Перш за все, торговим центром (далі ТЦ) будемо називатьсовокупность підприємств торгівлі, послуг, громадського харчування та розваг, що позиціонуються відповідно до певної концепцією в спеціально спланованому будинку (або в комплексі будівель) у вигляді однієї функціональної одиниці. Як зазначається в [18], в Росії до цих пір немає єдиної класифікації таких центрів, але при виборі перспективи розвитку системи сертифікації перевага віддається використанню європейської класифікації, в якій головними вважаються ознаки:
-величина торговельних площ;
-зона охоплення покупців (користувачів) і тип даного центру;
-склад орендарів ( «якоря», «міні-якоря», супутні орендарі);
-цільові групи покупців і специфіка товарів, що продаються.
При цьому у всіх випадках статус і концепція ТЦ визначаються, перш за все, складом орендарів і масштабом впливу (розміром торгової зони). Від вибору цих параметрів залежить характер архітектурно-планувальних рішень ТЦ, а також стратегія і тактика просування на ринку прав орендаря як товару (здачі приміщень в оренду). Відзначимо особливу роль, відведену якірним орендарям. Тут терміном «якір» (anchor) позначається великий (найчастіше мережевий) оператор роздрібної торгівлі з відомим брендом, розташований на території торгового центру на правах орендаря або власника частини приміщень і сприяє залученню в торговий центр основних потоків покупців. Як «якоря» можуть виступати як великі торговельні компанії, так і підприємства іншого профілю (громадського харчування - «фуд-корт», послуг - кінотеатр і т.д.). Залученню покупців можуть сприяти також розташовані поруч пам'ятники архітектури, символи престижності місця розташування об'єкта, ін.
У європейській класифікації виділяються чотири основні види ТЦ:
-мікрорайонний торговий центр (Neighborhood Shopping Center);
-окружний торговий центр (Community Shopping Center);
-регіональний центр (Regional Center);
-суперрегіональний центр (Super Regional Center).
Розглянемо їх характеристики докладніше, спираючись на матеріали, наведені в [18].
Мікрорайонний торговий центр (МТЦ) спеціалізується на продажу товарів повсякденного попиту (продукти харчування, ліки і т.п.) і на наданні побутових послуг, щодня затребуваних покупцями торгової зони центру. Всі свої функції МТЦ реалізує на орендної площі від 3000 до 10000 кв. м - при найбільш типовому розмірі близько 5000 кв.м. Зоною впливу МТЦ виявляється територія 5-10 хвилинної транспортної доступності. У МТЦ в якості якірного орендаря виступає супермаркет, разом з ним значущими орендарями виявляються аптека і універсальний магазин. Як зазначається в [], нерідко торгові комплекси, які не мають в складі орендарів супермаркету, але близькі за загальною орендною площею до МТЦ, також позиціонують себе як МТЦ. Це може бути виправдано, якщо в комплексі зібрані разом орендарі, які займаються продажем всіх продуктів харчування, представлених в супермаркеті. В іншому випадку подібний центр правильніше класифікувати як невеликий окружний торговий центр, який може бути успішним, змінивши амбіції за охопленням широкої ринкової зони МТЦ на більш скромне завдання обслуговування населення з найближчого оточення (5-10 хвилинної пішохідної доступності). Для прикладу вкажемо, що в даний час до МТЦ відносяться: в Санкт-Петербурзі - «Елізаровскій», «Торговий двір», «Бада-бум», в Москві - «Метромаркет», галерея «Водолій», «Вертикаль».
Окружний торговий центр (ОТЦ) пропонує більш широкий (в порівнянні з МТЦ) асортимент товарів тривалого користування, а також спеціалізованих товарів, які не продаються ні в мікрорайонних, ні в регіональних торгових центрах (меблі, інструменти, товари для будівництва і для садівництва). ОТЦ функціонує в будівлях з орендною площею від 10 000 до 30 000 кв. м (типовий розмір - близько 15000 кв. м), обслуговуючи населення, яке проживає в 10-20 хвилинах їзди від нього. ОТЦ займає проміжне положення між МТЦ і регіональним торговим центром (РТЦ): деякі МТЦ можуть розвинутися до рівня ОТЦ, в той час як деякі ОТЦ можуть з часом перетворитися в РТЦ.
Відзначимо (див. [18]), що, будучи розташованим в межах міста, ОТЦ виявляється вразливим з точки зору конкуренції: він занадто великий для того, щоб успішно функціонувати за рахунок свого найближчого оточення, і занадто малий, щоб залучати покупців здалеку. Поява поблизу більшого регіонального центру з притягальною силою одного або декількох універмагів може різко скоротити зону обслуговування ОТЦ. Однак в розвиненій ринковій економіці обидва ці центру можуть успішно співіснувати, навіть якщо вони розташовані близько один до одного, пропонуючи товари різних типів.
Для прикладу вкажемо, що типовими представниками ОТЦ є торгові центри «Невський», «Академічний», «Аеродром», «Балканський» - в Санкт-Петербурзі і «Ладья», «Dream House», «3D», «П'ята Авеню» - в Москві.
Регіональний торговий центр (РТЦ). Площа РТЦ складає 40 000 кв. м, при цьому вона може варіюватися від 30 000 до 100 000 кв. м. Зазвичай в такому центрі представлені: молл, крита торгова галерея типу «пасаж» з штучним кліматом, бутики модних товарів. У складі орендарів - не менше двох «якорів» (універсальних магазинів), які займають до 70% площ РТЦ. Зона обслуговування такого ТЦ представляє собою територію радіусом 9-27 км. За даними «Бекар. Консалтинг »в Санкт-Петербурзі поки немає РТЦ, але ними можуть стати ТЦ« Сінна »,« Гранд Палас »,« Рубін ». У Москві цей формат займає приблизно 19% ринку якісних торгових площ і представлений об'єктами типу Retail Park, «Європарк».
Слід мати на увазі, що РТЦ і СРТЦ привертають покупців пропозицією великого асортименту товарів і послуг, не відрізняючись за своїми функціями, але маючи різну привабливістю для покупців.
Насправді, різниця між зазначеними вище основними типами торгових центрів не завжди вдається визначити досить точно, тим більше що ринкові тенденції зумовили появу кількох підтипів таких центрів, представлених нижче.
Фестивальний центр (Festival Center) розглядає в якості якірних орендарів розважальні комплекси і ресторани, а супутніми орендарями вважає магазини одягу та взуття, подарунків та інші. Типовим представником даного типу, можливо, в майбутньому стане ТЦ «Сінна» в Петербурзі.
Пауер центр (Power Center) - особливий різновид СРТЦ, що володіють наступними характеристиками:
-площа від 25 тис. кв. м, на якій розміщується, як мінімум, один великий якірний орендар (універсальний магазин або магазин товарів для будинку - загальною площею від 10 тис. кв. м з супутніми орендарями - автосервісом, АЗС, інші підприємства послуг);
-чотири або більше якірних орендарів, площею від 2 тис. кв. м кожен;
-деяка кількість невеликих магазинів, в сумі займають до 10 ÷ 15% від загальної торговельної площі.
Зазвичай такі торгові центри представляють розрізнені будови, об'єднані в єдиний комплекс, по конфігурації нагадує букву «L» або «U». Подібних центрів в нашій країні немає.
Аутлет центр (Outlet Center) залучає в якості якірних орендарів магазини будівельно-оздоблювальних матеріалів, садового інвентарю і техніки, інструментів і т.д. В якості супутніх орендарів можуть виступати автосервіс, АЗС та інші послуги. Подібних центрів в нашій країні немає.
Дискаунт-центр (Off-price Center) спеціалізується на продажу зі скідкойпродуктов харчування, одягу і взуття, господарських товарів, побутової техніки і т.д. (Всього 600 ÷ 1000 найменувань товарів). Супутні орендарі не залучаються. Як правило, дискаунт-центри розташовуються в спальних і в периферійних районах міста. У міжнародній практиці одним з основних умов існування дискаунт-центру є включеність його в торговельну мережу з кількістю магазинів не менше 40. Подібних центрів в нашій країні немає.
Торгово-розважальний центр (Retail-entertainment Center) залучає в якості якірних арендаторовмагазіни одягу і взуття, розважальний центр і ресторани. Супутніми елементами системи виступають магазини сувенірів, аксесуарів, підприємства послуг.
Торгово-громадський центр надає свої площі «якорів» - універмагам, дитячим клубам, адміністративним комплексам, фітнес-клубах, готелях і т.д. а також супутнім орендарям - магазинам одягу, взуття, товарів для дітей, подарунків. Подібних центрів в нашій країні немає.
Стрип-центри (Strip Center) забезпечують продаж товарів першої необхідності, реалізуючи свої функції в якості доповнення до МТЦ або самостійно. Орендарями подібних центрів є магазини продуктів харчування, галантереї та господарських товарів, а також підприємства послуг. Зазначені центри реалізуються в лінійної конфігурації (будівлі L-. П-образної форми або лінійки незалежних один від одного магазинів), розміщуючись біля виходів з метро і в місцях інтенсивних пішохідних потоків. Будучи по суті справи, комплексами малих магазинів, стрип-центри орієнтуються на змішаний набір орендарів, в них немає якорів і немає спільного управління, тобто строго кажучи, такі комплекси торгових підприємств не відповідають визначенню поняття торгового центру.
Завершивши представлення переліку існуючих і в перспективі очікуваних в російській типів торгових центрів, звернемо увагу на те, що будь-який тип ТЦ визначається основним складом орендарів, профіль діяльності яких визначає тип торгового центру. Пропозиції зазначених орендарів потенційним покупцям із зони впливу цього ТЦ повинні орієнтуватися на ненасичений попит, маючи значні конкурентні переваги перед іншими підприємствами роздрібної торгівлі, що діють в межах даної зони обслуговування. Тому при виборі типу ТЦ і його місця розташування необхідно обґрунтовувати кордону торгової зони (Trade Area, Catchment Area), що представляє собою географічну область, на території якої проживає або працює переважна більшість (близько 95%) покупців ТЦ.
На розміщення кордону торгової зони ТЦ впливають фактори:
-тип торгового центру;
-пішохідна і транспортна доступність;
-природні або штучні фізичні перешкоди;
-наявність конкурентних об'єктів;
Для будь-якого ТЦ виділяються три концентричні зони впливу. представлені нижче (див. [18]).
Первинна торгова зона - це сегмент території, на якій проживає 70 ÷ 80% від загального числа регулярних покупців ( «опорна» група). Для міст важливим є час пішохідної доступності. До магазинів, розташованим недалеко від будинку, часто прив'язані покупці з обмеженою фізичною рухливістю і люди, які відчувають дефіцит часу. У первинній торговельній зоні високий відсоток пов'язаних між собою покупців - членів сім'ї, друзів і знайомих, тому ТЦ - в разі вдалого вибору асортименту і цінової стратегії - отримує велику групу постійних клієнтів. Зазвичай кордону первинної торгової зони проходять в радіусі 1 км - для пішоходів і 2 ÷ 5 км - для автомобілістів.
Вторинна торгова зона займає територію, на якій проживають або працюють 15 ÷ 20% покупців. Протяжність цієї зони залежить від щільності розміщення в окрузі об'єктів-конкурентів. Її межі визначаються 20 ÷ 30 - хвилинної пішохідної доступністю, на відстані 5 ÷ 10 км (для автомобілістів). Хороша транспортна доступність може значно збільшувати цю зону.
Третинна (периферійна) торгова зона - це віддалена територія, з якої покупці ще «притягуються» до ТЦ. Число таких покупців може становити 5 ÷ 10% від загального числа і їх можуть залучати: хороша транспортна доступність, певні групи товарів або послуг, які відсутні в інших центрах, розташування об'єкта по шляху на роботу і назад. У число покупців, які приїжджають з цієї зони, прийнято включати транзитних і випадкових покупців, які не проживають в географічних межах третинної зони. Невелику, а іноді значну частку покупців торгового центру можуть складати туристи.
Межі торгових зон не є абсолютними і можуть змінюватися з плином часу або зі збільшенням рівня конкуренції. Реальні кордону торгової зони об'єкта можуть бути визначені не раніше, ніж через 6 місяців після введення об'єкта в експлуатацію. Як випливає з прикладу, наведеного в [18], при проектуванні регіонального торгового центру в Єкатеринбурзі розмір первинної торгової зони визначили кордоном, яка знаходиться на відстані від 1 до 5 кілометрів від об'єкта (в залежності від способу і напрямки пересування) при 10-ти хвилинної транспортної доступності. Межі вторинної торгової зони розмістили на відстані від 5 до 10 кілометрів від меж ділянки ТЦ (в залежності від способу пересування і напрямки), що склало близько 20 хвилин транспортної доступності.
На закінчення відзначимо, що для торговельних комплексів немає загальноприйнятої класифікації, що спирається на показники, що визначають якість об'єкта з точки зору орендарів і покупців. Можна сподіватися на розробку і прийняття такої класифікації з використанням тих символів, які запропоновані вище для бізнес-центрів ( «A», «A -", "B +», «B», «B -», «C +», « C »). При цьому найважливішими класифікаційними характеристиками можуть стати:
-масштаб об'єкта з характеристикою площі приміщень і рівня комплексності товарів і послуг;
-вибір місця розташування і забезпеченість інфраструктурою - з характеристикою трьох торгових зон і транспортної доступності об'єкту;
-рівень архітектурно-планувальних і конструктивних рішень, оздоблення фасаду та приміщень будівель комплексу;
- наявність і якість паркування;
- рівень управління та роботи з орендарями.
При цьому сертифікуються (один раз в п'ять років) з присвоєнням класу тільки зазначені вище типи торгових центрів (ТЦ). Чи не класифікуються окремі магазини, торгові комплекси, характеристики яких виявляються гірше необхідних для ТЦ класу «C», а також ТЦ, що не ремонтувалися більше 15 років і знаходяться в стадії реконструкції або ремонту.