфляційних процесів. Ціни на нерухомість постійно зростають, тому в подальшому він може вигідно продати придбану квартиру або здати її в оренду.
Що вказати в договорі?
У договорі рекомендується описати стан квартири, що купується, наявну обстановку (меблі, сантехніку, побутову техніку та ін.). Як правило, під час обговорення умов угоди сторони уточнюють, в якому стані передається об'єкт і що віддається покупцеві разом з ним, однак після її реєстрації з'ясовується, що продавець ті чи інші речі з звільненій квартири вивіз. Щоб цього не сталося, в договорі купівлі-продажу бажано зафіксувати, що саме отримує покупець за свої гроші.
У договір необхідно включити умову про гарантії, які надає покупцеві продавець, а саме квартира, що купується повинна бути вільною від будь-яких прав і домагань з боку будь-яких третіх осіб, не повинна бути предметом яких би то не було зобов'язань, зокрема бути вже комусь проданої , подарованої, обіцяної в дар, перебувати в заставі, під арештом, відносно неї не повинен бути встановлений судовий або договірний секвестр (спеціальний вид зберігання речей, що є предметом спору, передбачений ст. 926 ЦК України), не повинна бути внесена в якості внеску до статутного (складеного) капіталу господарських товариств і товариств, передана в якості внеску за договором простого товариства (про спільну діяльність), в довірче управління, в оренду і т.п. Продавець повинен гарантувати покупцеві, що у нього є всі необхідні права та дозволи для відчуження квартири у власність покупця.
Перед придбанням квартири покупцеві слід з'ясувати, на чиє ім'я зареєстровано право власності на квартиру. Договір укладається з власником або особою, яка діє від імені власника за дорученням.
Покупцеві слід запитувати у представника продавця нотаріально посвідчену довіреність ще не скінчився термін дії, а також уточнювати у нотаріуса, який її засвідчував, чи не була така довіреність відкликана довірителем.
Шлюбні відносини продавця
Покупцеві необхідно поцікавитися у продавця, чи перебуває він (вона) в законному шлюбі. Відповідно до ст. 34 СК РФ майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю. У разі якщо продавець перебуває в зареєстрованому шлюбі, покупцеві необхідно запросити у нього нотаріально засвідчена згода її чоловіка (дружини) на продаж квартири на тих умовах, які він з продавцем погодив (як того вимагає п. 3 ст. 35 СК РФ). В даному документі крім власне згоди на вчинення правочину чоловік (дружина) продавця також вказує на відсутність між ними укладеного шлюбного договору, яким вони змінили законний режим майна подружжя.
У разі якщо продавець в шлюбі не перебуває, покупцеві необхідно запросити від нього нотаріально засвідчену заяву про це.
Якщо продавець, який складається в шлюбі, придбав квартиру в дарунок або в спадщину або вона була їм придбана до вступу в шлюб і нотаріальна згода чоловіка (дружини) за законом не потрібно, покупцеві все одно слід запросити нотаріальна згода її чоловіка (дружини) або нотаріально засвідчену заяву про те, що він в шлюбі не перебуває. Зазначений документ виступає додатковою гарантією для покупця, а в такому серйозному питанні, як придбання нерухомості, ніякі додаткові гарантії зайвими не будуть.
У договорі купівлі-продажу квартири необхідно вказати на те, що продавець гарантує покупцю відсутність відносно відчужуваної квартири режиму спільної часткової власності. В даний час в суспільстві широко поширене таке явище, як цивільний шлюб, або співжиття. Люди не оформляють свої відносини, але проживають разом і ведуть спільне господарство. Нерідко на практиці цивільне подружжя починають з'ясовувати стосунки з приводу придбаного майна. У таких випадках суд враховує, на чиє ім'я оформлено відповідне майно, оцінює ступінь особистої участі кожного з подружжя у придбанні майна, враховує інші, що заслуговують на увагу обставини. Дані суперечки суд вирішує за правилами про спільну часткову власність.
Оскільки сумлінному покупцеві про такі відносини, швидше за все, буде невідомо, йому слід в договорі з продавцем цей аспект обумовити. У договорі слід вказати, що продавець також гарантує покупцю, що стосовно відчужуваної квартири немає суперечок з приводу встановлення режиму спільної часткової власності. При відсутності в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним інформації про те, що квартира належить кільком особам на праві спільної часткової власності, так само як і при відсутності відомостей про наявні щодо її обтяження, покупець визнається сумлінним.
При тому ступені турботливості та обачності, яка була потрібна від нього за умовами цивільного обороту, він зробив усе залежать від нього розумні заходи по перевірці нерухомості, що купується.
Квартира повинна бути вільною
В силу п. 1 ст. 558 ГК РФ істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, що зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування продаваним житловим приміщенням.
У зв'язку з цим покупцеві слід запитати у продавця виписку з будинкової книги про всі зареєстровані в квартирі осіб, а в договорі купівлі-продажу вказати, що їх право користування припиняється і вони повинні бути зняті з реєстраційного обліку. Від продавця необхідно домагатися зняття з реєстраційного обліку всіх зареєстрованих осіб ще до реєстрації угоди і переходу права власності на квартиру, оскільки в подальшому можуть виникнути суперечки з приводу їх виселення.
Покупцеві потрібно перевірити, чи немає у продавця непогашеної заборгованості по комунальних платежах, по податку на майно. У договорі купівлі-продажу краще спеціально обумовити, хоча це і презюмується, що тягар утримання квартири, що купується покупець несе після реєстрації угоди і переходу до нього права власності. Вказівка в договорі на те, що відповідальність за всі раніше виникли боргами несе колишній власник, буде незайвим.
Також покупцеві слід переговорити з дільничним поліції, в районі діяльності якого знаходиться багатоквартирний будинок, в якому розташована квартира. У нього можна отримати інформацію про обстановку в районі взагалі і в околицях будинку зокрема: не надходять якісь заяви від мешканців будинку, що собою представляють сусіди і т.д. Така інформація дозволить покупцеві прийняти правильне рішення про те, чи варто купувати у власність об'єкт.
Обговоривши всі умови угоди з продавцем, покупцеві при підписанні договору купівлі-продажу необхідно настояти і на підписанні одночасно з ним акту прийому-передачі квартири, навіть якщо фактичний заїзд в квартиру відбудеться після реєстрації угоди і переходу права власності на квартиру. Це потрібно для того, щоб в разі виникнення спору з третіми особами, які почнуть претендувати на квартиру, посилаючись на те, що з ними також були підписані договори купівлі-продажу (а таке цілком можливо), покупець міг послатися на свій захист на положення ст . 398 ГК РФ.
Відповідно до цієї статті в разі невиконання зобов'язання передати індивідуально визначену річ у власність, у господарське відання, в оперативне управління або у оплатне користування кредиторові останній вправі вимагати відібрання цієї речі у боржника і передачі її кредитору на передбачених зобов'язанням умовах. Це право відпадає, якщо річ вже передана третій особі, яка має право власності, господарського відання або оперативного управління. Якщо річ ще не передана, перевагу має той з кредиторів, на користь якого зобов'язання виникло раніше, а якщо це неможливо встановити - той, хто раніше пред'явив позов. Замість вимоги передати йому річ, яка є предметом зобов'язання, кредитор має право вимагати відшкодування збитків.
В обґрунтування своїх доводів про наявність збитків покупцеві необхідно надати суду укладений з клієнтом договір оренди квартири, в якому повинна бути передбачена його обов'язок передати квартиру в певний термін (після того, як право власності на квартиру зареєстровано за покупцем), а також докази, які свідчать про тому, що з боку продавця йому чинилися якісь перешкоди у володінні та користуванні квартирою (матеріали перевірки поліції, показання свідків та ін.). При цьому в договорі потрібно відобразити умову про обов'язок продавця в повному обсязі відшкодувати покупцеві всі збитки, викликані несвоєчасною передачею квартири, а також в підлеглих перешкод щодо володіння та користування нею.
У договорі купівлі-продажу квартири слід обумовити відповідальність продавця за порушення своїх зобов'язань щодо зменшення передачі квартири в термін в належному стані з речами, які сторони угоди узгодили, зобов'язання по звільненню квартири від речей продавця і ін.
Покупцеві необхідно наполягати на включенні в договір умови про його право на односторонній позасудовий відмова від договору при наявності з боку продавця будь-яких порушень (п. 3 ст. 450 ЦК України) і не допустити включення такого ж умови про право самого продавця.
У такій ситуації продавець навіть в разі невиконання покупцем зобов'язань за договором (зокрема, зобов'язання по оплаті) буде не вправі вимагати повернення йому квартири назад, оскільки таке право має бути спеціально обумовлено в договорі купівлі-продажу. Якщо ж у договорі цієї умови немає, то продавець має право тільки в порядку п. 3 ст. 486 ГК РФ вимагати від покупця оплати і нарахування відсотків по ст. 395 ГК РФ.
Отже, придбання квартири - вигідне вкладення коштів. Але, щоб не купити кота в мішку, покупцеві необхідно особливу увагу приділити договором купівлі-продажу. В іншому випадку можна втратити гроші і позбутися нерухомості.