Головна Корисні матеріали Кому потрібні неліквідні таймшери?
Нам часто задають питання про те, кому потрібні Таймшер, які не можна використовувати за призначенням, відпочивати по ним. Ми будемо називати ці Таймшер, ураженими в юридичних правах. Цим терміном користуються професіонали ринку. На ринку таймшер існує два типи таймшер: повні Таймшер, або, як їх ще називають, Fee simple, і маркетингове членство, або, як його ще називають, Marketing membership. Повний Таймшер - це членство, як правило, на кілька десятків років від 20 до79 років. Маркетингове членство - це членство на невелику кількість років: від року до восьми років.
МАРКЕТИНГОВІ СЕРТИФІКАТИ З СТРОКОМ ДІЇ
ПОВНИЙ ТАЙМШЕР з неоплаченими управлінських внесків
Повний Таймшер з неоплаченими управлінськими внесками - це друга поширена проблема, з якою ми стикаємося на російському ринку Таймшер. Дуже багато клієнтів нашої компанії колись купили повний Таймшер, але потім з якихось причин не стали відпочивати за своїм Таймшер. Як наслідок - не платили управлінські внески, а, як відомо, якщо член клубу не платить управлінські внески, його позбавляють членства. Але це умовність, в реальності ніхто і ніколи не може позбавити власника Таймшер його членства, це неможливо згідно із законом. Власнику Таймшер можуть нарахувати великі штрафні санкції, можуть покарати ще якимось еконміческім способом, але право відновити членство є у кожного, хто купив повний Таймшер. Для цього достатньо звернутися в трастовую компанію або до суду за місцем розташування курорту. Тому якщо покупець захоче купити вражений сертифікат, він просто відновлює Таймшер, звертаючись в трастовую компанію або суд. Питання: навіщо це потрібно, якщо його можна купити і так? Причин кілька. Перша - банальна: клуб розпроданий, і його просто неможливо купити по-іншому, немає на ринку вільних Таймшер-інтервалів. Спробуйте купити на вторинному ринку, наприклад, чинний повний Таймшер в клубі Santa Barbara або Beverly Hills, повірте, це дуже складно зробити. А якщо ви володієте цим курортом, швидше за телефонуйте нам. Ви багата людина. Друга - економічна: Таймшер дорожчає з часом. На це впливають два фактори: заповнюваність курорту і інфляція. Ці два фактори можуть підвищити вартість таймшер за 5 років відсотків на 30%. Тобто, якщо Таймшер десть років тому коштував 15 000 Євро, то зараз він може коштувати -25 300 Євро. Чистий заощадити 10 350 Євро. Непогана економія, при цьому проблем з відновленням членства не буде. Якщо Таймшер-власник продасть своє членство зі знижкою 50%, то решта 50% від вартості підуть на погашення заборгованості. Все, що вище, ті самі 30% за п'ять років, це чистий прибуток.
Неоплачені КОНТРАКТ, ЗАДАТОК
Це третя поширена проблема в Росії. Так склалося, що через специфіку агресивного маркетингу продажів, маркетеров - компаній, які на презентації розпродають курорт, і менталітету росіян, люди приходять на презентацію і в процесі презентації пропонують придбати Таймшер: вони вносять завдаток, але з якоїсь причини відмовляються далі оплачувати контракт. У сухому залишку це договір, за яким внесено якась сума грошових коштів, часто дуже не велика. Здавалося б, кому може знадобитися договір з внесеним завдатком, скажімо років 10 - 15 тому. На перший погляд, це самий неліквідний товар, який можна придумати. Але насправді в цьому прихований величезний еконміческій потенціал.
У цього є дві причини:
1. Юридична причина: маркетер не може на презентації укласти договір на продаж Таймшер, якщо він не зарезервував Таймшер - інтервал на курорті. Ми не ведемо мову зараз про шахраїв, які наліво і направо укладали договори, не забезпечуючи їх нічим. Ми говоримо про реальні маркетер, які дійсно розпродавали курорт. Цю методику броні Таймшер-інтервалів можна порівняти з тим, як в Росії купують житло за допомогою пайового будівництва. Кожна будівельна компанія реєструє споруджуваний будинок, а покупці купують квартиру в цьому будинку, який не побудований згідно з реєстром. До честі російських компаній, слід зазначити, що відвертих шахраїв в Росії практично не було, ми такі контракти навіть не як статистку вважаємо, а як похибка. І тут складається парадоксальна юридична ситуація, знову ж породжена російським ринком. Якщо маркетер зареєстрований як агент курорту, то курорт несе разом з ним солідарну відповідальність за укладений контракт, це правова особливість Західно-Європейського законодавства по Таймшер. І, якщо курорту пред'явити цей контракт і доплатити залишок за контрактом, він зобов'язаний виділити Таймшер-інтервал. Природно, що на заході, як правило, мова йде про затримку по виплаті, скажімо, півроку, рік, а контрактами в Росії може бути по 10 - 15 років, але правова суть від цього не змінюється. І курорт зобов'язаний після оплати надати Таймшер - інтервал. Але найцікавіше, що курорт зробить це з великим задоволенням. І в гру вступає друга причина - економічна.
2. Економічна причина. Давайте з вами уявимо, що ви продавець меблів. Якщо ви робите і продаєте меблі, то завжди потребуєте покупців. І давайте припустимо, що до вас прийшов покупець і відклав диван, залишивши при цьому завдаток. Але на наступний день він не прийшов. А прийшов він до вас років через п'ять, і почав вимагати свій диван із залишком доплати. Ви продасте йому його? Впевнені, що так. Яка різниця, ви просто вважаєте його новим покупцем і продаєте диван зі знижкою. Саме такою логікою і керуються курорти: прийшов потенційний покупець, який крім того, що купить Таймшер, ще й найближчі 10-15 років буде платити щорічні управлінські внески. І він не просто просить купити Таймшер-інтервал, він цього вимагає. Хто відмовиться від грошей?
Ви, напевно, запитаєте, в чому ж сенс покупки саме завдатку за контрактом, навіщо всі ці складності, якщо і так можна прийти на курорт і купити цей самий Таймшер - інтервал. В цілому ті ж причини, які описані. Ми наведемо вам приклад. Ви уклали контракт на покупку маркетингового членства терміном на 1 рік і внесли завдаток 50 Євро. Середня ціна на світовому ринку маркетингового членства терміном на 1 рік становить 1500 Євро. Ви продаєте цей контракт вашому покупцеві за половину цієї суми 750 Євро. Ваш чистий прибуток становить 700 Євро. Покупець звертається на курорт для покупки маркетингового членства терміном на 1 рік з вашим завдатком, при середній вартості в 1000 Євро, в клуб же потрібно доплатити 250 Євро. При цьому завжди зберігається агентська знижка. Якщо ви згадаєте, коли ви були на презентації, вам говорили, що у агента членство купується зі знижкою 20%. Тобто покупець придбає маркетингове членство терміном на 1 рік за 200 Євро + 750 Євро, оплачені Вам. Так що йому це членство обійдеться на 50 Євро дешевше, ніж він би купив його в клубі зараз. Також ви повинні враховувати інфляцію, яка здорожує вартість Таймшер-інтервалу. Як ми вже писали, це десь 30% за десять років, але за рахунок того, що контракт датується датою моменту укладення, то і вартість для покупця не змінюється. В абсолютних величинах він просто дістається йому безкоштовно. А далі все йде по тому самому шляху, який описаний вище, як у випадку або з маркетинговим членством або повним Таймшер. Умілі маніпуляції можуть принести велику потенційну прибуток.
І все-таки залишається риторичне питання: навіщо це потрібно? Навіщо такі складнощі, якщо можна просто звернутися в клуб і купити собі Таймшер - інтервал? Це ж питання можна задати людям, які купують автомобілі. Хтось хоче купити автомобіль в салоні, свідомо розуміючи, що він переплачує 10- 15% від вартості, а хтось купує битий автомобіль і відновлює його своїми руками. У кожного свої можливості, мотивації та потреби. Відновлення Таймшер, можна уявити просто як покупку в розстрочку. Поступово вкладаючи кошти в відновлення Таймшер, ви поступово його купуєте. І якщо повернутися до прикладу автомобілів, то, як існує гігантський ринок відновлених машин, так і існує такий же гігантський ринок відновлених Таймшер. Юридичні компанії скуповують уражені в юридичних правах таймшер, проводять правову реставрацію і потім продають їх. І, як ви розумієте, дуже часто з колосальною прибутком. Іноді нас питають: чи є сенс самому відновити членство і потім продати його дорожче? Ми даємо негативну відповідь. Ми наведемо як приклад все той же ринок автомобілів. Якщо ви самі не автослюсар, який сенс вам купувати битий автомобіль, якщо все одно вам буде потрібен хтось, хто його відновить, і виконавцю потрібно буде платити гроші. На виході ви отримаєте автомобіль за ціну, яку ви могли заплатити і за небитий. Але, на відміну від автомобіля, автослюсарів по Таймшер в Росії немає. Ринок компаній, що працюють в сфері Таймшер, уражених в юридичних правах, добре розвинений в Західній Європі і США. У Росії таких компаній просто немає. Комунікація з цими компаніями за рахунок того, що вони знаходяться в іншій країні, в іншій валютній зоні, значно здорожує їх послуги. У вашому випадку, ми маємо на увазі громадян Росії, краще продавати Таймшер такий, яким він є. Якщо ж ви захочете використовувати Таймшер для відпочинку, ми підберемо для Вас найбільш зручний і комфортний варіант і за ціною, і за обслуговування.