Розрахувати майбутній дохід від оренди можна за спеціальною формулою. Однак експерти попереджають відразу: термін окупності варіюється від 12 до 18 років.
Джерело зображення: Фотобанк Лорі
У першій частині статті портал MetrPrice.ru з'ясував в експертів ринку, за якими критеріями потрібно вибирати квартиру для подальшої здачі в оренду. Найбільш затребуваними, на думку фахівців, є квартири в будинках масових сегментів (комфорт, економ-клас) з готовим базовим ремонтом. Квартири-студії вигідні по бюджету, але цікаві обмеженому колу орендарів (холостяки, молодь), класичні «одинички» дорожче, але і попит на них вище. «Двушки» цікавляться сімейні пари. З точки зору транспортної доступності такі квартири повинні розташовуватися або недалеко від станції метро, або в містах ближнього Підмосков'я поблизу від ж / д станцій з прямим сполученням зі столицею. Більш віддалені варіанти значно знижують шанси власника квартири і на постійний попит, і на хороший дохід від оренди.
Актуальним є питання, де шукати майбутніх орендарів. Багатьох зупиняє від здачі вже підготовленої квартири той момент, що вони ніяк не можуть знайти мешканців, яким могли б довіряти.
Наталя Сивко, керуючий директор компанії «МІЕЛЬ-Оренда»:
«Будь-яке питання, пов'язаний з нерухомістю, важливий і фінансово значимий. Тому, якщо ви плануєте здавати квартиру і робите це перший раз, я б порадила все-таки звернутися до професіоналів, хоча б за консультацією. Всі консультації в компанії безкоштовні. Це як мінімум вбереже вас від здійснення необачних кроків, допоможе уникнути ризиків. Як максимум - скориставшись повним циклом послуги, ви зможете зняти або здати квартиру з мінімальними тимчасовими і фінансовими витратами, отримавши при цьому гарантійне обслуговування і страховку ».
Євген Редькін, генеральний директор компанії «Реаліст»:
«Як правило, власники квартири, за винятком об'єктів елітного ринку, розраховують на те, що витрати за послуги агента ляжуть на плечі орендаря. І коли попит на ринку активний, так зазвичай і буває. Зараз орендодавцям іноді доводиться розділити ці витрати з орендарем, оскільки платоспроможний попит відстає від пропозиції. Якщо ж квартира знаходиться в ціновому діапазоні 40-50 тисяч рублів на місяць і вище, варто бути готовим до того, що агент запропонує оплатити його послуги в розмірі 50-100 відсотків місячної орендної плати саме орендодавцю, а не орендарю.
Ми попросили експертів також розповісти про юридичні особливості здачі квартири в оренду.
Наталя Сивко ( «МІЕЛЬ-Оренда»):
Для того, щоб легалізувати процес здачі квартири в найм, для початку потрібно грамотно оформити цю угоду, уклавши договір найму або оренди, якщо квартира здається юридичній особі.
У договорі, крім іншого, необхідно вказати розмір місячної орендної плати і термін його дії. Обов'язковим додатком до договору є акт-приймання квартири і документ, в якому буде фіксуватися факт щомісячної оплати.
Другий варіант - зареєструватися в якості індивідуального підприємця, що працює за спрощеною системою оподаткування і платити 6% з доходів. Плюс до цього ІП повинен заплатити ще і щорічні страхові внески. У цьому варіанті власник житла також зобов'язаний подавати податкову декларацію.
До речі, якщо Ви плануєте здавати не одне житло, а, наприклад, дві квартири, то і патентів потрібно буде купувати два. Також на вартість патенту впливає термін його дії, чим він менший, тим він дешевше, в порівнянні рівнозначних квартир. Страхові внески також доведеться платити ».
Галина Фабрицкая, начальник відділу оренди компанії «Пересвет-Нерухомість»:
«Висновок юридично грамотного договору найму - гарантія дотримання прав як власника житлової нерухомості, так і наймачів. Наймодавець зобов'язаний надати документи, що підтверджують права власності і право здавати житло в оренду. Наймач - використовувати квартиру тільки для проживання, підтримувати її в належному стані та своєчасно вносити плату за найм.
У договорі необхідно вказати угоду про ціну найму і порядок її оплати, а також внести санкції за порушення умов договору, відповідальність у разі заподіяння шкоди сусідам. Це дозволить власнику стягнути з наймача будь-які збитки, завдані його діями. В інтересах власника передбачити якомога більше випадків виникнення відповідальності у наймача за дії, що порушують договір найму. На додаток до договору необхідно скласти Акт про технічний стан житлового приміщення з повним описом житлової нерухомості і списком предметів обстановки. Чи не маловажним моментом для двох сторін є внесення в договір пункту про страховий депозит.
На жаль, ризик нарватися НЕ недобросовісних квартиронаймачів присутній незалежно від місця розташування і класу житла. Не рідкісні випадки, коли молода сім'я знімає двокімнатну квартиру, а потім без повідомлення власника здають іншу кімнату в найм, щоб знизити свої витрати. Також квартиронаймачі можуть самостійно врізати замки в дверях кімнат. Можуть зіпсувати меблі і т.д.
Що б уникнути подібних проблем, необхідно чітко прописати в договорі найму, хто буде проживати в квартирі. Крім того, в типовому договорі найму є пункт про те, що квартиронаймачі не мають права здавати квартиру в піднайм. Не зайвим буде зберегти хороші відносини з сусідами і консьєржем.
Також в договорі не маловажно внести пункт про те, що квартиронаймач зобов'язаний попередити наймодавця про те, що він звільняє квартиру як мінімум за місяць ».
І, нарешті, ми дізналися у експертів, окупається сьогодні покупка квартири в новобудові з метою її подальшої здачі в оренду.
Наталя Сивко ( «МІЕЛЬ-Оренда»):
«Є така закономірність: чим вище вкладення, тим нижче прибутковість. Щоб уникнути додаткових витрат при купівлі об'єкта для здачі в оренду, найкраще вибирати квартиру. в якій вже виконано ремонт, є меблі і побутова техніка. Купуючи квартиру на ринку новобудов, теж бажано вибирати варіанти з обробкою від забудовника, щоб вкладення були мінімальними. Також підвищити прибутковість можна, зареєструвавши ІП та перейшовши на спрощену систему оподаткування - податок на дохід для фізичних осіб при здачі квартири в оренду становить 13% на рік, а для зареєстрованих ІП - 6%.
За даними «МІЕЛЬ-Оренда», середній термін окупності квартири економ-класу становить близько 18 років. Прибутковість в цьому ж сегменті на ринку міської оренди в Москві коливається в діапазоні 4-7% річних.
Більш точно розрахувати дохід від здачі в оренду інвестиційної квартири можна за формулою: (місячна вартість найму Х 12 - 13% ПДФО) Х 100 / (вартість покупки + вартість додаткових вкладень). Варто врахувати, що розрахунок ведеться без урахування комунальних платежів і податку на майно. До додаткових вкладень належать ремонт, покупка меблів і побутової техніки ».
«В першу чергу, варто відзначити, що розраховувати на швидку окупність вкладення саме за рахунок доходів від оренди не варто. Середній термін окупності квартири становить 12-15 років. в залежності від стану будинку, вкладень в ремонт, від того, на первинному або вторинному ринках придбана квартира і т.п. Прибутковість може відрізнятися досить істотно - від 2-3 до 10 відсотків річних. Загальна закономірність: чим дешевше квартира, тим швидше вона окупається. Скажімо, «одиничка» в московському спальному районі буде приносити відсотків 7-8 річних, елітна в центрі - ті самі 2-3 відсотки. Але, зрозуміло, при розрахунку прибутку враховується і зростання вартості самого об'єкта (інвестиційний сенс зазвичай в цьому, а оренда є додатковим стабільним джерелом отримання доходу) ».
На закінчення, окремо ми хочемо навести думку Вадима Ламін, керуючого партнера агентства нерухомості SPENCER ESTATE:
«Купувати квартиру в новобудові для подальшої здачі в оренду абсолютно невигідно в принципі. Причин кілька. Основне - це те, що гроші будуть вкладені на тривалий термін. Будинок будується довго, ще довше проходить, як правило, процес здачі, благоустрою території, ремонт під'їздів, а головне - ремонти у сусідів. Зазвичай галасливі роботи не закінчуються раніше трьох років після здачі будинку. Здача квартири в оренду в цей період за розумні гроші малоймовірна.
Друге питання - вдома зараз, як правило, будуються не в центрі, не поруч з метро і т.д. Зручних майданчиків для забудови практично немає, а де знайшлася, там ціни досить високі. Для оренди житло повинно бути поруч з метро, особливо, якщо квартира відносно невисокого рівня.
Метраж для оптимальної оренди повинен бути невеликим - це зменшує такі складові витрат, як комунальні платежі. податки, витрати на ремонт. Ремонт в квартирі під оренду повинен бути сучасним. Звичайно, ніхто не вимагає вишукувань, але і «бабусині» квартири здаються важко і за невеликі гроші. З іншого боку, орендар навряд чи буде готовий доплачувати за меблі та техніку преміального рівня.
Якщо говорити про вартість ремонту в невеликий «однушки», наприклад, в новобудові, то досвід показує, що навіть при суворому контролі за будівельниками і покупкою матеріалів, особистої участі в процесі і т.д. вартість ремонту і мінімальної меблів в 34 кв.м. становить близько 600 тис. руб. Не думаю, що можна домогтися менших значень.
Ріелтори розкажуть, які бувають договори, в чому їх особливості. Про те, що розібратися з податками у нас можна двома шляхами. Перший - заплатити ПДФО 13% за підсумками року, включивши в декларацію доходи від оренди. Другий - оформити ІП і далі знову два варіанти: або 6% плюс збори, або патент, вартість якого зараз варіюється в залежності від метражу і місця розташування об'єкта.
В цілому ж, ефективність вкладення коштів в оренду навряд чи перевищує 5% річних, а в разі первинки і того менше ».
Отже, ми розповіли про основні питання, що стосуються придбання квартири в новобудові з метою її подальшої здачі в оренду. Кожен сам для себе може зважити всі плюси і мінуси і вирішити, наскільки це буде вигідно саме йому. Бажаємо Вам вдалого інвестування!