Нерухомість, оренда приміщень, приватизація, рента
Приватизація і распріватізаціі житлових приміщень в Російській Федерації
Навіщо взагалі потрібна в Російській Федерації приватизація житлових приміщень?
Приватизації житла в Російській Федерації потрібна, перш за все, громадянам РФ оскільки вступ до права власності на житло дає їм можливість ефективно вкладати свої кошти, здійснювати накопичення нерухомої власності, виступати з нею на ринку нерухомості, вільно володіти, користуватися і розпоряджатися своїм житлом. І дійсно, за часів, коли наше законодавство ще не передбачало можливості приватизації громадянами житлових приміщень, непоодинокими були випадки, коли, наприклад, після смерті наймача квартири його рідні і близькі, не прописані з ним в одній квартирі позбавлялися всіх прав на неї. Оскільки права власності громадян на житлові приміщення в ті роки ще не існувало, долю квартири вирішували не члени сім'ї наймача квартири, а місцеві органи влади. Непоодинокими були випадки і адміністративного виселення з житлових приміщень, що, зокрема, стало однією з причин появи в 80-і роки в РРФСР перших БОМЖів.
Державі введення інституту приватизації житла дозволило частково вирішити одвічний «житлове питання», оскільки були повністю переглянуті взаємини держави, що визволив себе від необхідності дотування житлового будівництва і забудовників, які отримали можливість вийти на вільний ринок житла. Також, завдяки появі власності на житлові приміщення стало можливим, зокрема, поява таких утворень як товариства власників житла, що дозволило, в значній мірі поліпшити такі показники, як раціональне використання і збереження житла в РФ.
Раніше в цей список входили також житлові приміщення, що знаходяться в комунальних квартирах. Однак в даний момент заборона на приватизацію житлових приміщень, що знаходяться в комунальних квартирах знятий.
Громадяни, які є власниками житлових приміщень, володіють, користуються і розпоряджаються ними на свій розсуд, має право продавати, заповідати, здавати в оренду, найм ці приміщення, а також здійснювати з ними інші угоди, які не суперечать законодавству.
Для здійснення угод щодо приватизованих житлових приміщень, в яких проживають неповнолітні, незалежно від того, чи є вони власниками, співвласниками або членами сім'ї власників, в тому числі колишніми, мають право користування даним житловим приміщенням, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування. Це правило поширюється також на житлові приміщення, в яких неповнолітні не проживають, однак на момент приватизації мали на це житлове приміщення рівні з власником права.
Власники приватизованих житлових приміщень у будинку державного або муніципального житлового фонду є співвласниками або користувачами позаквартирного інженерного обладнання та місць загального користування будинку.
Власнику приватизованого житлового приміщення у комунальній квартирі належить частка в праві власності на спільне майно у комунальній квартирі. Таким чином, законодавець захистив права громадян, які проживають в умовах комунального заселення, оскільки при приватизації однієї або декількох кімнат в комунальній квартирі за громадянами закріплюється і частка в праві власності на спільне майно у комунальній квартирі - місця загального користування (кухня, коридор, передпокій, санвузол ).
Здійснення права власності на житлове приміщення не повинно порушувати прав і охоронюваних чинним законодавством інтересів інших осіб. Дане обмеження покликане захистити права інших осіб, які не є власниками житлового приміщення. Наприклад, згідно з п.2 ст.288 ЦК України власник житлового приміщення може використовувати його для особистого проживання і проживання членів своєї сім'ї. Таким чином, вселення в житлове приміщення належить громадянину на праві власності може бути вироблено з його відома і згоди. Однак існує також п.2 ст.20 ГК РФ, згідно з яким місцем проживання неповнолітнього визнається місце проживання його законних представників - батьків, усиновителів. Таким чином, вселення в житлове приміщення належить громадянину на праві власності його неповнолітньої дитини може бути вироблено і без згоди власника.
Передача житлових приміщень у власність громадян здійснюється уповноваженими власниками зазначених жилих приміщень органами державної влади, органами місцевого самоврядування, а також державними або муніципальними унітарними підприємствами, за якими закріплено житловий фонд на праві господарського відання, державними або муніципальними установами, казенними підприємствами, в оперативне управління яких передано житловий фонд. Передача житлових приміщень у власність громадян оформляється договором передачі, що укладається органами державної влади або органами місцевого самоврядування, підприємством, установою з громадянином, які отримують жиле приміщення у власність в порядку, встановленому законодавством.
Які дії робляться в цих випадках з боку громадян? Для придбання у власність житлового приміщення в порядку приватизації громадяни подають такі документи:
заяву на приватизацію займаного житлового приміщення, підписану всіма повнолітніми членами сім'ї, а також неповнолітніми членами сім'ї у віці від 14 до 18 років; якщо хто-небудь із зазначених осіб не бажає брати участь в приватизації, то цей член сім'ї наймача представляє додаткову заяву, в якому міститься прохання не включати його в число учасників спільної власності, що приватизується житлового приміщення; якщо ж хто-небудь із зазначених членів сім'ї взагалі заперечує проти приватизації, то, природно, договору про це бути не може;
документ, що підтверджує право громадян на користування житловим приміщенням;
довідку, яка підтверджує, що раніше право на приватизацію житла не було використано;
у випадках, коли в житловому приміщенні проживають неповнолітні або вони зберігають право користування цими приміщеннями - документ органу опіки та піклування.
Договір укладається в простій письмовій формі. Нотаріальне посвідчення цього договору не вимагається, і, отже, державне мито в цих випадках не стягується. Однак, як випливає зі ст. 163 ГК РФ, можливе здійснення, за згодою сторін, даної угоди і в нотаріальній формі. Відповідно нотаріальне посвідчення договору передбачає сплату держмита громадянином, оформляють приватизацію житлового приміщення.
Договір підлягає реєстрації в установленому порядку, і тільки з цього моменту виникає право власності у громадян на приватизоване житло. Зазначений порядок ґрунтується на ст. 131 і 223 ГК РФ, згідно з якими право власності на нерухоме майно, в тому числі житло, підлягає державній реєстрації; у випадках, коли відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. В даний час реєстрацію зазначених договорів здійснює Федеральна реєстраційна служба (Росрегистрация).
Право власності на житлові приміщення можуть виникнути у громадян і за іншими підставами:
за договором купівлі-продажу, міни, дарування чи іншого угоди відчуження майна та ін. Тобто в одному житловому будинку житлові приміщення можуть перебувати у власності громадян або користуванні (володінні і користуванні).
Відповідно до ст.6 Основ федеральної житлової політики нерухомість в житловій сфері, включаючи житловий фонд, може перебувати у приватній (громадян, юридичних осіб), державної і муніципальної власності і переходити з однієї форми власності в іншу; приватна власність на нерухомість або її частину в житловій сфері не обмежується за кількістю, розмірами і вартості.
Іншими словами, чинним законодавством (на відміну від колишнього законодавства) приналежність житлових приміщень в одному будинку до різних форм власності не обмежується. Відповідно до ГК РФ майно, в тому числі житло, що перебуває у власності двох або декількох осіб, належить їм на праві спільної власності (ст.244); згідно ст.289 і 290 ГК РФ квартири і спільне майно житлового будинку належать їх власникам на праві спільної часткової власності.
Разом з тим в ст.21 Закону про приватизацію підкреслюється, що обслуговування і ремонт приватизованих житлових приміщень повинен здійснюватися з дотриманням єдиних правил і норм експлуатації та ремонту житлового фонду та на умовах, встановлених для будинків державного і муніципального житлового фонду. Наприклад, якщо, згідно з "Правилами і нормами технічної експлуатації житлового фонду", затв. Наказом Держбуду РФ від 26.12.97 N 17-139, і іншим нормативним актам з експлуатації та ремонту державного житлового фонду комплексний капітальний ремонт повинен проводитися через 30 років (а вибірковий - через 5 - 15 років), то в такі ж терміни повинен проводитися вказаний ремонт і в приватизованих житлових будинках (квартирах); при цьому оплата за ремонт повинна стягуватися з власників квартир за ставками, які встановлені для будинків державного і муніципального житлового фонду. Про це міститься конкретний запис в ч.2 ст.22 Закону про приватизацію.
Чинним російським законодавством встановлено порядок обслуговування і ремонту приватизованих житлових будинків (квартир):
зберігається обов'язок державних і муніципальних житлово-експлуатаційних та ремонтно-будівельних організацій з обслуговування та ремонту приватизованих житлових приміщень на підставі договору з їх власниками;
обслуговування та ремонт житлового будинку в цілому здійснюють ті ж організації, які обслуговували цей будинок до початку приватизації;
власники житлових приміщень має право самостійно визначати організацію для обслуговування і ремонту житлових приміщень, в тому числі організацію з приватною формою власності; в цих випадках в одному житловому будинку житлові приміщення (в залежності від вибору власників) можуть обслуговуватися різними житлово-експлуатаційними і ремонтно-будівельними організаціями.
Як зазначалося вище, власники приватизованих житлових будинків (житлових приміщень) самостійні у виборі способу обслуговування цих житлових будинків (житлових приміщень). При цьому не має значення, повністю або частково приватизовані в будинку житлові приміщення.
Для спільного управління і забезпечення експлуатації житлового будинку та іншого нерухомого майна власники житлових приміщень можуть утворювати товариства власників житла (ст. 291 ЦК України).
Раніше визнання договору передачі квартири у власність недійсним було можливо лише в судовому порядку, оскільки російське житлове законодавство не передбачало іншого способу припинення договору приватизації. В результаті, в РФ склалася досить багата судова практика за позовами громадян до органів місцевого самоврядування про визнання договору передачі квартири у власність недійсним. Однак, на відміну від загальноприйнятої думки про те, що для визнання договору передачі квартири у власність недійсним досить лише заявити в суді про те, що громадяни, на момент укладення договору, що не були обізнані про всі правові наслідки укладення такого договору, даного підстави для визнання договору недійсним в судовому порядку явно недостатньо.
Таким чином, російське законодавство про приватизацію житла зазнало значних змін за останнє десятиліття, стало більш досконалим і продуманим. Але можна не сумніватися в тому, що в подальшому цей розділ житлового права поповнитися новими правовими нормами, покликаними зробити приватизаційне законодавство більш доступним для пересічних громадян і, разом з тим, що захищає їх житлові права і свободи.
Спеціаліст Юридичної фірми "КМ Консалтинг"
Єгоров Костянтин Михайлович