В газету звертаються мешканці будинків, що обслуговуються кооперативами. Вони цікавляться, за якими правилами їм жити після вступу в силу Закону про квартирну власності.
Закон посварив жителів?
У законі сказано, що важливі питання обхозяйствованія будинку - вибір керуючого, визначення плати на обслуговування, твердження ремонтного плану, вирішує тільки співтовариство власників квартир.
«Але у нас в будинку ніхто не цікавиться думкою жителів, - кажуть власники квартир, - все вирішує правління кооперативу. Ми вважаємо, що незаконно позбавлені права голосу ».
З іншого боку приходять скарги від керівників або активістів кооперативів. Вони розповідають про жителів, які не хочуть вступати в кооператив і брати участь у вирішенні проблем будинку.
«Після прийняття Закону про квартирну власності в нашому кооперативі почалися розбіжності. Адже ми більше 20 років жили за Законом про кооперативних товариствах і статутом кооперативу, - пише Людмила Гусєва.
Тепер в будинку з'явилися нові мешканці. Купуючи квартири, вони не хочуть вступати в кооператив. Такі люди пред'являють нам претензії. Мовляв, кооператив обмежує їхні права власників квартир.
Ми таких людей запрошуємо на всі збори, але пояснюємо, що вони не мають права голосу. Вони голосують тільки в разі, якщо обговорюються великі ремонти.
Всі члени кооперативу в нашому домі свого часу внесли паї і продовжують платити членські внески. Тепер, якщо необхідно зібрати гроші на ремонт під'їзду, ми повинні вмовляти нового господаря квартири, щоб погодився вкласти кошти. Найчастіше починаються тертя, заяви: «А нам нічого не треба!»
Кооператив - всього лише керуючий
Відповідає керівник Ризької асоціації керуючих Ігор трубку:
- Багато хто не розуміє, що таке житловий кооператив. Сьогодні це всього лише організація, яка рішенням загальних зборів власників отримує право керувати будинком.
- Як суспільство власників або звичайне домоуправління?
- Так, кооператив - це керуючий, обраний жителями. Ні внесені за радянських часів паї жителів, ні членські внески не дають кооперативу більше прав на обслуговування будинком, ніж будь-якому іншому керуючому. Жителі в будь-який момент можуть піти до іншого обслуговуючої організації.
- Значить, кооператив повинен підкорятися Закону про управління житловими будинками та Закону про квартирну власності?
- Так і є. Обидва ці закону вступили в силу порівняно недавно. Але вони принципово змінили підхід до обслуговування житлових будинків в Латвії.
- У чому полягають зміни?
- Перше: сьогодні неважливо, хто обслуговує будинок. Важливо, що відповідальність за нього несе співтовариство власників.
- Найважливішим органом влади в будинку стає загальні збори власників, незалежно, чи є вони членами кооперативу?
Свої права треба берегти
- Які питання можуть вирішувати тільки власники квартир?
- Тільки співтовариство власників має право видавати або відкликати доручення від імені будинку, передавати в користування частини спільної власності - підвали, землю, підсобні приміщення. Але найголовніше, що тільки всі власники квартир будинку спільно можуть вирішувати, кому довірити управління будинком, які роботи доручити керуючому і скільки платити за обслуговування. Ці питання вирішуються більшістю голосів за участю всіх квартиро-власників.
- Чи може кооператив приймати рішення з цих питань, не допускаючи до голосування жителів, які не платять членські внески?
- Як правило, це протизаконно. Але бувають випадки, коли співтовариство власників квартир передають свої ексклюзивні права кооперативу. Мовляв, ми так довіряємо правлінню, що нехай воно встановлює плату за обслуговування всього лише на загальних зборах членів кооперативу (за статусом воно на порядок нижче, ніж загальні збори власників). Але щоб передати ексклюзивні права кооперативу, потрібна згода як мінімум двох третин власників. Навряд чи який-то будинок в Латвії таке рішення прийняв.
Повернути людям голосу
- Виходить, кооперативи вчиняють протиправно, усуваючи нових жителів від голосування?
- Жителі, які не набрали кооператив, не мають права голосу лише при обговоренні внутрішніх питань кооперативу. Наприклад, не можуть голосувати за зарплату голови. Але коли мова заходить про будинок, вони повинні брати участь у обговоренні та голосуванні нарівні з членами кооперативу.
- Що робити мешканцям, яких кооператив усуває від голосування з питань ремонту, плати за обслуговування і порядку утримання будинку?
- Вони повинні вимагати, щоб кооператив пред'явив документ, на підставі якого позбавляє власника права голосу. Це може бути протокол загальних зборів власників, де дві третини власників квартир передали кооперативу права вирішувати такі питання без їх участі, або колективний договір на обслуговування, в якому такі права кооперативу описані. Але, як правила, ЖЕКи показати такі документи не можуть.
- Чи варто мешканцям передавати ексклюзивні права співтовариства власників кооперативу?
- Давайте почитаємо Закон про кооперативних товариствах. Там сказано, що якщо на перших зборах членів кооперативу кворуму немає, то другі збори може вирішувати всі питання простою більшістю голосів. Тобто навіть дві людини мають право визначити долю 140-квартирного будинку (якщо будинок таке право кооперативу довірив). Це нікому не вигідно.
- У людини немає договору з кооперативом, і той вирішує (без загальних зборів власників) міняти дах. Чи повинен мешканець, який не погоджується з ремонтом, платити за роботи?
- Поки дах не поставлена, кооператив, що не узгодив ремонт з спільнотою власників, не має права вимагати гроші. Але якщо пошкодження, кооператив доб'ється виплати через суд. Адже будинок отримав від нового даху певне благо.
- Який вихід із ситуації?
- Якщо більшість власників квартир не згодні з діями кооперативу, але не можуть домогтися свого мирним шляхом, потрібно викликати поліцію і не пускати в будинок майстрів. А далі - міняти керуючого, який грубо порушує права співтовариства власників.
- Що робити самим кооперативам, щоб в будинках настав мир?
- Кооперативам слід зрозуміти, що з прийняттям Закону про квартирну власності їх влада над будинками зменшилася. Тому час від часу потрібно скликати не тільки загальні збори членів кооперативу, а й загальні збори власників квартир. Це дозволить кооперативу ЗАКОННО встановлювати плату на обслуговуванні і планувати ремонтні роботи.
«Хочу похвалити свій кооператив!»
«Прочитала у вашій газеті розповідь жителів про хороше двірнику. Вирішила теж поділитися позитивними емоціями.
Наш будинок по вулиці Даммес знаходиться в управлінні кооперативу Celtnieks. Нещодавно ми вибирали старших по під'їздах. На зустріч прийшла голова кооперативу. На жаль, не знаю її імені, але хочу похвалити. Ця дама - зразок для керуючих.
Голова чітко розповіла про фінанси будинку. Борги наші невеликі - близько двох тисяч латів, накопичили ми три з половиною тисячі. Навесні в нашій дев'ятиповерхівці почнуть косметичний ремонт.
На зборах ми запитували, чому починаємо з «косметики»? Але дізналися, що необхідні роботи по дому вже виконані. Відремонтовано під'їзна дорога, поставлені нові ливневки, вікна на сходових клітках. У під'їздах з'явилися залізні двері з домофонами, чому на сходових клітинах стало набагато чистіше.
Тепер ми чекаємо косметичного ремонту. По сусідству роботи вже проведені. Ми спеціально ходили дивитися на результат: чистота, краса!
Але головне я не розповіла. З подивом читаю статті про мешканців, які платять за обслуговування по 40-50 сантимів з квадратного метра і не можуть добитися допомоги від керуючого. Плати ми такі гроші кооперативу Celtnieks. давно поставили б у дворі фонтан.
Ми платимо за обслуговування будинку всього 11 сантимів з «квадрата», за експлуатаційні витрати - ще 6 сантимів. Це в два рази менше, ніж платить сусідня багатоповерхівка, керована інший обслуговуючою організацією.
Що це означає? Тільки те, що будинок можна обслуговувати за невисокою ціною, домагаючись відмінного результату. Бажаючим в цьому переконатися раджу зайти в наш житловий кооператив ».
Зане, Рига, Иманта