Одним з найбільш вигідних способів придбати квартиру є покупка квартири в споруджуваному будинку. Однак, здійснюючи цю без сумніву вигідну угоду, варто розуміти, що саме ви купуєте і чим ризикуєте.
Що Ви купуєте, сплачуючи гроші за квартиру в споруджуваному будинку?
Справа в тому, що за російським законодавством купити житло (тобто, придбати за гроші право власності на житло) на стадії будівництва неможливо. Квартира стає об'єктом нерухомості, з яким можна здійснювати операції, житлом, в якому можна реєструватися за місцем проживання, лише після введення будівлі в експлуатацію.
Тому загальний для всіх угод з мурованими квартирами ризик для покупця: не одержати житлове приміщення в разі будь-яких проблем у забудовника, його шахрайських дій (Детальніше див. Які ризики при купівлі квартири на етапі будівництва?). Адже особа, що заплатило за квартиру на стадії будівництва, не є її власником.
Купівля квартири в споруджуваному будинку: способи
Законодавство дозволяє продавати житло в споруджуваних будинках громадянам в наступних формах:
- договір пайової участі,
- житлово-будівельний кооператив,
- житловий сертифікат.
Однак на практиці існують і інші способи, якими забудовники користуються, коли дозволені законом варіанти їм чомусь недоступні. Наприклад, реалізація житла за договором пайової участі в будівництві вимагає наявності прав на земельну ділянку і дозволу на будівництва житлового будинку. Якщо дозволу на будівництво немає, а починати продажу пора, забудовник може використовувати так звані «сірі схеми»:
- попередній договір,
- вексельну схему,
- договір співінвестування.
«Сірі схеми» найбільш ризиковані для покупця житла. Сенс їх застосування в тому, щоб, користуючись прогалинами в законодавстві, створити ситуацію, коли заплатив гроші за квартиру громадянин не зможе реалізувати права вимоги до забудовника.
Договір пайової участі
Цей спосіб покупки житла, що будується відомий як найбільш безпечний для громадян. За даним договором покупець, іменований на практиці «пайовиком», зобов'язується сплатити ціну договору, а забудовник зобов'язується побудувати, ввести в експлуатацію будинок і передати певну квартиру «пайовик».
Знаменитий ФЗ-214 «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків» містить наступні гарантії прав покупців:
- обов'язкове зазначення в ДДУ терміну закінчення будівництва або введення в експлуатацію;
- державну реєстрацію ДДУ, яка покликана захистити від подвійних продажів (коли одна житлоплощу реалізується кільком особам);
- неустойку, яку закон зобов'язує сплатити забудовника, який порушив термін закінчення будівництва (застосовується навіть тоді, коли не зазначена в договорі, а розмір її вище, ніж неустойка за користування чужими грошима за загальним правилом Цивільного кодексу);
- точна вказівка, яку саме квартиру забудовник зобов'язаний передати дольщику.
Крім того, судова практика дотримується тієї позиції, що ДДУ - споживчий договір. А значить, пайовик має право скористатися інструментами Закону «Про захист прав споживачів»: наприклад, відшкодуванням моральної шкоди, заподіяної споживачеві.
Необхідно розуміти, що сам факт роботи інвестора по ФЗ-214 не означає, що ваша угода повністю безпечна і позбавлена ризику. Наприклад, деякі особливо хитрі забудовники-шахраї встигають продавати квартиру за договором ДДУ кільком особам: поки одні покупці заплатили, але ще не встигли здати договір на реєстрацію, укладається угода з іншими покупцями на ту ж квартиру.
Ця непогана форма придбання житла. Покупець, який є членом житлово-будівельного кооперативу, поступово, в ході будівництва, вносить вартість свого паю, що дорівнює вартості квартири і відповідної частки загального майна в багатоквартирному будинку. ЖБК організовує будівництво і видає пайовику документи, що підтверджують виплату паю і введення будинку в експлуатацію.
На ринку нерухомості ЖБК придбали погану репутацію, яка пояснюється тим, що законодавство про споживчі кооперативи недостатньо детально регулює багато важливих питань: наприклад, порядок сплати та види внесків. Створення детальних правил про діяльність ЖБК віддали на відкуп самим ЖБК: такі правила містяться в Статуті.
Тому, зіткнувшись з пропозицією про покупку житлової нерухомості через ЖБК, варто уважно ознайомитися з Статутом і з'ясувати, які внески необхідно оплачувати, як призначається орган управління кооперативом (голова або правління), в якому порядку вносяться зміни до Статуту, зафіксовані кооперативом кінцеві терміни будівництва .
Насторожити покупця квартири має наявність в ЖБК додаткових внесків, крім пайових і вступних.
Основний ризик членів ЖБК в тому, що за законом вони є не покупцями квартири, а учасниками організації, яка будує будинок. Подорожчання будівництва, підвищення ціни оренди за ділянку - все це ляже на плечі членів кооперативу, все оплачується за рахунок їх внесків. Затягнув термін будівництва кооператив не несе ніякої відповідальності перед своїми членами.
договір співінвестування
Особливість даного договору в тому, що його укладають виключно з підприємницькими цілями. Купуючи квартиру за договором співінвестування, громадянин стає партнером забудовника і несе всі підприємницькі ризики, які можуть виникнути в ході проекту.
Звичайним громадянам, які не займаються перепродажем нерухомості, ми б не радили укладати подібний договір.
Попередній договір
Попередній договір - реально працюючий і цілком законний механізм, але не тоді, коли справа йде про покупку житла «від забудовника».
Справжній попередній договір являє собою угоду про те, що сторони в майбутньому, після досягнення певного моменту або настання якихось обставин, укладуть між собою основний договір на умовах, які визначені попереднім договором. Тобто, попередній договір зобов'язує сторони здійснити лише одну дію: укладення основного договора.Нікакіх оплат або передачі квартир за попереднім договором провести неможливо.
Те, що видають забудовники за попередній договір купівлі-продажу, являє собою дивну конструкцію. Відповідно до такого нібито «попередньою» договору, забудовник зобов'язується укласти основний договір на передачу квартири, коли вона буде готова (тут все правильно), а ось покупець (увага!) Зобов'язується оплатити квартиру відразу, ще до укладення основного договору.
Добре, що судова практика вважає попередні договори купівлі-продажу, за яким здійснювалась оплата, основними договорами, які ведуть обов'язок забудовника передати покупцеві квартиру. Крім того, дані договори можуть підпадати під дію Закону про захист прав споживачів.
вексельна схема
Але є і ще більш хитрі забудовники - вони вдосконалили попередній договір так званої «вексельної схеми». Сенс її в тому, щоб приховати оплату за квартиру від всіх, крім учасників угоди. Причиною застосування може бути бажання заощадити на податках і уникнути сплати неустойки покупцеві в разі затримки будівництва.
Оформляється дана схема наступним чином.
Полягає попередній договір. Оплата за квартиру не перераховується забудовнику - вона перекладається довіреній особі (краще знаходиться в офшорній зоні) в обмін на його вексель.
Ця схема небезпечна для споживача. Затягнув терміни будівництва забудовник не буде платити покупцеві неустойку: адже офіційно ні договору купівлі-продажу, ні оплати по ньому не було. А на борг за векселем відсотки, пені або неустойка не нараховуються - такі міжнародні правила про векселі. Довести в суді зв'язок векселі з покупкою квартири неможливо: сам по собі він є нічим не обумовленим зобов'язанням, ніяк не пов'язаним з іншими договорами.
Зрозуміло, вексельна схема - сама ризикована для покупця. Більш того, сам вибір такого способу продажу забудовником, говорить про нього не кращим чином. Фактично йому намагаються «продати повітря» за пристойні гроші.