Купівля нерухомості (квартири, будинки, кімнати) для будь-якої сім'ї або громадянина - крок безумовно, знаменний і приємний, але крім того, ще й вкрай відповідальний.
Щоб згодом не опинитися в неприємній ситуації (наприклад, оскарження угоди або появи осіб, що мають право на проживання в квартирі), необхідно не тільки оцінювати технічний стан і параметри житла, а й ретельно перевіряти правовстановлюючі документи на нього, а також проаналізувати історію попередніх угод з ним.
Які документи повинні бути у продавця квартири
Для здійснення угоди з купівлі квартири (укладення договору купівлі-продажу, а потім держреєстрації переходу права власності на нерухоме майно необхідно підготувати цілий обов'язковий пакет документів: правовстановлюючих, правоподтверждающій - з боку продавця, і документів, що підтверджують особу продавця і покупця (або продавців і покупців ). Це перш за все:
Зазначені документи для покупки нерухомості повинні знаходитися у продавця.
Крім них знадобляться документи про особу продавця і покупця (для громадян РФ - паспорта, для військовослужбовців - військовий квиток, свідоцтва про народження дітей до 14 років, для іноземців - вид на проживання).
Які документи потрібні до моменту угоди:
- Виписка з будинкової книги (довідка про проживаючих);
- Довідка про стан особового рахунку (відсутність або наявність боргів по ЖКП);
- Нотаріальне згода чоловіка (якщо квартира є спільною власністю);
- Дозвіл органів опіки на операцію, якщо зачіпаються пава неповнолітніх дітей;
- Виписка з ЕГРН, з відомостями про відсутність обтяжень та арештів.
Цікаво, що практично всі документи з наведеного переліку документів повинен підготувати продавець, від покупця ж при покупці будуть потрібні тільки паспорта (якщо справа не стосується іпотеки і т.п.)
Які документи потрібні для покупки квартири
Вам потрібна допомога? Проконсультуйтеся з нашому юристом безкоштовно!
Або зверніться до нашого онлайн-консультанту!
Важливо знати, що список документів для угоди є відкритим, тобто в кожному конкретному випадку, в залежності від складу сторін угоди або статусу нерухомості (новобудова, «вторинка» та ін.), Документи повинні бути (можуть бути) різними.
Новобудова
При покупці квартири в новобудові угода може бути оформлена як інвествклад, участь в пайовому будівництві (ДДУ), вступ до товариства, пайовий внесок, переуступка прав вимоги.
У будь-якому з перерахованих випадків спочатку підписують попередній договір купівлі-продажу, а до цього необхідно перевірити пакет документів забудовника (постанова і дозвіл властей на будівництво, свідоцтво на земельну ділянку (оренда / власність), інвестиційний контракт, договір про залучення коштів).
По завершенні будівництва складається акт прийому-передачі житла, і підписується основний договір (купівлі-продажу).
вторинне житло
Підставами для такого оспаріванічя можуть бути як конфлікти між минулими спадкоємцями житла, колишнім подружжям, недеесособность колишнього господаря, поява прописаних осіб (з місць позбавлення волі або безвісно відсутніх), прописка / виписка неповнолітніх без дозволу органів опіки. Щоб мінімізувати такі ризики, крім правовстановлюючих та правоподтверждающій документів сторони, що продає перевіряють відсутність домагань третіх осіб, шляхом отримання (згідно зі ст. 62 ФЗ-218):
- Виписок з будинкової книги з переліком всіх зареєстрованих осіб;
- Виписки з ЕГРН (безпосередньо перед операцією, щоб така виписка не застаріла).
При покупці від забудовника
При покупці споруджуваного об'єкта у забудовника часто використовується схема векселя, коли покупець купує у забудовника вексель (цінний папір), а згодом обмінює її на нову квартиру. При такій схемі укладають два договори: договір купівлі-продажу векселя, і попередній договір.
Покупцеві перед операцією рекомендується уважно перевірити наявність всієї документації у забудовника (як при покупці новобудови).
При покупці на материнський капітал
Зрозуміло, для такої угоди повинна бути досягнута згода продавця, оскільки кошти будуть перераховуватися йому з Пенсійного фонду (ПФР РФ), в безготівковому порядку (на вказаний продавцем рахунок). До того ж між підписанням договору і надходженням грошей може пройти до двох місяців. Частина коштів за нерухомість оплачується коштами покупця.
Якщо купуємо на дитину
Купівля житлової нерухомості на неповнолітню дитину можлива, причому до 14 років відбувається без його участі (за дитини діють його законні представники (батьки / опікуни / піклувальники), а з 14 років він має право сам підписувати документи (в присутності законних представників). Купити можна як житлове приміщення цілком, так і оформити частку в ньому на дитину.
Від продавця для угоди буде потрібно стандартний комплект документів, а ось покупцям потрібен дозвіл органів опіки, особливо якщо у дитини вже була частка у власності.
При покупці в іпотеку
Якщо покупець з іпотекою, продавець надає комплект документів для продажу з урахуванням вимог конкретного банку. В цьому випадку юридичну чистоту нерухомості перевірить ще й банк.
Найчастіше до стандартного набору документів потрібно прикласти акт оцінки вартості житла, попередній договір купівлі-продажу.
Оскільки зазначені документи необхідні для схвалення угоди покупцеві, оплачує і отримує документи покупець.
Порядок оформлення документів при покупці квартири і їх перелік
У загальному випадку при оформленні купівлі-продажу житла воно складається для продавця з наступних кроків:
Вище зазначений не повний перелік. У деяких випадках покупцеві доведеться подбати про отримання наступних документів:
Тільки після отримання актуальних документів можна буде приступати до власне оформлення договору купівлі-продажу.
Договір на покупку
Обов'язкова письмова форма договору. Нотаріального посвідчення не потрібно, крім випадків, якщо в угоді з боку продавця беруть участь неповнолітні / недієздатні особи, а також при продажу часток одночасно всіма учасниками часткової власності.
Нотаріальне посвідчення накладається адміністративний збір залежно від вартості нерухомості (статті 333.24, 333.35 НК РФ).
Оформляємо в Росреестра
Договір купівлі-продажу, документи-підстави, можна подати зареєструвати в відділення Росреестра особисто, через МФЦ, при виїзному прийомі уповноваженої особи Росреестра, поштою або в електронній формі (в Росреестр, або через портал держпослуг).
Про отримання документів для реєстрації видається розписка, реєстрація виконується 7-9 робочих днів, а при зверненні через нотаріуса - на наступний день.
Підтвердженням реєстрації переходу прав служить виписка з ЕГРН (паперова або електронна), згідно зі ст. 28, 62 Закону № 218-ФЗ).
Вартість оформлення документів при покупці квартири
Для покупця нерухомості вартість оформлення документів зазвичай невелика, а часто витрачатися доводиться тільки на складання договору купівлі-продажу у юриста або в агентстві нерухомості, і на реєстраційні дії в Росреестра.
Таким чином, рідко витрати покупця перевищують 6-10 тис. Рублів.
Для продавця квартири витрати і часу і коштів на підготовку документів істотно більше.
Підготовчий етап до угоди купівлі-продажу житла - досить трудомісткий процес, виконувати його можна як самостійно, так і з залученням фахівців. У будь-якому випадку слід пам'ятати, що від ретельної підготовки, перевірки та оцінки всіх документів буде залежати спокій і впевненість в законності угоди, і ніякі потрясіння не затьмарять проживання в новій квартирі нових власників.
Перевіряємо купується нерухомість
Перевірку нерухомості (документів для покупки квартири) можна доручити кваліфікованим фахівцям, а можна здійснити і самостійно.
При цьому слід виконати наступні дії:
- З'ясувати, яким чином попередній власник отримав продається житло (приватизував, купив, отримав у спадок тощо.). Цей факт має бути підтверджений відповідними документами (договір купівлі-продажу, свідоцтво про право на спадщину і т.д.). Вкрай бажано вивчити виписку з ЕГРП на житлове приміщення, звернувши увагу на частоту попередніх угод, факти обтяжень, арештів майна. Якщо в останні три роки сумнівних дій не відбувалося (три роки - термін позовної давності по недійсних угодах з нерухомістю), можна розглядати даний варіант покупки.
- Перевірити технічний стан і якість квартири. Якщо житло вимагає ремонту - це видно неозброєним оком, але набагато важливіше звірити фактичну її стан з технічними документами (план БТІ та ін.). Якщо є перепланування або перебудова, вони повинні бути узгоджені ( «узаконені»).
- Перевірити правомочності особи, що діє від імені продавця (в разі, якщо продають за дорученням - вона повинна бути завірена нотаріусом, не мати помарок і підчисток). Якщо угодою займається сам власник - бажано перевірити дійсність його паспорта (на сайті Управління з питань міграції при МВС Росії), а також оцінити адекватність / дієздатність продавця. Якщо його здатність тверезо розмовляти і діяти під питанням - слід пошукати інший варіант житла.
- З'ясувати наявність третіх осіб, що мають права на житлове приміщення. Це можуть бути укладені громадяни, неповнолітні діти, ін. Особи. Від продавця, який перебуває у шлюбі слід запросити згода чоловіка на продаж. Найпростіше перевірити квартиру, отримавши розширену виписку з будинкової книги, де вказуються всі особи, зареєстровані і зберігають право на проживання.
Уважність і акуратність покупця на етапі підготовки до покупки квартири допоможе застрахувати себе від неприємних сюрпризів у майбутньому.