Джерело. ТОВ «Лекс-Консалтинг»
Практично кожне новостворене ТСЖ або керуюча організація, вперше обрана власниками, в першу чергу стикається з питанням передачі будинку: як і в які терміни повинен бути переданий будинок; що робити, щоб прискорити цю процедуру і т.п. питання.
Федеральне законодавство це питання залишає без уваги. Зазначений прогалину поступово заповнюється листами Міністерства регіонального розвитку РФ, од-нако, цілісної картини передачі будинку в управління не складається. Метою даний статті є визначення загального порядку передачі будинку в управління на прикладі од-ного способу управління - управління керуючої організацією.
Для початку розберемося з основними фактами, які визначають початок діяль-ності керуючої організації з управління будинком:
Спосіб управління вва-ється обраним
З моменту прийняття рішення про вибір способу на загальних зборах власників примі-щень
П. 3 ст. 161 ЖК РФ
Спосіб управління вважається реалізованим
З моменту укладення до-говорів управління з собст-Венніка приміщень.
Реалізація обраного власниками приміщень способу управління багато-квартирним будинком не залежить від передачі технічної до-кімнатці на многоквартірих-ний будинок та інших пов'язаних з управлінням таким будинком до-ментів.
Договір управління встуила-Пает в силу
Не пізніше 30 днів з моменту підписання договору управ-ня з першим власником приміщення, якщо інше не ус-тановлено договором управ-ня
Будинок вважається переданий-ним в управління
Постараємося визначити момент передачі будинку через поняття вступу договору управління в силу. Можливо, що якщо в законодавстві передача будинку спеціально не регулюється, то значить в цьому немає необхідності ...
Згідно ст. 162 ЖК РФ зазначений договір передбачає:
1) надання послуг щодо належного утримання та ремонту спільного майна в будинку;
2) надання комунальних послуг власникам і іншим користувачам по-міщень в будинку;
3) здійснювати іншу діяльність з управління будинком.
Таким чином, керуюча організація з моменту вступу договору управ-ління в силу повинна почати виконання робіт з утримання та ремонту, а також наданих-тавленіе комунальних послуг.
Які перешкоди виникають у керуючої організації, що не оформила передачу будинку, і від кого залежить усунення таких перешкод?
Для надання комунальних послуг, крім вищеназваних документів, що управляє організації необхідно, щоб ресурсопостачальними переуклали дого-злодії на енергопостачання з новою керуючою організацією.
Крім того, для початку діяльності з управління будинком необхідно зафіксо-ровать стан будинку, прийняте керуючої організацією. Це може бути необхід-мо як для того, щоб виключити відповідальність нової керуючої організації за результати діяльності колишньої керуючої організації, так і для того, щоб визна-ділити ефективність утримання будинку новою організацією.
Дуже часто неможливість отримання керуючої організацією необхідних документів, інформації та укладення договорів стають перешкодою для управ-ня будинком. Усунення цих перешкод залежить від ситуації, що складається в відно-шении переданого житлового будинку. Нижче представлені три основні варіанти ситуації.
Варіант 1. На часі для тих випадків, коли весь житловий будинок числиться в реєстрі муници-пальне власності, незважаючи на те, що більшість квартир вже приватизовано, і / або знаходиться в господарському віданні комунальних унітарних підприємств.
У цьому випадку організація передачі будинку нової керуючої організації біля-гается на орган місцевого самоврядування або відбувається з обов'язковим його участю. Зокрема, звернення з вимогою про передачу будинку направляється керуючої органі-зацией в орган місцевого самоврядування, який в свою чергу видає розпорядження, в якому визначається порядок передачі документації, інформації, необхідної для управління будинком, вказуються терміни переоформлення договорів. Крім того, орган ме-стного самоврядування оформляє виняток переданого будинку з реєстру муніципали-ної власності та припинення права господарського відання підприємств на пере-даний будинок. Незважаючи на правову абсурдність, ще в багатьох муніципальних образо-ваниях житлові будинки в повному складі приватизованих і неприватизованих квартир знаходяться в реєстрах муніципальної власності.
Тобто в даному випадку основне навантаження по організації передачі будинків несе орган місцевого самоврядування.
Варіант 2. На часі для тих випадків, коли житловий будинок не значиться в муніципальній соб-ності (тільки муніципальні квартири знаходяться в реєстрі), а переданий на обслужи-вання муніципальної керуючої організації розпорядчим актом органу місць-ного самоврядування.
Вибір способу управління власниками приміщень припиняє повноваження муніципальної керуючої організації на управління будинком, тому нова управ-ляющая організація може направити вимогу про передачу документації на будинок і не-обходимой інформації безпосередньо муніципальної керуючої організації. Та в свою чергу, втративши підстави для зберігання документації, інформації та укладення дого-злодіїв з постачальниками та підрядниками по послугах щодо будинку, зобов'язана передати документи і інформацію, необхідну для управління будинком, нової керуючої ор-ганізації і зробити завершення договірних відносин з контрагентами щодо будинку, який перейшов до нової керуючої організації.
Тобто в даному випадку основні дії з передачі будинку повинна виконати колишня керуюча організація, участь органу місцевого самоврядування не є обов'язковим.
Варіант 3. На часі для тих випадків, коли функціонує розрахунково-інформаційний центр, що виробляє нарахування платежів і / або збір коштів за житлово-комунальні послуги.
Особливістю даного варіанту є участь у передачі будинку третьої особи (крім колишньої і нової керуючої організації), що володіє інформацією, необ-Дімою для управління будинком. Зокрема, розрахунково-інформаційні центри можуть вла-діти інформацією про власників приміщень, зареєстрованих осіб і т.п. інфор-мацией. Якщо розрахунково-інформаційний центр є єдиним джерел дан-ної інформації, а нова керуюча організація не має наміру залучати його для ока-пізнання послуг по нарахуванню та / або збору, то для при виникненні розбіжностей по пере-дачі інформації нової керуючої організації, необхідної для управління будинком, у вирішенні спорів повинен взяти участь орган місцевого самоврядування, який створив умови, при яких розрахунково-інформаційний центр став єдиним власником такої інформації.
Однак якщо керуюча організація згодна на залучення розрахункового центру для нарахування та / або збору платежів, то останній не стає учасником передачі документації, а здійснює свою діяльність на основі знаходиться у нього інфор-мації.
Таким чином, у нас вийде наступна послідовність дій (1):
1. Нова керуюча організація з моменту прийняття рішення власних-ков приміщень про вибір її в якості керуючої організації повинна негайно направити лист в колишню керуючу організацію і / або в орган місцевого самоврядування для передачі будинку і документації.
2. Колишня керуюча організація повинна на підставі наданого протоколу загальних зборів власників приміщень про вибір керую-щей організації передати технічну документацію (в ряді випадків за попередньою згодою органу місцевого самоврядування) нової управ-ляющие організації до укладення першого договору управління, тобто за 30 днів до дня виникнення у новій керуючої організації зобов'язане-сті управляти багатоквартирним будинком.
3. Керуюча організація паралельно з отриманням технічної докумен-тації починає укладання договорів управління з власниками по-міщень.
Але це лише частина дій, які необхідно узгодити в процесі передачі будинку. У продовженні ми розглянемо питання:
• чи можна управляти будинком під час відсутності технічної документації;
• якою є процедура переукладання договорів з постачальниками та підрядниками но-вої керуючої організації;
• акт передачі будинку.