Купуючи кімнату в комунальній квартирі.
Комунальну квартиру вельми умовно можна назвати об'єктом мрій більшості російських громадян. Всенародним увагою користується хіба що хіт групи «Дюна» «Комунальна квартира», а насправді ж в комуналці не хоче жити ніхто. І все ж на ринку нерухомості цей товар користується чималим попитом. Навіть, незважаючи на пов'язані з ним похмурі анекдоти і правдиві байки, на очікувані труднощі загального побуту, народ продовжує активно вкладати гроші в цей тип власності.
Вигідно розселити комунальну квартиру
По-перше, викуповуючи кімнати в загальній квартирі, тим самим її поступово перетворюють в окрему - і це основне, що приходить в голову, думаючи про придбання комунальної нерухомості. Однак на практиці цей варіант зустрічається не так вже й часто. За останні роки практично зник попит на масове розселення комуналок. Цьому послужив той фактор, що кращі квартири в розкішних особняках історичних міських центрів давно викуплені, їх колишні комунальні господарі мирно проживають в окреме житло спальних районів. А ті, що залишилися комунальні квартири, яких сьогодні величезна кількість і різноманітність, вже не так цікавлять інвесторів.
Оволодіти великою квартирою за ціною маленької
І в той же час досить випадків, коли комуналки розселяються «для себе». Звичайними людьми купуються кімнати, щоб в результаті опанувати великою квартирою за менші гроші. Наступна приблизна, але наочна калькуляція підтверджує це. Якщо взяти середню ціну кімнати в 5-кімнатній комунальній квартирі Санкт-Петербурга біля станції метро Технологічний інститут - 1,5 млн рублів, то в середньому ціна окремої 5-кімнатної квартири в тому ж районі - 15 млн рублів. У десять разів вище! Розселенням комуналки тут можна досягти суттєвої економії на вартості об'єкта. У сприятливому випадку, купуючи квартиру по кімнатах, ціну можна знизити майже в два рази: 5 * 1.5 = 7,5 млн рублів. Звичайно, не завжди вийде викупити житло за півціни. При одночасному викуп всіх кімнат в квартирі власники захочуть отримати за свою нерухомість більше ринкової ціни. Але, при цьому, переплачувати доведеться не всім мешканцям. Як правило, маючи на меті розселення квартири, новими власниками викуповуються перші кімнати за реальну вартість, після чого вже домовляються з рештою сусідами. Для такого випадку найвигідніше підшукувати квартиру, де одночасно до продажу пропонується кілька кімнат. Цілком нормальні власники кімнат погодяться реалізувати свою нерухомість на 30% дорожче ринкової вартості і вкласти гроші в іпотеку або кращу кімнату. Навіть якщо найупертіший сусід в результаті запросить недорогу окрему квартиру, загальна економія складе кілька мільйонів рублів.
Приїжджі в основному вибирають "комуналку"
Основними клієнтами агентів з нерухомості, яким затребувані кімнати в комуналках, - люди, які переїжджають у великі міста з провінції. Саме з них формується нова хвиля комунальних жителів. Можна згадати недалеке радянських часів, коли деяким приїжджим вдавалося безкоштовно отримати кімнати при працевлаштуванні, сьогодні ж люди змушені продавати свої будинки, квартири в рідних провінційних містах, щоб придбати дорогі квадратні метри в мегаполісах.
Нерідкі варіанти викупу кімнат після тривалого періоду їх оренди. Люди звикають до міста, відбувається оцінка перспективності роботи і побуту, потім вирішуються на остаточний переїзд. Найчастіше грошей, виручених з продажу житла, вистачає лише на вибір з двох варіанти вторинної нерухомості: погану квартиру в області або пристойну кімнату в центрі міста. В такому випадку багато хто вибирає вкладення грошей в комунальне житло, щоб стати повноцінними городянами.
Інвестувати в комуналку досить вигідно
Сьогодні нерідкі випадки, коли власниками нерухомості в комунальних квартирах стають новоспечені рантьє. У покупку кімнат вкладаються суми середнього розміру, які небезпечно зберігати вдома, безглузда перетримка в банку, в той же час їх не вистачає для інвестування в великий об'єкт нерухомості.
Навіть при мінімумі інвестицій, власність в комуналці може приносити непоганий дохід. Для прикладу, покупка хорошою кімнати в центрі С.Петербурга обійдеться в 1,5 - 2 млн рублів. Для косметичного ремонту і придбання мінімальної меблів доведеться викласти максимум 100 тисяч рублів. Після чого кімнату цілком можна здавати за 12 -15 тисяч рублів на місяць. Подібний об'єкт нерухомості успішно стане приносити прибуток, як звичайний внесок з 10% річних, при цьому власнику нема чого буде хвилюватися про тих же банківські ризики.
Придбати однокімнатну квартиру в тому ж районі обійдеться приблизно втричі дорожче, і здавати її вийде менш вигідно. Так квартира вартістю 4,5 млн рублів здатна приносити щомісячний дохід не більше 25 тисяч рублів.
Про перший власне житло
Кімната в комуналці часто стає першим власним житлом для молодих людей. Зрозуміло, не всі батьки вважають за краще бачити свого дорослого дитини на загальній кухні, проте економічні обставини іноді порушують сформований спосіб життя. Молодим фахівцям, молодим сім'ям також нерідко доводиться купувати кімнати в кредит. З урахуванням того рівня зарплат, який сьогодні пропонується роботодавцями випускникам ВНЗ на перших щаблях кар'єрної драбини, іпотечний кредит, як і вступний внесок за окреме житло часто не подаються можливими.
Розділ майна при розлученні + кімната в комуналці
Нерідкі випадки, коли власниками комунального житла стають колишнє подружжя. Проживання до розлучення в однокімнатній квартирі або маленької «двійці» на околиці, поділеної в процесі розлучення, не залишає особливих варіантів у вирішенні квартирного питання. Зруйнований шлюб несе за собою зміну звичного укладу життя, неминучі побутові труднощі і це серйозний стрес, що не додає людям рішучості для покупки житла в кредит або іпотеку. І тоді власність в комунальній квартирі може здатися тихою гаванню, проміжною зупинкою, а може і цінним активом на початку нового життєвого циклу.
Все викладене спростовує сформовану думку, що комунальна нерухомість сьогодні - прикрий пережиток минулого. Як і раніше це цілком актуальна реальність на сучасному ринку нерухомості. І до тих пір, поки в Росії не реалізується адекватна програма доступного житла або дешевої іпотеки, новосілля в комуналці залишиться звичним фактом повсякденному житті.