Законодавство в сфері житлових правовідносин надало на користь власників квартир право вибирати, яким чином буде відбуватися управління МКД.
Згідно зі статтею 161 ЖК РФ, управління своїм господарством може покладатися на самих власників приміщень багатоквартирних будинків. Для цих цілей їм дозволяється створити так звані ТСЖ.
Якщо ж таким чином поступати мешканці не побажали, то вони мають право довірити управління загальнобудинкових майном свого МКД керуючим організаціям, які можуть бути представлені як ТОВ або АТ, так і іншими формами. Вибір якоїсь певної компанії повинен здійснюватися за допомогою голосування на загальних зборах.
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Види управління багатоквартирним будинком
Норми Житлового кодексу регламентують три способи для управління МКД: безпосереднє управління, управління за допомогою створення ТСЖ або ж іншим кооперативом і, нарешті, - управління за допомогою керуючої компанії (КК). Кожен з вищенаведених способів управління має як позитивними, так і негативними сторонами.
Якщо відбувається безпосереднє управління самими власниками багатоквартирного будинку, то немає будь-якої необхідності для освіти апарату управління, а також юридичної особи, оскільки для такого типу управління цілком достатнім виступає проведення зборів для вирішення актуальних проблемних питань.
При такому варіанті управління договірні угоди власників приміщень МКД укладаються безпосередньо з постачальниками комунальних послуг. Роботи по дому проводяться або самими мешканцями, або ж спільним рішенням укладаються договори з відповідними компаніями, які спеціалізуються, наприклад, на вивезенні сміття, прибирання тощо
Проте маємо зазначити, що такий спосіб управління є підходящим для будинків з кількістю квартир не більше 12. Якщо ж квартир в будинку більше, то, згідно з ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ, слід укладати договір з керуючою компанією, яка буде займатися лише управлінням будинком, однак, не буде надавати комунальні послуги.
Що стосується ТСЖ (товариства власників житла), то при такому способі управління власниками вибираються представники, в руки яких надаються повноваження на управління будинком. Така форма управління передбачає створення юридичної особи.
Найбільш поширений спосіб управління - укладення договору з керуючою організацією, яка зобов'язана нести відповідальність перед власниками приміщень багатоквартирних будинків за все процеси в будинку.
Щодо комунальних послуг і послуг спеціалізованих компаній - договори з ними укладає сама КК. Природно, дані послуги з боку КК надаються не безкоштовно, для цих цілей КК стягує з власників обумовлену оплату, що, в свою чергу, становить дохід подібних компаній.
Який з вищевказаних способів управління обрати - компетенція і право самих власників МКД, що реалізовується ними на загальних зборах.
Зауважимо, що найчастіше в разі як безпосереднього управління будинком, так і за допомогою створення ТСЖ, власниками укладається договір з організаціями по обслуговуванню, які, згідно з договірними умовами, займаються виконанням певних видів робіт за фіксовану оплату.
Основною перевагою безпосереднього управління мешканцями виступає те, що постачальники комунальних послуг має право диференційовано проводити відключення від поставок даних послуг осіб, які ухиляються від сплати, оскільки кожен укладений договір несе персональний характер і стосується лише однієї конкретної квартирі. Якщо ж створено ТСЖ або управління відбувається за допомогою КК, відповідальність за несплату комунальних послуг має нести юридичну особу.
Тому через наявність кількох боржників, весь МКД може стати боржником для постачальника послуг, що, в свою чергу, загрожує деякими обмеженнями. Такими штрафними санкціями може виступити останнім по черговості підключення до теплопостачання в опалювальний сезон.
Особи-учасники круглого столу прийшли до єдиного рішення, що в умовах сучасності немає абсолютно дієвого механізму для здійснення впливу на неплатників, оскільки завалені позовними заявами судові органи часом не в силах стягнути з боржника суму позову через відсутність у останніх будь-якого майна, в зв'язку з чим провадження у такого роду справах припиняється.
До якого органу варто звертатися, коли керуюча організація не виконує свої зобов'язання згідно з укладеною угодою?
Дуже часто мешканцям МКД доводиться управляти своїм будинком в безпосередньому порядку через невиконання або ж недобросовісного виконання КК зобов'язань за договором.
Спірні питання між господарюючими суб'єктами повинні бути вирішені тільки в порядку судового розгляду.
Чи може КК відмовитися від прийняття будинку в управління?
Підприємство або підприємець не має права вибирати пріоритетних певних осіб для укладення з ними публічних договорів.
Відповідно до статті 421 Цивільного кодексу РФ, фізичні та юридичні особи мають свободу в укладенні договорів. Іншими словами, ніхто нікого не може примусово схилити до висновку цивільного договору, крім випадків, коли ГК або окремим законом встановлено обов'язок укладення договору.
У підприємця немає права на відмову від укладення договору, за умови наявності можливості виконувати роботу і надавати послуги, які є предметом зазначеного договору.
Які ж ознаки публічності договорів управління багатоквартирними будинками?
Перша ознака публічності - однієї зі сторін договору виступає керуюча компанія, оскільки КК є що здійснюють підприємницьку діяльність особою, яка отримує за цю діяльність прибуток.
Третя ознака публічності - неприпустимий характер відмови КК від укладення договору або ж ухилення від укладення такого при наявності реальної можливості виконання робіт і надання послуг.
Обов'язковий характер укладення договору з управління КК знаходить своє закріплення в нормах законодавства, в тому числі і при перемозі в рамках відкритого конкурсу, проведеного від імені органу місцевого самоврядування (регламентовано частинами 4 та 13 статті 163 ЖК РФ, а також частиною 8 статті 448 Цивільного кодексу РФ).
8 (800) 350-30-02
Федеральний номер (дзвінок безкоштовний для всіх регіонів Росії)!
Чи була Запис корисна? Так Ні 1 з 3 читачів вважають Запис корисною.