Котеджні селища на землях колишніх пансіонатів
Останнім часом девелопери проявляють інтерес до земель, які перебувають під бувши таборами, пансіонатами і будинками відпочинку. Їх купують під будівництво заміських готелів, будинків відпочинку, а також котеджних селищ. Будівництво перших об'єктів дозволено Земельним кодексом РФ. Відносно котеджів ситуація значно складніше, але це не зупиняє девелоперів, вони активно продовжують реалізовувати такі проекти на рекреаційних землях. Про те, які при цьому використовуються схеми, розповідає головний юрист юридичної компанії «Мегаполіс Лігал» Олена Турецкова.
розумне обмеження
ЗК РФ не обмежує в господарському обороті землі рекреаційного призначення, отже, їх можна придбати в приватну власність, продати, орендувати, однак на цих землях дозволяється тільки та діяльність, яка відповідає їх цільовому призначенню. Це означає, тут можна розміщувати бази відпочинку, готелі та інші об'єкти, призначені для відпочинку. З натяжкою до них можна віднести і торгово-розважальні центри, магазини, які можуть перебувати в рекреаційній зоні.
З розміщенням будинків (котеджів) ситуація інша. З буквального тлумачення ЗК РФ слід, що будівництво житлових приватних будинків на землях особливо охоронюваних територій рекреаційного призначення неможливо. Проте, практика будівництва котеджних селищ існує.
В обхід
Є певні механізми, за допомогою яких компанії виходять з положення:
1. Найпоширеніший і безпечний з них, коли побудовані будинки з ділянками не продаються, а надаються в довгострокову оренду як апартаменти. В цьому випадку весь комплекс позиціонується як клубний будинок відпочинку, де члени клубу мають право на оренду апартаментів.
2. Зацікавлена особа організовує спортивно-рекреаційну базу, що має на увазі будівництво спортивних будиночків, не призначених для постійного проживання. Далі члени спортивного клубу набувають їх разом із земельними ділянками. У цьому варіанті викликає сумніву саме отримання у власність громадянином будиночка, хоч і званого «спортивним».
3. Котедж купується покупцем у власність як «мікрогостініци», здається в оренду керуючої компанії, яка в свою чергу здає в оренду готель «туристам». В цьому випадку дотримується рекреаційний характер діяльності, але виникає ряд проблем. , По-перше, виходить, що власник «мікрогостініци» займається підприємницькою діяльністю. Якщо він не має статусу індивідуального підприємця, у компетентних органів можуть виникнути до нього питання і підстави притягнення його до адміністративної відповідальності (за ст. 14.1 Кодексу «Про адміністративні правопорушення за здійснення підприємницької діяльності без державної реєстрації»). Крім того, можливі проблеми з податковими органами як у власника, так і у керуючої компанії. І найважливіше: така угода по здачі в оренду «мікрогостініци» керуючої компанії є нікчемним як уявна угода, тобто угода, укладена лише про людське око, без наміру створити відповідні їй правові наслідки (враховуючи, що власник «мікрогостініци» має намір сам там проживати, нехай навіть не завжди).
4. Існує практика, коли в технічних паспортах БТІ вказується найменування об'єкта як «будиночка» (і, відповідно, реєстрація права не на «котедж», а на «будиночок»). Як було сказано вище, розташування на земельній ділянці житлових приватних будівель, в тому числі «будиночків», буде порушенням цільового використання земельної ділянки (в даному випадку важливим є мета використання об'єкта, а не його розмір).
В останніх трьох варіантах компанія ризикує отримати претензію з боку уповноважених органів про нецільове використання земельної ділянки і подальші розгляди.
Виправте помилки та спробуйте ще раз.