Міське і заміське житло
Ринок житла підрозділяється на ринок міського житла і ринок заміського житла.
У міському житловому фонді зазвичай виділяють будинку:
- панельні,
- цегляні;
- монолітні;
- поліпшеного планування.
Якість житла і його розташування є основними параметрами, що впливають на попит і ціни.
Основні складові на ринку заміського житла:
- нове будівництво (забудова),
- стара забудова,
- незавершене будівництво.
На рівень ділової активності на цьому ринку впливає пора року: осінь - загасання ринку, весна і літо - період підйому.
Вибір квартири для покупки (практичні поради)
Існує кілька способів підбору квартири:
Про огляд квартири покупець і продавець домовляються заздалегідь з урахуванням інтересів обох сторін.
Покупець при огляді квартири повинен звертати увагу не тільки на її загальний стан, але перш за все на сантехніку, опалення, стан локальних комунікацій для подачі енергії і води, на зовнішні стіни і їх стан. При огляді квартири будь-які дрібниці істотні, вони можуть вплинути на рішення про її покупку або на ціну.
Найбільш відповідальна частина підготовки до покупки квартири - перевірка юридичної чистоти угоди. Покупцеві доцільно звернутися в ДЕЗ і отримати архівну виписку з будинкової книги, щоб дізнатися, хто був прописаний в даній квартирі і куди саме були виписані з неї люди.
приклад
Громадянин Я. разом з сім'єю тимчасово переїхав з належала йому квартири в інше місто. У період їх відсутності квартира була зайнята громадянином Т. який по підробленої довіреності продав її. Згодом квартира була перепродана два рази сумлінним покупцям. Дізнавшись про те, що трапилося, Я. пред'явив позов про визнання недійсними довіреності та всіх договорів купівлі-продажу та виселення останнього набувача з квартири разом з сім'єю.
Оскільки квартира вибула з власності громадянина Я. поза його волею, суд, відповідно до закону, задовольнив позов, визнавши всі угоди недійсними і виселивши сумлінного покупця зі спірної квартири.
Бажано також, щоб продавець представив довідки про те, що він не перебуває на обліку в психоневрологічному і наркологічному диспансерах.
Якщо квартира успадкована, необхідно в міру можливості переконатися, що всі спадкоємці брали участь в ухваленні цього спадщини.
Словом, при перевірці квартири сподіватися тільки на свої сили покупцеві недоцільно, має сенс звернутися за допомогою до компетентних фахівців-ріелтерами.
Для проведення операцій з житлом бажано звернутися в ріелторську фірму, що має хорошу репутацію і багаторічний досвід роботи. Фірма перевірить "юридичну чистоту" угоди на предмет можливих претензій інших осіб на продавану квартиру (житловий будинок).
Розрахунок за угодою відбувається тільки між покупцем і продавцем. посередник може бути присутнім при розрахунках, надавати допомогу, консультувати, але стороною угоди він не є. Покупець повинен бути присутнім при оформленні всіх документів, що відносяться до угоди, аж до державної реєстрації договору і виписки осіб з купується житлового приміщення.
Велика частина операцій з нерухомістю здійснюється з безпосередньою участю посередників - ріелтерських компаній і окремих ріелтерів. Шахраї, що діють під виглядом ріелтерів, часто використовують різні схеми-прикриття для здійснення протиправних дій з метою обману громадян, що беруть участь в придбанні житла.
Частіше за інших використовуються наступні схеми обману громадян, що беруть участь в угодах купівлі-продажу житла:
- "Закрите" агентство;
- фірма-одноденка;
- авансові платежі;
- фінансові піраміди;
- фіктивне інвестиційне будівництво;
- нерівноцінний обмін;
- передача квартири державі;
- доручення. в тому числі, генеральна.
Характерна риса подібних шахрайських схем - відсутність фізичного примусу громадян до висновку явно невигідних для них угод. Найчастіше обманутий недобросовісним ріелтором клієнт "добровільно" відмовляється від власного житла або заощаджень.
Перш за все, недовіру повинні викликати компанії, що працюють по так званій "закритої" схемою, коли покупцеві в обмін на його квартиру пропонуються інші квартири, але при цьому не повідомляється ні ціна їх купівлі, ні ціна їх продажу.
Покупець, поквапилися підписати договір на подібних умовах, може згодом виявити, що зобов'язався заплатити ріелтерами комісійні в розмірі 12-15% від вартості покупки, на що він зовсім не розраховував. Довести обман в суді не вдасться, адже документи були підписані клієнтом добровільно.
При здійсненні операції з житлом існує небезпека зіткнутися з фірмою-одноденкою. сама мета створення якої - обман клієнта. Отримавши від клієнта гроші (в розмірі комісійних, застави або повної вартості квартири), шахраї привласнюють їх і ховаються.
При цьому подібна фірма може зовні виглядати респектабельною компанією, мати дорогий офіс, показувати клієнтам квартири, але цілі переслідуватиме виключно кримінальні - відбирання грошей у громадян, які звернулися до її послуг. Методи роботи з клієнтами у співробітників таких фірм відверто шахрайські - їх заманюють невисокими цінами на житло, показують їм підставні квартири, застосовують психологічну обробку.
Уникнути такого відвертого обману можна, лише послідовно дотримуючись деяких загальноприйнятих правил.
Перш за все, необхідно уважно вивчити договір на надання послуги, який запропонують підписати співробітники ріелтерської фірми, показати зразок договору компетентному в житлових суперечках юристу. Якщо у проханні надати зразок договору буде відмовлено, від співпраці з фірмою слід відмовитися. Якщо ж договір все ж укладений і підписаний, необхідно отримати один з примірників. Договір буде служити документальним свідченням того, що фірма прийняла на себе певні зобов'язання з надання чітко визначених послуг.
Досить часто зустрічаються пропозиції обміняти квартиру в місті на житло в передмісті з істотною доплатою. У більшості випадків це шахрайські схеми відбирання житла у малозабезпечених, недієздатних, залежних від алкоголю або наркотиків громадян. які не отримують міського житла і не отримують обіцяної доплати. При покупці квартири необхідно уважно вивчити її історію. Якщо стане відомо, що вона хоча б раз була передана від одного господаря іншому за подібною схемою, від покупки слід відмовитися. Після виявлення факту подібного шахрайства всі наступні угоди з квартирою визнаються недійсними. Суд позбавить останнього покупця права власності на таку квартиру, якщо визнає, що вона вибула з власності первісного власника поза його волею, а повернути виплачені за неї гроші буде надзвичайно складно.
Явно занижена ціна на квартиру - один з безперечних ознак обману, в який шахраї хочуть залучити покупця. При цьому використовується поширений метод так званої "фінансової піраміди". Умовою придбання житла за заниженою вартістю ставиться залучення до подібної операції ще кількох учасників. Під різними приводами виконання своїх зобов'язань фірма-організатор "піраміди" постійно відкладає, поки не з'ясовується, що виконати їх вона не в змозі. В результаті учасник такої "піраміди" житла не отримує і не може повернути вкладені в неї кошти.
У разі продажу квартири не повинні викликати довіри і обіцянки ріелтерів продати її за явно завищену ціну. За такими обіцянками ховається прагнення лише залучити якомога більше клієнтів. Угода на запропонованих спочатку умовах здійснена не буде, продавцеві запропонують знизити ціну, після чого угода може бути реалізована в дійсності. Подібні пропозиції не можна кваліфікувати як шахрайство, але в даному випадку ріелторська фірма переслідує свої інтереси, нехтуючи інтересами клієнта.
Особливу увагу необхідно проявити при оформленні угоди на придбання квартири, яка перейшла до продавця в порядку спадкування. Поряд з житлом, права власності на яке оформлені в повній відповідності до законодавства, на ринку нерухомості присутні відверто шахрайські варіанти. Часто в них використовуються квартири померлих власників, які не мали спадкоємців. Такі квартири повинні переходити у власність держави через 6 місяців після відкриття спадщини, якщо ніхто із спадкоємців не пред'явив на них законні права. Використовуючи бази даних про таких квартирах, шахраї знаходять підставних осіб (однофамільців, далеких родичів, які не мають права спадкування) і через суд намагаються визнати за ними право власності, що їм іноді вдається.
Щоб убезпечити себе від подібного виду шахрайства, необхідно ретельно перевірити всі документи. навести довідки про те, як відбувалося прийняття спадщини. Обережність потрібно проявляти і при розгляді варіантів покупки житлоплощі, смерть власника якої наступила в результаті насильницьких дій. В результаті можливих розглядів операція з придбання такого житла може бути визнана недійсною.
До будь-яких пропозицій, пов'язаних з придбанням житла за мінімальні кошти, необхідно ставитися з великою обережністю. Це стосується і всякого роду лотерей. в яких розігруються квартири і інша житлоплоща. Виграші в таких лотереях часом отримують підставні особи, а витрачені на участь в них кошти повернути неможливо.
При оформленні угод з використанням довіреності необхідно проявляти особливу уважність. Перше, що повинен зробити потенційний покупець - уточнити у нотаріуса, яка посвідчила довіреність, чи має вона силу на момент пред'явлення, перевірити правильність її оформлення та навести довідки про особу, що видав таку довіреність. Слід мати на увазі, що довіреність в ряді випадків припиняє свою дію. До таких випадків відносяться:
- витікання терміну довіреності;
- скасування довіреності особою, що її видав;
- смерть особи, яка видала довіреність;
- визнання особи, яка видала довіреність, недієздатною, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім;
- визнання особи, яка отримала доручення, недієздатним, обмежено дієздатним або безвісно відсутнім.
У всіх цих випадках угода, укладена за дорученням, буде визнана недійсною. Щоб уникнути подібної ситуації, необхідно особисто познайомитися з продавцем квартири, який видав посереднику довіреність.
Внесення частини суми в оплату угоди (завдатку) є способом забезпечення зобов'язання. Згідно з Цивільним кодексом РФ, якщо договір не виконується з вини задаткодавця, гроші йому не повертають. У разі невиконання зобов'язань з боку задаткоодержувача він повинен повернути завдаток у подвійному розмірі. При невиконанні зобов'язання за угодою сторін або внаслідок неможливості виконання завдаток повертають задаткодавцю.
Недобросовісні ріелтерські компанії можуть використовувати положення про завдаток з метою отримання прибутку, обманюючи своїх клієнтів. Найчастіше в таких випадках після укладення договору завдатку з'ясовується, що запропонована квартира має сумнівну юридичну чистоту. Покупець змушений відмовитися від її придбання, але оскільки саме від нього виходить ініціатива відмови від укладення договору на придбання квартири, фірма відмовляється повернути йому завдаток.
У цьому випадку існує можливість повернути передані в якості завдатку кошти, але для цього необхідно довести, що угода зірвалася з вини фірми, що не надала необхідної інформації про квартиру (про всі угоди купівлі-продажу, про обставини приватизації, в яких теж може ховатися джерело майбутніх проблем, про особистості власника квартири і т.п.).
Права учасників угоди охороняються нормами цивільного законодавства. Кожен з них може подати позовну вимогу про визнання порушеного або оспорюваного права на житлове приміщення. У більшості випадків визнання судом цього права є необхідною передумовою, що забезпечує примусове здійснення інших вимог. Наприклад, вимога про визнання права на житлове приміщення - необхідна умова для пред'явлення вимоги про виселення осіб, які незаконно займає це приміщення.
Інший спосіб захисту цивільних прав - відновлення становища, яке існувало до порушення права, і припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення. Наприклад, угоду з житловими приміщеннями, вироблену під впливом помилки однієї зі сторін без будь-якого наміру іншої сторони угоди, суд може визнати недійсною і повернути сторони в первісний стан - кожна зі сторін буде зобов'язана повернути другій все одержане за угодою, а в разі неможливості повернення одержаного в натурі - відшкодувати його вартість у грошах.
Іншими способами захисту цивільних прав можуть бути:
- визнання недійсним акту державного органу або органу місцевого самоврядування;
- самозахист права;
- відшкодування збитків;
- стягнення неустойки;
- компенсація моральної шкоди
- і деякі інші.