Як всупереч волі мешканців на перших поверхах будинків з'являються перукарні і магазини
Про цю проблему я вже писав. За час, що минув з тих пір, проблема тільки посилилася. Про те, як на практиці проти волі мешканців будинку в ньому виникають магазини, - опишу на прикладі житлового будинку № 40, корп. 1, кв. № ... по пр. Ентузіастів (ТСЖ «Порохові-2»).
В принципі, процедура переведення житлового приміщення в нежитлове проста. На першому поверсі житлового багатоквартирного будинку є квартира. Її набуває новий власник, його мета - здати квартиру в оренду, наприклад, під магазин (квартири більш високих поверхів поки під магазини не здають). Як це зробити, прописано в Житловому кодексі. Крім кодексу, в СПб переведення приміщень із житлових у нежитлові регламентований законом СПб № 279-36 і постановою уряду СПб № 1272, на підставі яких Житловий комітет розробив відповідні регламенти надання державних послуг.
Однак в реальному житті переклад квартир з житлових у нежитлові і узгодження перепланування і перебудови перетворилися в прибутковий бізнес. А так як російський бізнес здебільшого заснований на порушенні закону, звідси всі особливості процесу. Економіка такого бізнесу проста: одиничка або двушка на першому поверсі з вікнами на жваву вулицю для спокійного проживання малокомфортною, а для здачі в оренду ідеальна. Така квартира викуповується у власника, перекладається в нежитловий фонд, в зовнішній стіні прорубується двері, будується ганок, і приміщення під магазин готове. Термін окупності вкладень - півтора-два роки, далі - чистий прибуток.
Переробка без згоди
На підставі заяви Кориковой І.В. Іванова Е.Е. - власників приміщення відповідно до статті 23 Житлового кодексу РФ:
Текст розпорядження складено хитро. Хитрість прихована в тому, що в одному розпорядженні переплелися дві державні послуги - узгодження перепланування і зміна статусу приміщення.
На переклад квартири в нежитлове приміщення мешканці вплинути не можуть, якщо така воля власника. Але перепланування і перевлаштування в будь-якому випадку зачіпає майно, віднесене Житловим кодексом до загального майна, тобто вимагають згоди інших власників приміщень, розташованих в будинку.
Наприклад, відповідно до Правил утримання та ремонту фасадів будівель і споруд в СПб, затвердженими постановою уряду СПб № 1135, дії, пов'язані з пристроєм входів, зміною габаритів і конфігурації отворів і т.д. допускаються відповідно до проектного рішення, узгодженого з власниками будівель і споруд.
Отримання згоди власників відповідає дійсності та Житлового кодексу РФ **, і Правил утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, затвердженим постановою уряду РФ.
Однак загальних зборів власників квартир, зборів, на якому був би узгоджений проект перепланування і перевлаштування квартири, а заодно і загального майна всього будинку, не було. Взагалі, про нового власника квартири правління ТСЖ дізналося тільки від виконроба, коли вже трощили стіну будівлі.
Між іншим, є відомості, що згаданому власнику квартири № ... Іванову Е.Е. в місті належить близько 100 квартир. Само по собі це, зрозуміло, не протизаконно. Протизаконно, коли рішеннями районної влади в житловому будинку виробляють перепланування і перевлаштування квартири, зачіпаючи спільне майно, без згоди інших власників будинку.
Виграний суд. ТСЖ проти Іванова
1) Недотримання статті 247 ГК РФ: володіння і користування майном, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх її учасників, а у разі недосягнення згоди - в порядку, що встановлюється судом.
2) Відповідно до постанови Уряду СПб № 1272, переклад житлового приміщення в нежитлове повинен бути узгоджений з Житловим комітетом СПб. Порядок такого погодження детально розписаний в адміністративному регламенті надання адміністративної послуги. Такого узгодження надано не було.
4) Будинок, про який йде мова, є панельній багатоповерхівкою споруди 1981 року і, природно, відноситься до житлового фонду. Правила і норми експлуатації житлового фонду, затверджені постановою Держбуду РФ № 170, не дозволяють розширювати і пробивати отвори в стінах великопанельних і великоблочних будівель. Про повсюдне порушення даної норми говорять перші поверхи панельних багатоповерхівок практично по всьому Петербургу.
Інші суди. Іванов проти ТСЖ
В результаті 13 Арбітражний апеляційний суд скасував рішення Арбітражного суду першої інстанції. Тепер Іванов переміг.
Якраз порушена! З цілком очевидних речей суд зробив абсолютно невірні, абсурдні висновки. Тому що мова йде в даному випадку про залізобетонних панелях, приварених до вертикальних опорних конструкцій будинку. Так, вони не є несучими, тобто до них не прикладена зовнішня навантаження зверху, вони, дійсно, є самонесучими і огороджувальними. Однак це не декоративні, а конструктивні елементи загальної системи жорсткості будівлі і конструкції будинку. Якщо поставити уявний експеримент і послідовно зняти з будинку всі огороджувальні елементи у вигляді панелей, то будівля отримає ступінь свободи в горизонтальному напрямку, і як будь-який паралелограм в межі просто складеться. Іншими словами, як елемент системи жорсткості будівлі в цілому огороджує елемент (ж / б панель, яка утворює стіну будинку) - це саме загальне майно. І не випадково в ст. 36 ЖК в якості загального майна вказані огороджувальні ненесучі конструкції будинку.
Будь-яка самонесуча залізобетонна панель - це спільне майно будинку, бо без цих елементів будинок в цілому втрачає жорсткість.
Тепер ТСЖ готується подати заяву до Конституційного суду, в надії, що він правильно витлумачить для всіх інших судів 36-ту статтю Житлового кодексу.