Капремонт багатоквартирних будинків - чергове тягар для мешканців? Фото: ya.ru.
- Так що це за звір такий, «Капітальний ремонт»?
- Уряд Челябінської області затвердив програму і створило регіонального оператора?
- У чому суть цієї програми?
Суть програми в тому, що повинні бути сформовані фонди капітального ремонту, на яких будуть накопичуватися кошти, вони, в свою чергу, будуть надходити від власників приміщень багатоквартирного будинку за допомогою сплати щомісячних зборів. Тобто кожен з власників побачить в найближчому майбутньому додаткову сходинку в квитанції «Капітальний ремонт». У ній буде значитися сума, яку власник сплачує саме в цей самий фонд капітального ремонту.
- Тобто сплачувати кошти в фонд капітального ремонту - це обов'язок кожного власника квартири?
Внески на капітальний ремонт загального майна зобов'язані сплачувати всі власники приміщень в багатоквартирних будинках. Такими є вимоги Житлового кодексу РФ. Але є і виключення - власники приміщень у будинках, визнаних аварійними. Ремонтувати такі будинки економічно недоцільно, вони будуть включатися в програму переселення з ветхоаварійного житла. Крім того, в регіональну програму капремонту не ввійдуть будинку, в яких менше трьох квартир.
Так. Власники багатоквартирних будинків має право вибрати один з двох способів формування фонду капітального ремонту:
1. На спеціальному рахунку багатоквартирного будинку.
2. На рахунку регіонального оператора - тобто в «загальному казані» багатоквартирних будинків.
Фонд «Регіональний оператор капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках Челябінської області» сам по конкурсу вибирає банк, акумулює кошти, пропонує власникам на затвердження пропозиції щодо капремонту, перелік робіт, організовує капітальний ремонт і фінансує його. У разі нестачі коштів на проведення капітального ремонту в будинку Регіональний оператор сам шукає кошти, наприклад, привертає кредитні гроші. Фонд має право також використовувати кошти, зібрані одним будинком, на ремонт іншого, якому ремонт потрібен раніше (але це можливо тільки в рамках одного муніципального освіти і тільки на поворотній основі). Всі взяті в борг кошти Регіональний оператор зобов'язаний повернути того дому, у якого зайняв до моменту, коли підійде термін його капремонту.
Але це в теорії. Як буде на практиці - поживемо, побачимо.
- Добре. А що тоді за спеціальний рахунок багатоквартирного будинку? Хто може його відкрити?
Давайте почну відповідати з останнього питання. Хто може відкрити «спецрахунок»? Справа в тому, що не тільки у простих власників приміщень, а й у досвідчених експертів і практиків, а також і у чиновників виникли труднощі в розумінні цього питання. Реалізація на практиці цієї моделі може бути, на жаль, утруднена. Тому як хитрі чиновники вважають, що спеціальний рахунок можуть відкривати тільки ТСЖ або ЖБК. Насправді, «спецрахунки» можна відкривати не тільки при таких способах управління будинком, як ТСЖ або ЖБК, а й при управлінні будинками керуючою компанією.
Оскільки з ТСЖ і ЖБК, в общем-то, все більш-менш зрозуміло - голови, скоріше за все, вже розібралися з відкриттям «спецрахунки», то я не буду зупинятися детально на цьому. Але якщо раптом у когось виникнуть питання, то фахівці нашого фонду готові завжди дати відповідь на це питання.
Я краще детальніше зупинюся на відкритті спеціального рахунку, закріпленого за багатоквартирним будинком, який управляється керуючими організаціями. Для цього потрібно пильніше звернути увагу на ч. 3 ст. 175 ЖК РФ. Дослівно вона викладена так: «Власники приміщень у багатоквартирному будинку має право прийняти рішення про вибір регіонального оператора в якості власника спеціального рахунку». Тобто, виходячи з цього пункту житлового законодавства, можна зробити висновок, що в будь-якому багатоквартирному будинку, незалежно від реалізованого в ньому способу управління, можна відкрити «спецрахунок». Даний висновок підтверджує п. 2 ч. 1 ст. 180 «Функції регіонального оператора». Відштовхуючись від цієї норми, однією з функцій регіонального оператора є: «відкриття на своє ім'я спеціальних рахунків і здійснення операцій за цими рахунками в разі, якщо власники приміщень в багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирному будинку вибрали регіонального оператора в якості власника спеціального рахунку . Регіональний оператор не має права відмовити власникам приміщень у багатоквартирному будинку у відкритті на своє ім'я такого рахунку ».
Відповідно, власники МКД, що знаходиться під управлінням керуючої організацією, також можуть відкрити «спецрахунок».
А тепер повернемося до першого запитання: що таке «Спеціальний рахунок». «Спецрахунок» - це рахунок, на якому будуть накопичуватися кошти конкретного багатоквартирного будинку. Якщо власники прийняли рішення формувати фонд на спеціальному рахунку будинку, то власниками цього рахунку, точніше, його розпорядником може бути створене в будинку ТСЖ, спеціалізований кооператив або регіональний оператор. Власники або керуюча компанія розпорядником цього фонду бути не можуть.
Спеціальні рахунки будинку можуть бути відкриті тільки в банках, які відповідають певним критеріям фінансової стійкості. Відкриваються рахунки на ім'я, вказане в рішенні загальних зборів (ім'я регіонального оператора, ТСЖ або кооперативу).
Знову ж таки, якщо з ЖБК та ТСЖ все зрозуміло - вони є самостійними юридичними особами і можуть самі відкрити рахунок, то власники МКД юридичними особами не є і, відповідно, рахунок відкрити не можуть. Власники таких багатоквартирних будинків (наприклад, голова ради МКД) після прийняття рішення, посилаючись знову ж на раніше згаданий мною п. 2 ч. 1 ст. 180 «Функції регіонального оператора», повинні звернутися до регіонального оператору, щоб останній відкрив «спецрахунок» на цей багатоквартирний будинок. До цього звернення має бути додано протокол загальних зборів власників приміщень. Варто зазначити, що протоколи та інші документи повинні відповідати всім встановленим нормам ЖК РФ. Для того щоб уникнути різного роду провокацій та спекуляцій з боку чиновників, краще заздалегідь ознайомитися з усіма вимогами і зразками документів безпосередньо на сайті фонду «Регіональний оператор капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках Челябінської області» в розділі «Зразки документів».
- Виходячи з ваших слів, спеціальний рахунок багатоквартирного будинку - це свого роду якийсь мішок конкретно взятого будинку, в який жителі накопичують кошти для того, щоб в подальшому провести капітальний ремонт цього будинку. У зв'язку з цим питання: а якщо грошей на рахунку не вистачить?
У цьому-то насправді і є мінус цієї моделі фінансування капітального ремонту МКД. Обмовлюся заздалегідь, що, на мій погляд, це хоч і мінус, але невеликий. В цьому випадку, якщо підійде термін капремонту і грошей на «спецрахунку» виявиться недостатньо для проведення робіт, то власникам доведеться самостійно шукати кошти: кратно збільшувати внески, брати кредит в банку.
- Добре. Але які гарантії може дати регіональний оператор, що зібрані з власників гроші нікуди не пропадуть або не будуть витрачені не за призначенням?
- Ну і, швидше за все, один з найбільш важливих питань: скільки доведеться платити власникам?
- Ще питання, який надійшов до нас у редакцію: чи передбачені субсидії і компенсація витрат при оплаті капітального ремонту загального майна багатоквартирних будинків для малозабезпечених сімей?
Житловий кодекс РФ передбачає надання субсидій на оплату житлового приміщення та комунальних послуг. Якщо сукупний платіж, що включає мінімальний розмір внеску за капремонт, становить понад 22 відсотків від сукупного сімейного доходу, надається субсидія, в тому числі, і на компенсацію внеску на капітальний ремонт.
- Чи може тариф за капітальний ремонт бути більше, ніж встановлений?
Так, звичайно, внесок на капітальний ремонт може бути більше встановленого. Таке рішення приймається на загальних зборах власників приміщень МКД. Більше може, а ось менше - немає.
- Дякую Вам, Тадій Володимирович, за ваші відповіді. Сподіваємося, вони допоможуть жителям Миасса, Златоуста і Чебаркулі розібратися з настільки складним завданням, як «Капітальний ремонт».