Магазини та кафе крокової доступності зручні для всіх, крім мешканців будинків, в яких вони розташовані. Сусіди скаржаться на шум, безконтрольне споживання електроенергії і антисанітарію. Як боротися з порушниками і наскільки це буде ефективно, обговорили експерти
Комерційна функція для приміщень, розташованих на перших поверхах житлових будинків, давно стала звичною. Але одна справа, якщо перший поверх, як у новобудовах, був запроектований під таку функцію або, як це було в радянські роки, перекладався в нежитловий фонд самою державою, під час проведення капремонту будинку. У цих випадках ініціатор відомий і зрозумілий, а його відповідальність висока. Зовсім інша справа, коли окремі квартири на перших поверхах житлових будинків викуповує інвестор, переводить їх у нежитловий фонд і здає в оренду першому, хто згоден на ціну: з такими власниками сусідам боротися куди складніше.
Складнощі перекладу
Переведення приміщення з житлового в нежитловий фонд - процедура досить складна. Список документів, які власник повинен надати міжвідомчої комісії, великий. Але якщо документи надані і вони відповідають вимогам, кажуть експерти, комісія просто не може відмовити власнику. При цьому випадків незаконного використання приміщення (наприклад, якщо власник зовсім не перевів його в нежитловий фонд, але здав в оренду під магазин) сьогодні практично не зустрічається. Навіть проект перепланування не стає перешкодою: якщо у інвестора є гроші на нерухомість, кілька десятків тисяч рублів на проект перепланування цієї нерухомості у нього точно знайдуться. Тому основні складності сьогодні виникають не на терені переведення приміщення з житлового в нежитлове, а на терені його подальшого використання.
При цьому, як зазначає заступник голови міської Житлового комітету Володимир Гайдей, скарги сусідів на те, що приміщення було переведено в нежитлове без їх згоди, безпідставні: згоди сусідів тут і не потрібно. Як не потрібно воно і для обладнання окремого входу в це нежитлове приміщення, який, до речі, абсолютно необхідний. Без обладнання окремого входу переведення квартири в нежитловий фонд не допускається. Нежитловим може стати приміщення і на другому поверсі, якщо примикають до нього приміщення першого поверху також є нежитловими.
Основний документ, що регламентує переклад житлового приміщення в нежитлове, - глава 3 Житлового кодексу РФ (статті 22-24).
Власник завжди має рацію
Як вже було зазначено, випадків самовільного переведення житлового приміщення в нежитлове сьогодні мало. Отримавши всі необхідні документи і погодження, інвестор стає сумлінним власником нежитлового приміщення, з усіма наслідками, що випливають, наприклад, правом не допустити на свою територію сторонніх.
За словами начальника відділу цього комітету Фрунзенського району Петербурга Петра Козіна, залучити інвестора до відповідальності можна далеко не завжди. «Одна справа, якщо в результаті дій власника по дому пішла тріщина - звичайно, треба терміново припиняти таку діяльність, - каже Петро Козин. -
Інша справа, якщо сусідам просто не подобається сам факт знаходження в їхньому будинку комерційного приміщення. Тоді треба розбиратися більш детально. Якщо дії власника правомірні, то нічого не поробиш ».
Але найчастіше порушень закону навіть не треба шукати, вони видно і чути всім. Просто зафіксувати їх складно. Як розповів заступник начальника Державної житлової інспекції Петербурга Юрій Кузін, рідкісний проект перепланування приміщення при перекладі його з житлового фонду в нежитловий не припускав зачіпання несучих конструкцій. Адже навіть для того, щоб зробити окремий вхід, потрібно прорубати отвір у зовнішній стіні будівлі. І тут просто неможливо не порушити існуючих норм. «Я не знаю жодного приладу, який переробляє б отвір у зовнішній стіні будинку, не порушивши нормативів по шуму, навіть вдень», - дивується експерт.
Якщо у сусідів є сумніви щодо добросовісної оплати власником комерційного приміщення послуг ЖКГ, схема дій приблизно ясна: потрібно йти в компанію, що управляє і з'ясовувати, чи встановлені на першому поверсі прилади обліку і які цифри вони показують. З шумом, як при ремонтних роботах, так і при роботі магазину або кафе, набагато складніше. Рівень шуму треба заміряти, а це довга і складна процедура: спіймати момент, коли шум максимальний.
Однак є й деякі зрушення. Наприклад, сьогодні, як зазначає Юрій Кузін, вже широко використовуються нові БНіП, яких ще недавно не було: проводити ремонтні роботи в нічний час заборонено, так само як і відкривати в житлових будинках кафе і ресторани з музичним супроводом, а число посадочних місць в них не має перевищувати 50. Цілодобових магазинів в житлових будинках також бути не повинно, це порушення. Однак, за словами учасників круглого столу, призупинити діяльність такого комерційного приміщення можливо лише в судовому порядку.
Справа рук потопаючих
Недосконалість законодавства, за словами експертів, треба виправляти. Але чи допоможе це, якщо не працюють вже чинних законів, наприклад, Закон «Про тишу»?
За словами Юрія Кузіна, допомогти в такій ситуації можуть тільки напрацьована судова практика вирішення подібних питань, а також державна експертиза. «Міжвідомча комісія, звичайно, розглядає проект, але вона не заміняє державну експертизу, яка просто необхідна, - каже Юрій Кузин. - Чому, коли будинок будується, експертиза потрібна, а коли мова йде про перебудову частини цього будинку, вона не потрібна? »
Однак порятунок потопаючих - справа рук самих потопаючих. Створити практику в судах можуть лише ті, чиї права порушені, - самі сусіди. Якщо у них вистачить сил і терпіння довести це.