Антон Кудряшов, Директор з комерційних питань та розвитку бізнесу компанії Red Development, Москва
- Покроковий алгоритм придбання комерційної нерухомості
- Придбання комерційної недвіжімостісо свідченням власності і без: плюси і мінуси
Незалежно від того, яку покупку ви плануєте і з якою метою (це стосується не тільки придбання комерційної нерухомості), вам належить зробити такі кроки.
ТОП-5 найбільш важливих статей для керівника:
Купівля комерційної нерухомості: покроковий алгоритм
1. Визначення мети покупки. Перший варіант - придбання з метою отримання доходу, наприклад для здачі в оренду або подальшого перепродажу. Другий варіант - покупка для себе (під офіс, виробництво, склад і т. Д.).
2. Вибір потрібного типу нерухомості. Це може бути склад, виробничий майданчик, торгове приміщення, офіс. Також на цьому етапі варто визначитися зі статусом нерухомості, що купується. Можливі два варіанти. Перший - придбання комерційної нерухомості зі свідоцтвом власності. В такому випадку підписується договір купівлі-продажу нерухомості. Другий варіант - придбання комерційної нерухомості, на яке свідоцтво власності ще не отримано (що будуються і не введені в експлуатацію об'єкти або недавно побудовані будівлі, що знаходяться в стадії введення в експлуатацію). При покупці цієї нерухомості підписується договір співінвестування або подібний до нього.
3. Пошук приміщення. На цьому етапі визначитеся, хто буде займатися пошуком. Краще звернутися до професійних консультантів. Їхні послуги коштують 1-4% ціни нерухомості, що купується.
4. Огляд приміщення і знайомство з документами. Варто звернути увагу на сусідні споруди, під'їзні шляхи, близькість метро. Важливо оцінити якість будівлі (як давно змонтовані комунікації та інженерні системи і наскільки вони відповідають сучасним стандартам, яка компанія і коли будувала або реконструювала об'єкт). Також потрібно дізнатися, які компанії розташовуються поруч (стоматологічний кабінет або, наприклад, навчальний заклад - не найкращі сусіди для солідного офісу). З'ясуйте, чи є у будівлі керуюча компанія і наскільки вона заслуговує на довіру. Нарешті, зверніть увагу на об'єкти інфраструктури в будівлі і по сусідству. Вивчіть правовстановлюючі документи, на підставі яких продавець отримав права на приміщення, і замовте свіжі виписки з цих документів.
5. Запрошення експерта. До укладення угоди з придбання комерційної нерухомості покупцеві потрібно залучити юристів, які спеціалізуються саме в області купівлі-продажу комерційної нерухомості. Нерідко трапляється, що компанії запрошують юристів, що спеціалізуються в інших областях, і ті за гроші клієнта отримують новий для себе досвід. При цьому вони витрачають час обох сторін угоди і гроші покупця, який оплачує послуги, на з'ясування нібито важливих нюансів і ознайомлення з документами, що не мають відношення до справи; юристи навіть не можуть чітко пояснити, навіщо їм ці документи і що з них можна дізнатися, - їм просто потрібно створити видимість бурхливої діяльності. Експерти повинні провести юридичний due diligence документів на придбаний об'єкт нерухомості і оцінити, наскільки приміщення «чисто», а також внести в договір купівлі-продажу пункти, що захищають інтереси покупця.
6. Вивчення договору купівлі-продажу. Важливі аспекти, на які слід звернути увагу: як проводиться оплата, як відбувається передача нерухомості, які штрафні санкції передбачені для сторін договору в разі порушення його умов, а також які гарантії боку дають один одному і яка відповідальність за їх невиконання.
7. Підписання договору. Перед укладанням угоди договір краще зшити, щоб підписами і печатками виявилися скріплені відразу все доповнення та додатки. Важливо перевірити повноваження сторін на вчинення правочину, а також наявність всіх необхідних схвалень, якщо договір підписується з юридичною особою, або нотаріально завірена згода чоловіка (дружини), якщо контрагент особа фізична. На практиці про цей документ забувають найчастіше, тому, наприклад, наша компанія, в перший раз відправляючи список необхідних паперів, завжди попереджає, що треба неодмінно отримати згоду чоловіка (дружини) на угоду.
8. Оплата. Її механізм в особливому описі не потребує. Пам'ятайте: у банку обов'язково зажадають надати договір, за яким здійснюється оплата, або хоча б його копію.
9. Реєстрація нерухомості. Після підписання договір купівлі-продажу нерухомості направляють в Росреестр. Ця структура видає покупцеві свідоцтво про власність на нерухомість і зареєстрований договір її купівлі-продажу.
Податки з придбання комерційної нерухомості не сплачуються. Далі, якщо компанія-власник сама використовує приміщення, вона платить тільки податок на нерухомість (він невеликий). Якщо ж ви здаєте об'єкт в оренду, підприємство повинно платити також ПДВ і податок на прибуток, оскільки оренда приносить дохід власнику. Якщо приміщення, як це часто буває, оформлено на індивідуального підприємця або фізична особа, то платиться податок на доходи фізичних осіб (ПДФО).
Придбання комерційної недвіжімостісо свідченням власності і без: плюси і мінуси
У числі переваг придбання комерційної нерухомості зі свідоцтвом - очевидна юридична надійність угоди. Договір купівлі-продажу нерухомості підлягає державній реєстрації, і покупець отримує свідоцтво про власність на придбаний об'єкт. Є й ряд інших плюсів - наприклад, можливість запропонувати придбане приміщення як заставу при отриманні кредиту. Це, до речі, ще один із шляхів використання нерухомості поряд з розміщенням на куплених площах власної компанії, здачею приміщень в оренду і перепродажем.
У випадку зі споруджуваними об'єктами, на які права власності ще не зареєстровані, є ризики, пов'язані зі складнощами при оформленні власності або введення об'єкта в експлуатацію. Такі труднощі можуть призвести до зрушенням термінів, в які ви зможете почати використовувати нерухомість. А серед плюсів цього варіанту - ціна: об'єкти, що не введені в експлуатацію і тому не мають свідоцтва власності, продаються дешевше приміщень, права на які вже оформлені.
Каже Генеральний Директор
Леонід Гуштуров, Генеральний Директор компанії «Комкор» (торгова марка «Акадо Телеком»), Москва
Підпишіться і отримайте свіжий номер журналу "Генеральний Директор", в якому: