У деяких випадках цілі оцінки, вимоги законодавства, нормативні вимоги, правила, що встановлюються визначеним регулятором, або особливі вимоги клієнта можуть припускати використання специфічних критеріїв, яким повинен відповідати оцінювач, щоб забезпечити свою незалежність, як визначено вищевказаними вимогами. Часто подібні вимоги визначають оцінювача, відповідного їм, як «незалежного експерта», «експерта-оцінювача», «незалежного оцінювача», «постійного незалежного оцінювача» або «оцінювача, відповідають цим вказівкам» Важливу, щоб оцінювач підтвердив свою відповідність цим критеріям часу (безперервно) компанія, в якій працює оцінювач, виконувала оцінку для даного замовника.
Оцінювачі можуть бути внутрішніми і зовнішніми. Зовнішній оцінювач може не бути незалежним оцінювачем. Незалежний оцінювач - це зовнішній оцінювач, який не має прямо або побічно - через партнерів, співкерівника або близьких родичів значних фінансових інтересів в компанії клієнта або навпаки і не має відносин, пов'язаних з отриманням гонорарів (відмінних від гонорару за справжню оцінку) або в даний час , або протягом 24 місяців. Цей критерій незалежності оцінювача узятий з МСО - Міжнародних стандартів оцінки. У російському законодавстві теж є такий критерій, але він більш розпливчастий, менш конкретизований. Відомості про незалежність оцінювача містяться в ст. 16 ФЗ № 135.
Кваліфікований оцінювач може бути внутрішнім, будучи при цьому адміністратором, директором або службовцем, який має належну кваліфікацію і не має значного фінансового або політичного інтересу.
Згідно ЕСО (Європейським стандартам оцінки) відомості про незалежність оцінювача повинні бути вказані в звіті.
13 Поняття саморегулювання оціночної діяльності. Функції СРО. Поняття «оцінювач» в російському законодавстві.
Саморегулювання - це легітимне регулювання ринків і сфер діяльності самими економічними агентами, з чітко регламентованим участю держави.
Саморегулювання в оціночної діяльності є делегованим з обов'язковим членством в СРО. Воно передбачає законодавче закріплення повноважень СРО в сфері оцінки, а також обов'язок суб'єктів оціночної діяльності брати участь в одній з СРО оцінювачів.
Слід зазначити наступні основні функції СРО оцінювачів:
розробка та затвердження стандартів і правил оціночної діяльності, правил ділової та професійної етики, правил і умов прийому в члени СРО;
підвищення якості послуг, що надаються;
представлення інтересів своїх членів у відносинах з федеральними органами державної влади;
здійснення контролю за дотриманням членами СРО вимог законодавства, федеральних стандартів оцінки, стандартів і правил оціночної діяльності, правил ділової та професійної етики;
ведення реєстру членів саморегулівної організації оцінювачів;
організація інформаційного та методичного забезпечення своїх членів.
Узгодження результатів оцінки - це отримання підсумкової оцінки майна шляхом зважування і порівняння результатів, отриманих із застосуванням різних підходів до оценке.Цель такого узгодження - отримання остаточної підсумкової величини вартості.
Як правило, один з підходів вважається базовим, два інших необхідні для коригування отриманих результатів. При цьому враховується значимість і застосовність кожного підходу в конкретній ситуації. Через нерозвиненість ринку, специфічності об'єкта або недостатності доступної інформації буває, що деякі з підходів в конкретній ситуації неможливо застосувати.
Для узгодження результатів необхідно визначити «ваги», відповідно до яких окремі раніше отримані величини сформують підсумкову ринкову вартість майна з урахуванням всіх значущих параметрів на базі експертної думки оцінювача.
Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів до оцінки, проводиться за формулою
,де Сіт - підсумкова вартість об'єкта оцінки; СДП, Сзп, Ссп - вартості, визначені з використанням дохідного, витратного і порівняльного підходів; К1, К2, К3 - відповідні вагові коефіцієнти, обрані для кожного підходу до оцінки.
Відносно цих коефіцієнтів виконується рівність
15 Основні фактори, що впливають на вартість об'єкта оцінки на прикладі об'єкта нерухомості.
Вартість об'єктів нерухомості залежить від цілого ряду чинників. Розглянемо основні з них.
1. Об'єктивні чинники. Як правило, це економічні фактори, які визначають середній рівень цін конкретних угод суб'єктами нерухомості. Їх можна розділити на:
- макроекономічні - фактори, пов'язані із загальною кон'юнктурою ринку (податки, мита, динаміка курсу долара, інфляція, безробіття, рівень і умови оплати праці, потреба в об'єктах нерухомості, розвиток зовнішньоекономічної діяльності тощо);
- мікроекономічні - фактори, що характеризують об'єктивні параметри конкретних угод.
2. Фактори, пов'язані з массовимо свідомістю і фактори психологічного характеру:
3. Фізичні фактори: місцезнаходження - віддаленість від центру, ступінь розвитку інфраструктури та транспортного сполучення (особливо - близькість метро) безпосередньо впливає на вартість нерухомості;
архітектурно-конструктивні рішення - залежно від призначення подальшого використання будівлі вартість його буде збільшуватися або зменшуватися; -стан об'єкта нерухомості; -наявність комунальних послуг (електроенергія, водопостачання, тепломережа та ін.); -екологічні і сейсмічні чинники
- юридична «чистота» об'єкта.