Експерт розповів, за якими параметрами вибирати компанію-забудовника і як мінімізувати ризики при покупці квартири в споруджуваному будинку
Коли ми збираємося придбати квартиру, то перше питання, яке постає перед нами - купувати житло в новобудові або ж на вторинному ринку. Багато хто схиляється до новобудов, так як на стадії будівництва вартість такої квартири буде набагато дешевше, така нерухомість несоразмерімо більше за квадратними метрами, ніж звичайні «хрущовки» і навіть «сталінки», всі комунікації в таких будинках нові, так і атмосфера в подібних будинках чистіше і новіше, ніж якщо ви вселяється в квартиру, де до вас жило вже кілька сімей.
Крім того, купуючи квартири в новобудовах, у вас буде можливість планування квартири за своїм бажанням, і вибір первинної нерухомості на сьогоднішній день досить широкий.
Але незважаючи на велику кількість плюсів, необхідно пам'ятати, що покупка нерухомості в споруджуваному будинку має значні ризики. Насправді дана тема дуже обширна і багатоаспектна, в кожному конкретному випадку оцінка рівня ризиків і юридичних механізмів їх мінімізації здійснюється індивідуально, і тому неможливо дати стандартні алгоритми дій на всі випадки життя.
1. В першу чергу необхідно вивчити компанію-забудовника. її ділову репутацію: якщо компанія давно працює на ринку, всі об'єкти здаються в експлуатацію і є готові будинки, то затягування термінів закінчення будівництва, швидше за все, не буде або він буде мінімальним. Також важливим є отримання інформації про інвесторів і кредиторів забудовника, які вклали кошти в будівництво об'єкта, що купується. Показником надійності є кредитування декількох об'єктів забудовника будь-яким великим фінансовим установою. На підставі цієї інформації можна зробити Можливий висновок про те, наскільки міцно забудовник стоїть на ногах, і чи не буде пропоноване житло бути засобом погашення будь-яких заборгованостей за зобов'язаннями забудовника.
2. Необхідно також зібрати інформацію про сам об'єкт будівництва. якими темпами йде будівництво, ступінь готовності будинку. Не зайвим буде і поїздка безпосередньо до самого будівельного об'єкту. Проаналізуйте ціни на об'єкт будівництва. Значно занижена ціна квартири від забудовника може говорити про його ненадійність, адже надійна і успішна компанія не буде продавати нерухомість за безцінь.
3. Після того як буде зібрана первинна інформація про компанію-забудовника і про об'єкт, необхідно запросити у забудовника для ознайомлення установчі документи, а саме: статут, свідоцтво про внесення його до Єдиного державного реєстру юридичних осіб (про присвоєння ОГРН), свідоцтво і присвоєння ІПН.
4. Додатково перевірте документи уповноваженого представника компанії. який має право укладати договори від імені керівника компанії-забудовника.
5. Також попросіть надати ліцензію. яка дає право на будівництво. Зверніть увагу на термін її дії, а також на вказівку на право будівництва будівель, відповідних по висоті продається об'єкту.
6. У добросовісної компанії-забудовника повинні бути обов'язково належним чином оформлені правовстановлюючі документи по об'єкту, а саме:
8. Приступаючи до укладання договору із забудовником, зверніть увагу, який саме пропонується договір. З метою правильної кваліфікації природи договору має значення не тільки його найменування, а й волевиявлення, цілі сторін і істота зобов'язань.
На сьогодні договір пайової участі в будівництві житла є найнадійнішим і захищеним на рівні закону. Він обов'язково реєструється у Федеральній реєстраційній службі (Росреестра), що для покупця є гарантією відсутності подвійних продажів. Більш того, в разі невиконання забудовником своїх обов'язків (недотримання термінів, що не задовольняють якість виконаних робіт і т.д.) учасник пайового будівництва має право на розірвання договору в односторонньому порядку. Закон про участь у пайовому будівництві висуває підвищені вимоги до забудовників на етапі початку будівництва і тим самим робить інформацію про будівельному об'єкті більш прозорою і доступною для учасників пайового будівництва. Будьте уважні, договір повинен мати такі умови, в іншому випадку він може бути визнаний недійсним: вказівка на певний об'єкт, який підлягає передачі; терміни; ціна договору; гарантійний термін.
Разом з тим, за договорами, укладеними в повній відповідності з Законом про участь у пайовому будівництві, в Москві продається не більше 20% від усього обсягу житла, що будується.
Як відомо, практично всі забудовники, реалізуючи нерухомість на стадії будівництва, або не мають проектної документації, або дана документація є недопрацьованою, неузгодженою. Тому здійснюючи продаж об'єкта будівництва, з потенційним покупцем може бути укладений один з декількох «альтернативних» договорів.
Найбільш поширений попередній договір купівлі-продажу. При цьому, як відомо, попередні договори в силу цивільного законодавства не підлягають оплаті. Тому з метою отримання грошових коштів від покупця, забудовником укладається договір купівлі-продажу векселя на суму вартості квартири. Така схема відносин часто зустрічається на первинному ринку нерухомості, однак ніяк не захищає права потенційних покупців.
Також на практиці часто зустрічається пропозицію забудовника укласти попередній договір купівлі-продажу з розстрочкою платежу. Такий договір не передбачає державної реєстрації, що вказує на те, що забудовник не хоче брати на себе зайві зобов'язання про надання потрібних документів. При цьому схема укладання з громадянами попередніх договорів на новобудову не варто поза законом, так як сама можливість укладення таких договорів передбачено загальними правилами цивільного законодавства.
Третій вид договорів придбання квартири від забудовника викликає найбільші сумніви, тому що не врегульовано відповідними законами. Це договір участі в житлово-кооперативному будівництві. Суть договору полягає в тому, що вам пропонують вступити в кооператив, який набуває для вас квартиру. Ви повинні в свою чергу внести пай. Але будьте уважні, всі умови такого договору прописані в статуті кооперативу.
Часто зустрічається ще такий вид договору, за яким квартири купуються через житлово-будівельні кооперативи. Його сутність полягає в тому, що ви вступаєте в кооператив, регулярно оплачуєте членські внески, а також паї, які в загальній сумі становлять вартість майбутньої квартири. Після отримання членських внесків компанія починає будівництво. Тут також існує ризик залишитися без квартири і сплачених грошей. Перевіряйте не тільки дозвільні документи та ліцензії компанії, але також уважно вивчіть пункт, що стосується повноважень загальних зборів, на яких розподіляються квартири.
Разом з тим слід враховувати ту обставину, що підсумком укладання подібних договорів, що не підлягають державній реєстрації, можуть бути або так звані подвійні продажу квартир, або втрата громадянами прав на купується ними за вищевказаними договорами житло в зв'язку з банкрутством забудовника або вилученням у нього дозволу на будівництво даного житлового будинку.
9. Визначившись з видом договору, що укладається, приступайте до вивчення його умов. Сторонами договору повинно бути досягнуто згоди з усіх його істотних умов. в іншому випадку договір буде визнаний судом неукладеним.
По-перше, в договорі обов'язково повинен бути чітко прописаний його предмет. а саме: характеристика об'єкта нерухомого майна повинна дозволяти виділити квартиру в складі багатоквартирного будинку (будинок, під'їзд, поверх, номер квартири і ін.), а також інші дані, що дозволяють ідентифікувати її (площа тощо.).
По-друге, договір повинен містити термін закінчення будівництва і передачі потенційному покупцеві (пайовик) забудовником квартири.
По-третє, в договорі має бути визначена ціна договору, строки та порядок її сплати.
Договір пайової участі в будівництві повинен додатково містити гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва.
Обов'язково зверніть увагу на ті найважливіші умови договору, які визначають весь обсяг прав і обов'язків забудовника, його відповідальність, в тому числі штрафні санкції за порушення зобов'язань.
10. При укладанні договору зверніть увагу на те, хто є стороною по ньому. На практиці виникають ситуації, коли забудовник продає під своїм ім'ям квартири, при цьому з покупцями укладаються договори з іншими організаціями, які юридично до забудовника не мають ніякого відношення. У таких випадках, наприклад, зацікавленому покупцеві роз'яснюють, що компанія-продавець входить в холдинг забудовника, проте це не відповідає дійсності.
11. Обов'язково переконайтеся в дотриманні забудовником встановлених законодавством вимог до форми договору. в якій він повинен бути укладений. Всі розглянуті вище варіанти договорів повинні бути укладені в письмовій формі, договір пайової участі в будівництві додатково підлягає державній реєстрації.