Контракт «під ключ» (turnkey operation) являє собою ускладнену форму управлінського контракту, особливе угоду на будівництво діючих підприємств, які передаються за встановлену плату замовнику (власнику), коли досягнута повна їх готовність до початку експлуатації. Контракт «під ключ» дозволяє замовнику (клієнту) отримати доступ до цілісної глобальної системи підрядників, субпідрядників, постачальників, відповідних інструментів інвестування, яка дозволяє виконувати контракт і передавати після його закінчення в руки замовника цілісний, діючий технічно і комерційно заможний об'єкт. Зазначена система являє собою систему відносин (угод) між підрядниками, субпідрядниками, постачальниками, субпоставщиками. Однак замовник (клієнт) має справу безпосередньо тільки фірмою, яка бере на себе зобов'язання спорудження об'єкта «під ключ» і є, як правило, одночасно генеральним підрядником і генеральним постачальником, що відповідає повністю за виконання всіх зобов'язань в повному обсязі. Тому в процесі виконання контракту «під ключ» вся його система відносин і угод знаходиться під контролем замовника.
Сумарний обсяг подібних контрактів становить сотні мільйонів доларів, часто зустрічаються контракти, що обходяться замовникові в несколькомілліардов доларів. Це означає, що відповідний ринок поді-льон між нечисленними потужними фірмами, які володіють якісними технологіями, ноу-хау в галузі будівництва, виробництва і управління, які мають відповідний досвід і репутацію. Наприклад, будівництво Камського автозаводу здійснювалося за допомогою контракту «під ключ», за участю в основному провідних фірм США.
Процес спорудження об'єктів «під ключ» включає наступні підрядні роботи:
• підготовка техніко-економічного обґрунтування об'єк-єкта;
• розробка проектного завдання, технічного та робітничо-го проектів;
• поставка будівельних матеріалів;
• спорудження промислових і адміністративних зда-ний, об'єктів інфраструктури;
• поставка виробничого обладнання, инструмен-та, запчастин;
• монтаж, налагодження і пуск обладнання в експлуатацію;
• передача замовнику об'єкта «під ключ», т. Е. В повній експлуатаційної готовності.
Практика виконання контрактних зобов'язань по спо-ню об'єктів «під ключ» характеризується поетапної здачею замовникові обсягу таких робіт:
• підписання протоколу про завершення монтажу та готовий-ності до пробної експлуатації з метою усунення де-дефектів і обробки технологічного процесу при навчаючи-стіі фахівців постачальника обладнання;
• підписання протоколу про готовність всього об'єкта до екс-плуатації протягом гарантійного періоду з метою ус-тойчивость випуску продукції;
• гарантійне обслуговування, що здійснюється навчений персоналом, під контролем фахівців постачальника. поставка запчастин, усунення дефектів за рахунок постав-ника;
• підписання протоколу про проведення випробувань в га-рантійний період і про остаточну здачу замовник об'єкта «під ключ».
Платежі по проектах "під ключ" здійснюються поетапно, у міру виконання намічених робіт. Початковий платіж зазвичай становить 10-25% вартості контракту, 50-65% виплачується в ході виконання намічених за проектом робіт, решта - коли підприємство фактично вже працює відповідно до умов контракту. Між розробкою проекту і його завершенням проходить багато часу, протягом якого можливо інфляційне знецінення грошей, тому в контракті на проект "під ключ" фірма по можливості домагається "ескалаторних" застережень, які перебувають в обліку зростання вартості проекту відповідно до темпів ін-фляции. Оскільки остаточний платіж виконується тільки в разі, якщо підприємство працює задовільно, важливо дуже точно визна-лити, що ж слід розуміти під "задовільною" роботою.
Найбільш часто замовлення на спорудження об'єктів «під ключ розміщуються конкурсних способом з використанням закритих торгів. У цьому випадку замовник отримує від переможця торгу банківську гарантію серйозності пропозиції в розмірі 1-3% суми замовлення і банківську гарантію належного вико-нання контракту в розмірі до 10% суми замовлення. Практика кон-курсного відбору фірм на міжнародних торгах при розміщенні замовлень на спорудження об'єктів «під ключ» дозволяє замовнику, ис-пользуя гостру конкуренцію, здійснити закупівлю товарів і будів-ництво об'єктів на 15-20% дешевше, ніж в разі прямих переговорів з постачальниками і підрядниками.