Система реєстрації угод з нерухомістю включає в себе єдиний кадастр і реєстр прав власності.
Інформація Кадастру дозволяє встановити, чи побудований об'єкт з урахуванням дозволів на будівництво і відповідно до нього і побачити об'єкт на плані кадастрової зйомки. Всю інформацію можна подивитися на офіційному сайті www.nekretnine.co.me. Даний реєстр дозволяє точно визначити права власності будь-якого власника нерухомості, а так само встановити чи існує відносно об'єкта будь-який спір, заставу або будь-які інші обтяження. У Реєстрі також значиться, чи існували проблеми зі сплатою комунального внеску при будівництві, чи є дозвіл на будівництво та ін. Всі ці дані вказуються в документі під назвою List Nepokretnosti.
Етапи придбання нерухомості:
1. Вибір об'єкта.
2. Проведення переговорів між покупцем і продавцем, з'ясування всіх деталей, умов і побажань сторін.
3. Оформлення договору купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі - продажу складає нотаріус. Нотаріус також запевняє інші документи, необхідні для успішного проведення операції.
На прийом до нотаріуса необхідно записатися заздалегідь. Подати документи нотаріусу на перевірку юридичної чистоти бажано за 3-5 днів до операції.
На практиці час з моменту передачі нотаріусу всіх документів, що стосуються угоди, до підписання договору сторонами і його нотаріального посвідчення займає від 3 до 8 днів.
Тарифи на види нотаріальних дій та послуги нотаріуса встановлені Законом.
Вартість послуг нотаріуса оцінюється на підставі таких критеріїв:
- цінність угоди
- Витрачений час
- Встановлений тариф на нотаріальну дію.
При вчиненні нотаріальної дії для іноземних громадян потрібна присутність перекладача. За бажанням покупця договір може бути письмово переведений на російську мову.
Оплата перекладачеві проводиться відповідно до тарифів на послуги усних і письмових перекладачів.
4. Передача депозиту
5. Після підписання і завірення договору, а також внесення депозиту, покупець оплачує повну суму купівлі-продажу в терміни, встановлені сторонами за договором.
6. Після виконання всіх зобов'язань покупця за договором і оплати повної суми купівлі-продажу продавець видає підтвердження - clausulu intabulandi. Clausula intabulandi і договір купівлі-продажу є основними документами, на підставі яких здійснюється перереєстрація прав власності в кадастр на нового власника, без подальшої присутності продавця.
Встановлений законом термін перереєстрації прав власності становить до 60 календарних днів.
7. Податок на покупку нерухомості
Після реєстрації договору у нотаріуса примірника договору купівлі-продажу подається до податкової інспекції. На підставі договору і керуючись ринковими цінами на нерухомість, експерт податкової інспекції дає податкову оцінку нерухомості.
Якщо продавець продає нерухомість за ринковою вартістю, то, як правило, вона зберігається при податковій оцінці або трохи збільшується. У цьому сенсі надзвичайно вигідно купувати і оформляти у власність об'єкти, що вимагають ремонту або реставрації, тому що їх оцінна вартість на момент придбання досить мала в порівнянні з остаточною.
Після оцінки податкова інспекція виносить рішення про сплату одноразового податку на придбання нерухомості в розмірі 3%. Податкова інспекція діє паралельно і незалежно від Кадастру. Це означає, що покупець (крім випадків, коли продавець є юридичною особою, або якщо договором купівлі-продажу не передбачено інше) отримає Рішення про сплату податку на нерухомість перш, ніж виконає свої зобов'язання за договором. Податок повинен бути сплачений в призначений термін (протягом 15 днів з моменту отримання Рішення про сплату податку), інакше нараховуються пені.
При придбанні первинної нерухомості від компанії-забудовника, яка є платником ПДВ, податок 3% не сплачується. Звертаємо вашу увагу на те, що іноді нова нерухомість побудована фізичною особою, і в такому випадку 3% податок сплачується.
8. Документи про право власності
Після завершення процедури перереєстрації прав власності продавець і покупець, або довірена особа на підставі нотаріально посвідченої довіреності, отримують Рішення про переведення прав власності на нового власника.
Важливо знати, що продавець і покупець, або довірена особа, повинні поставити свої підписи в кадастрі, і таким чином підтвердити отримання Рішення про перереєстрацію прав власності.
Протягом 8-10 днів (час, який дається для оскарження Рішення і технічної обробки документації) після отримання Рішення новий власник нерухомості може отримати виписку з кадастру про права власності, так званий Лист непокретності. що в перекладі означає «Свідоцтво про право власності», де покупець вже буде внесений як новий власник.
Фактично покупець стає власником нерухомості відразу після підписання договору і виконання зобов'язань по ньому, тобто оплати в термін повної ціни купівлі-продажу нерухомості.
Юридично покупець вступає в права власності відразу після реєстрації його прав в кадастрі.
9. Вирішення спорів за договором
Всі суперечки, що виникли після підписання і завірення договору, вирішуються відповідно до законодавства Чорногорії в судовому порядку.