Привіт шановні читачі!
Як купити квартиру в споруджуваному будинку?
Фото багатоквартирного будинку завантажено з сервісу modernrealtor.ru
Основні три способи покупки житла в будинку, що будується:
- шляхом підписання договору пайової участі (ДДУ);
- купівлею житлового сертифіката, випущеного забудовником;
- через вступ до житлово-будівельний кооператив (ЖБК).
Але спочатку я б загострив вашу увагу на самому забудовника.
Знову ж наведу приклад :). У невеликому, але швидко розвивається містечку де я народився вирішили нарешті знести старі бараки, що стоять в кінці однієї з головних вулиць, і переселили людей в новобудови. Так ось міжкімнатні перегородки в квартирах цих будинків складалися з двох шарів гіпсокартону, простір між якими було заповнено безцінним матеріалом-повітря (розповідав мені один - «щасливий» новосел такої квартири, який намагався повісити настінний кухонну шафу), чутність в будинку навіть через капітальні стіни була відповідна. Також квартира може виявитися холодної, оскільки побудована за типовими проектами не передбачають холодний клімат (що актуально для Росії як країни, розташованої в трьох кліматичних поясах). Не буду більше «засмічувати» статтю прикладами, до того ж якість, матеріали це вже конструктивні моменти і не є темою даної статті і блогу, поговоримо про юридичних питаннях ...
Важливим буде заздалегідь попросити в офісі фірми забудовника «шаблон» договору, згідно з яким квартира після будівництва буде оформлятися у власність, надайте договір на ознайомлення юристу або уважно і не поспішаючи ознайомтеся з ним самі. Також ознайомтеся з документами, які повинен мати забудовник відповідно до цього договором.
Отже, повернемося до способів придбання житла.
Сьогодні ставлення покупця і забудовника в плані оформлення купівлі продажу квартир св житлі, що будується регулює федеральний закон 214-Ф3. який пропонує наступні способи покупки житла ...
1. Шляхом підписання договору на пайову участь (ДДУ). Коли я в попередній статті говорив про мінімальних ризиках, я мав на увазі саме цей договір, оскільки основний його плюс - обов'язкова реєстрація договору в Федеральної Реєстраційної Служби (ГУ ФРС). Для укладення ДДУ ділянку, на якій будуватиметься будинок, повинен бути у власності або в довгостроковій оренді у забудовника, має бути отримано дозвіл на будівництво. Так само до плюсів слід віднести те, що в договорі чітко прописуються термін здачі, вартість і відповідно площа квартири. Слід зазначити, що при затримці здачі квартири Ви (як покупець) можете згідно з законом 214-Ф3 стягнути із забудовника штраф.
До мінусів ДДУ я б відніс те, що після здачі квартири для того щоб вона перейшла в вашу власність необхідно зібрати ряд документів і віднести їх найближчим Управління Реєстром. Отже підведемо підсумки:
- ДДУ підлягає обов'язковій реєстрації в ГУ ФРС це допомагає уникнути подвійного продажу;
- за порушення термінів здачі об'єкта забудовник несе фінансову відповідальність;
- гарантії наявності у забудовника встановленої законом документації (договір про купівлю або довгострокову оренду ділянки, дозвіл на будівництво);
- фіксовані поверх, площа, вартість і термін здачі житла.
- документи на власність після побудови житла необхідно збирати самостійно;
- забудовник при укладанні угоди по ДДУ не зможе надати Вам розстрочку на покупку квартири на термін після її здачі.
2. Купівля житлового сертифіката випущеного забудовником. Цей спосіб покупки «житлових» метрів буде привабливий для приватних інвесторів, оскільки маючи невеликий (в порівнянні з вартістю квартири) початковий капітал можна викупити у забудовника кілька метрів (не менш одного квадрата) у вигляді житлового сертифіката. Житловий сертифікат (ЖС) являє собою цінний папір (облігацію), якій Ви можете розпоряджатися на свій розсуд (обмінювати, продавати, вкладати, «добирати» квадратні метри в ході будівництва). Чималим плюсом цього способу придбання житла є і те, що для початку продажів житлових сертифікатів забудовнику як і в випадку з ДДУ необхідно мати землю у власності або в довгостроковій оренді, дозвіл на будівництво, а також у забудовника повинен бути поручитель (наприклад банк або держава ).
Щоб забезпечити прив'язку облігацій до певної квартирі необхідно викупити мінімум 30% її площі (в залежності від договору із забудовником). Житловий сертифікат в будь-який час можна продати назад забудовнику і отримати його проіндексовану вартість. До плюсів можна так само віднести і те, що при продажу «житлових» метрів шляхом випуску ЖС забудовник має певні «знижки» при сплаті податків і покупець може розраховувати на цікаву вартість.
- можливо більш низька вартість квадратного метра, ніж при покупці по ДДУ;
- можливість «докуповувати» квадратні метри в ході будівництва будинку;
- житловий сертифікат можна використовувати як фінансову одиницю і в будь-який момент продати назад забудовнику;
- для продажу ЖС забудовник зобов'язаний мати той же «пакет» документів, що і при продажу по ДДУ + мати поручителя;
- до мінімуму зводиться ризик подвійного продажу.
- як і у випадку з ДДУ документи на власність після побудови житла необхідно збирати самостійно;
- чітко не встановлюються такі параметри житла як поверх, площа і т. д. для «бронювання» певної квартири необхідно укласти додатковий договір (наприклад договір резервування).
3. Купівля квартири шляхом вступу в житлово-будівельний кооператив. Це самий «ранній» спосіб придбання житла. Житлово будівельний кооператив (ЖБК) - об'єднання людей або організацій для будівництва житла, а також для управління житлом. Згідно зі статтею 112 Житлового кодексу РФ число учасників в складі ЖБК має бути не менше 5 і не більше числа планованих квартир. вступивши в ЖБК ви стаєте його членом (пайовиком), укладаєте договір про отримання певної квартири після закінчення будівництва будинку і вносите пайовий внесок відповідної вартості квартири. Після сплати пайового внеску в повному обсязі і по закінченні будівництва, квартира автоматично перейде у вашу власність.
Відповідно до закону №214 ЖБК зобов'язаний мати оформлений у власність або довгострокову оренду земельну ділянку, дозвіл на будівництво, а також зобов'язаний надати проектну документацію, але договір на отримання квартири не проходить обов'язкову реєстрацію в ГУ ФРС, а значить по ньому складніше відстояти свої права в суді .
- низька вартість житла: пайовики отримують квартири не за комерційними цінами, а за собівартістю;
- після закінчення будівництва і виплаті пайового внеску в повному обсязі пайовик автоматично стає власником квартири;
- ЖБК зобов'язаний мати оформлений у власність або довгострокову оренду земельну ділянку, дозвіл на будівництво.
- договір не походить обов'язкову реєстрацію в ГУ ФРС;
- можливі труднощі при стягненні неустойки за перевищення термінів будівництва, оскільки відносини базуються передусім на членство в ЖБК, а не на законодавстві про захист прав споживачів (пайовиків);
- можливі складнощі при оформленні іпотеки.
Читайте також:
Експеримент з «Іланом»