За статистикою ринку нерухомості, кількість квартир, які продають за дорученням, становить від одного до п'яти відсотків. Не в останню чергу це пов'язано зі скептичним ставленням покупця до подібної операції, і не дивно, враховуючи, що більшість шахраїв здійснюють свої афери саме за допомогою підставних або прострочених довіреностей. Однак якщо вам все-таки сподобалася квартира, яку продають за дорученням, і ви готові її купити, але хочете убезпечити себе від шахрайства, афер і неврахованих тонкощів, то варто розуміти принцип дії і значення такого документа, як довіреність.
Що таке довіреність
Довіреність - це нотаріальний документ, який укладається за участю власника квартири і довіреної особи. Як правило, вона виписується в наступних випадках:
якщо власник квартири так чи інакше обмежений в пересуванні (наприклад, важко хворий) і не може бути присутнім на слідком;
літні люди зазвичай виписують довіреність на своїх молодших родичів, якщо не хочуть або не можуть займатися збором документів і паперів;
якщо власник поїхав на постійне місце проживання за кордон і не хоче витрачати гроші на дорогу поїздку назад;
Це найбільш часті приклади, при яких власник квартири готовий продати її за дорученням, але на ділі будь-яка людина в будь-який момент може виписати довіреність просто тому що він не хоче займатися паперовою тяганиною, а його довірена особа навпаки, є юристом, досвідченим в цих справах.
Довіреність обов'язково повинна бути виписана на спеціальному бланку з зазначенням дати її видачі та скріплена печаткою нотаріуса. Як правило, на самому документі указу і термін його дії (не більше трьох років), але якщо його немає, то довіреність вважається дійсною рівно рік.
види довіреності
Довіреність буває спеціальна, разова і генеральна.
За разовою довіреністю довірена особа може здійснити одиничне, вказане в документі дію, наприклад, отримати який-небудь інший документ. Як правило, такі довіреності оформляють відразу на декількох людей, щоб заощадити час при зборі довідок і паперів.
Спеціальна довіреність передбачає виконання тільки тих дій, що прописані в самому документі. Найчастіше її оформляють на ріелторів для зручності збору документів і довідок, необхідних для продажу квартири.
Генеральна довіреність в свою чергу дає довіреній особі повне право розпоряджатися майном довірителя і укладати будь-які угоди на будь-яку суму. Такий документ зазвичай оформляють на найближчих і надійних людей, оскільки ризик розлучитися з квартирою і не отримати за неї гроші занадто великий.
Купівля квартири за дорученням з боку покупця: підводні камені
Як вже було сказано, продаж квартири за дорученням є найулюбленішим способом оформлення угод для шахраїв. Причому їх жертвою може стати не тільки власник квартири, через недогляд підписав генеральну довіреність, а й покупець, який виявить, що гроші за квартиру вже не повернути, а прав на неї у нього немає. Розглянемо, за яких умов угода з довіреною особою є недійсною:
Якщо довіреність відкликана. Власник квартири залишає за собою право відкликати довіреність в будь-який момент, що може викликати великі проблеми, якщо він вирішив зробити це в момент укладання угоди. Шахраї зазвичай не повідомляють своїм жертвам про те, що довіреність відкликана і ховаються з грошима після завершення угоди, а в результаті покупцеві залишається відстоювати право на квартиру в суді.
Якщо помер довіритель. Якщо власник квартири був тяжко хворий, дуже старий, пропав безвісти на довгий термін або загинув, то з цього моменту довіреність вважається недійсною, а квартира переходить до нових власників у спадок. Шахраї в цьому випадку діють як і в попередньому пункті.
Якщо довіреність була отримана шляхом примусу або довіритель визнаний недієздатним, наприклад, психічно хворим. У тому випадку справедливість може допомогти відновити тільки суд.
Як скоротити ризик обману при покупці квартири за дорученням
Повністю захистити себе від обману при купівлі квартири у довіреної особи не вийде, але можна значно скоротити ризик бути обманутим, слідуючи декільком простим правилам:
Насамперед, ретельно перевіряйте документи. Багато афери здійснюються через неуважність або зайву довірливість покупця, який не хоче перевіряти чи не помічає непорядки з документом. Довіреність обов'язково повинна бути складена на спеціальному бланку, мати печатку нотаріуса та підпис довірителя, термін дії та дату видачі документа. Звірте зазначені в довіреності відомості про довірену особу з його документами - якщо людина не збирається вас обдурити, то він сам розуміє, на який ризик ви йдете.
Обов'язково постарайтеся зустрітися зі справжнім власником квартири. Так ви самостійно зможете, по-перше, переконатися в тому, що він взагалі існує і ще живий, а по-друге в тому, що він сам видав довіреність, будучи у адекватному стані і без примусу. Якщо можливості зустрітися з власником немає, наприклад, він знаходиться в іншій країні, то забезпечте з ним зв'язок хоча б через скайп. Будь-яким способом намагайтеся підтвердити дійсність довіреності.
Якщо у вас все ж виникають якісь сумніви, проконсультуйтеся з юристом - він допоможе вам розібратися у всіх тонкощах придбання квартири за дорученням.
Кроки при покупці квартири за дорученням
Отже, ви передбачили все, повністю довіряєте як продавцеві, так і його довіреній особі і перевірили ще раз довіреність. З чого слід починати покупку квартири?
Крок перший: ціна угоди. Обговоріть ціну на квартиру, виходячи з її особливостей і розташування, а також наполягайте на укладенні договору наміри при вкладенні завдатку. Це дозволить вам повернути кошти в подвійному розмірі в разі, якщо продавець зірве або анулює угоду.
Крок другий: документи. Ви можете перевірити все самостійно, але найкращим варіантом буде найняти юриста, який нехай за гроші, але зате зі знанням справи перевірить пакет документів власника квартири.
Крок третій: страхування угоди. Страхування часто практикується при покупці квартир за дорученням як спосіб мінімізувати ризик і грошові втрати в тому випадку, якщо довіреність загубить свою актуальність під час оформлення документів.
Крок четвертий: реєстрація. Квартира стає вашою власністю тільки після процесу офіційної державної реєстрації. На цьому етапі продавець повинен надати вам розписку про внесеної за квартиру сумі.
Крок п'ятий: ЖЕК. Для уникнення проблем, а також щоб не затягувати процес, відразу після покупки квартири обійдіть всі комунальні служби та інстанції, які обслуговують ваш будинок, і переукласти договори на ваше ім'я.
Як бачите, покупка квартири за дорученням нічим не відрізняється від покупки квартири безпосередньо у власника і до документів з боку продавця додається тільки згадана довіреність. Просто будьте уважні і не соромтеся задавати питання - так ви зможете уникнути обману і шахраїв.