Зі вступом в силу законодавчих нововведень, що стосуються сфери ЖКГ, в Україні з'явиться новий, місткий і надприбутковий ринок.
Сьогодні приватні ЖЕКи змушені грати за правилами, які їм диктують місцева влада, але в найближчі місяці ситуація може змінитися. Законодавчі нововведення дозволять приватним компаніям заробляти на послугах ЖКГ, що зробить цей ринок по-справжньому привабливим. Так, закон про інвестиційну діяльність в комунальній сфері дозволить приватним компаніям додавати в тарифи інвестиційну складову. А зміни в базовий закон про ЖКГ (законопроект N8391) скасовують таке поняття як "балансоутримувач", що створить рівні умови для державних і приватних ЖЕКів.
молода ніша
За даними Федерації роботодавців ЖКГ, зараз в країні налічується близько 6 тис. Житлово-експлуатаційних контор (ЖЕК), з них лише 5% - це приватні підприємства. Хоча попит на такі послуги є, працювати на цьому ринку поки що важко. "Ринок приватних експлуатаційних організацій знаходиться в зародковому стані, він дуже неоднозначний. Немає чіткого законодавчо механізму, що регулює цю діяльність, що і стримує прихід приватного бізнесу", - говорить голова Федерації роботодавців ЖКГ Олег Адамов.
Ринок приватних експлуатаційних організацій знаходиться в зародковому стані, він дуже неоднозначний
хвороби зростання
Основна проблема в діяльності приватних експлуатаційних організацій - це відсутність спеціального законодавства. Фактично, сьогодні приватні ЖЕКи не мають змоги заробляти, каже голова Федерації роботодавців ЖКГ Олег Адамов. Всі тарифи на обслуговування затверджуються місцевими властями, які можуть взагалі не закладати в них рівень рентабельності для підприємства. Максимальний же показник рентабельності не може перевищувати 12%.
За словами Олени Шамал, рівень рентабельності закладається в тарифи тільки в 10% українських міст. В інших приватні ЖЕКи фактично не мають можливості вести бізнес і повертати вкладені понад тариф кошти - в технічне оснащення підприємств, модернізацію основних фондів. Теоретично, місцева влада могла б збільшити тарифи, але робити це відмовляються. Пропозиції приватників про підвищення вартості послуг не приймаються або повертаються за формальним приводом, при цьому дається усна вказівка тримати тарифи низькими.
Ніхто не думає про ЖКГ як про бізнес, особливо в рік виборів. Всі намагаються загравати з населенням, декларуючи красиві гасла про зниження тарифів
За її словами, в регіонах доводиться стикатися з нечесною конкуренцією: чиновники на місцях лобіюють інтереси окремих компаній у сфері послуг ЖКГ, які часто не мають ні досвіду роботи, ні необхідного штату. Як результат - в конкурсах з вибору експлуатаційних організацій часто перемагає не кращий гравець на ринку, а нікому не відома компанія.
Прогалини в законодавстві стають причиною ще однієї хвороби ринку - несвоєчасної оплати послуг мешканцями будинку. Особливо це характерно для власників квартир в новобудовах, каже Тарас Шелемех з Rustler Property. "Поки будівля нове, ми недоотримуємо 40-50% оплати за послуги. Коли будинок заселяється повністю, платіжна дисципліна стає вище", - відзначає він. Заборгованість по оплаті послуг приватних ЖЕКів - це одна з найпоширеніших причин судових розглядів, каже адвокат АТ "АК" Скляренко та партнери "Юлія Стусова.
Виникають судові суперечки і з мешканцями будинку, що не бажають підписувати договір про надання послуг з конкретною приватною компанією. Іноді частина мешканців бойкотує послуги приватного ЖЕКу і намагається розірвати договір, розповідає адвокат ЮФ "Василь Кісіль і Партнери" Наталія Доценко-Білоус. Якщо при цьому в будинку не створено об'єднання мешканців (ОСББ), компанія виявляється між двох вогнів - мешканцями-відмовниками, які хочуть розірвати договір, і тими, хто визнає укладені договори і вимагають надавати послуги. Є і претензії і якості послуг окремих приватних ЖЕКів - мешканці часто судяться через порушення умов договору.
Бізнес на низькому старті
Незважаючи на всі труднощі, потенціал ринку приватних комунальних послуг величезний. В одному тільки Києві налічується майже 12 тис. Багатоквартирних будинків. При грамотній постановці бізнесу, управляти нерухомістю незабаром буде вигідніше, ніж будувати, вважає глава Федерації роботодавців ЖКГ Олег Адамов.
Перший крок з регулювання ринку приватних комунальних послуг вже зроблений - через два місяці вступить в силу Закон N8640 про інвестиційну діяльність в сфері ЖКГ. Головне нововведення, яке вводиться документом - додавання в тариф інвестиційної складової. Після вступу Закону в силу вкладати в приватні управляючі компанії стане вигідно, впевнений Адамов: вже сьогодні бізнес знаходиться на низькому старті.
При грамотній постановці бізнесу, управляти нерухомістю незабаром буде вигідніше, ніж будувати
Через рік-два після прийняття закону ринок стане конкурентним, вважають експерти. І приватні, і державні компанії отримають рівні умови і будуть боротися за клієнта. Ласим шматком для приватників стануть багатоповерхові житлові комплекси в великих містах. Але працювати з проблемним житлом, розташованим, наприклад, в невеликих населених пунктах, будинками барачного типу або просто старим житловим фондом приватникам нецікаво. У цьому секторі продовжать працювати комунальні підприємства, прогнозує голова Федерації роботодавців ЖКГ.
Як створити приватний ЖЕК
Якщо йти по аутсорсингової схемою, то створити приватну експлуатаційну компанію не складніше, ніж звичайне ТОВ - спеціальних ліцензій та дозволів для цього не буде потрібно.
Мінімальні параметри.
Експлуатаційні організації можуть стати успішним бізнесом у великих містах, де в тариф на послуги закладається рівень рентабельності для підприємства. Середній економічно обгрунтований тариф, що покриває витрати (але без урахування прибутку) становить близько 2,5 грн. за кв.м. Невеликі площі обслуговувати невигідно, якщо це не новобудови. Прибутково працювати з житловим фондом від 250 тис. Кв. м.
Об'єм інвестицій.
Щоб створити приватний ЖЕК, який зможе надавати весь спектр житлово-комунальних послуг, потрібно вкласти близько 4-5 грн. в обслуговування 1 кв. м житлового фонду. При площі житлового фонду в 250 тис. Кв. м інвестиції повинні залишати мінімум 1-1,25 млн.грн.
Реєстрація.
Експлуатаційна компанія реєструється так само, як будь-яке інше товариство з обмеженою відповідальністю. Держреєстратору подається стандартний пакет документів, до якого входять: заповнена реєстраційна картка; підтвердження оплати реєстраційного збору; рішення засновників про створення юридичної особи; установчі документи та документи, що підтверджують структуру власності юридичних осіб-засновників ТОВ. При цьому в статуті підприємства повинна бути вказана діяльність з надання відповідних послуг. Діяльність з надання послуг ЖКГ, крім водо-, газо-, електропостачання та відведення, не ліцензується.
Штат приватного ЖЕКу повинен включати в себе керуючого менеджера, бухгалтерів, юристів, економістів, інженерів і диспетчерів. Спеціалізація співробітників і їх кількість залежить від спектра послуг підприємства і площі обслуговується житлового фонду. Хороший персонал, який не потрібно додатково навчати, знайти складно, тому компанії полюють і перекуповують фахівців у конкурентів. При цьому хорошими керівниками виявляються не ті, хто 20 років пропрацювали в сфері ЖКГ і працюють по-старому, а молоді менеджери, які економічно і юридично підковані і готові впроваджувати нові підходи.