Привід до розгляду справи Конституційним Судом РФ
Коли на угоду з житловим приміщенням необхідна згода органу опіки
Сьогоднішнє законодавство за загальним правилом не вимагає згоди ограни опіки та піклування на вчинення правочину з житловим приміщенням, в якому проживає (і не є власником) дитина. Однак, випадки (виключення), коли така згода вимагається законі названі. В силу пункту 4 статті 292 ЦК Російської Федерації відчуження житлового приміщення, в якому проживають перебувають під опікою чи піклуванням члени сім'ї власника даного житлового приміщення або залишилися без батьківського піклування неповнолітні члени сім'ї власника (про що відомо органу опіки та піклування), якщо при цьому зачіпаються права або охоронювані законом інтереси зазначених осіб, допускається за згодою органу опіки та піклування.
Як розуміти фразу «що залишилися без батьківського піклування»? Як дізнатися про те, чи залишилися без піклування діти чи ні?
Орган опіки та піклування в триденний строк з дня отримання відомостей про дитину, що залишилася без піклування батьків, зобов'язаний провести обстеження умов життя дитини і, встановивши факт відсутності піклування батьків, зареєструвати ці дані в журналі первинного обліку. Далі, відомості про неповнолітніх членів сім'ї власника даного житлового приміщення, що залишилися без батьківського піклування, направляються органом опіки та піклування в орган з питань державної реєстрації прав на нерухоме майно в триденний строк з дня, коли органу опіки та піклування стало відомо про відсутність батьківського піклування.
Таким чином, відомості про відсутність батьківського піклування будуть міститися в графі «особливі відмітки» Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, а значить, на вчинення правочину реєструючий орган зажадає згоду органу опіки. У разі відсутності такої згоди угода не пройде держреєстрацію.
КС РФ визнав неконституційним пункт 4 статті 292 ГК РФ допускає відчуження житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника, які формально не віднесені до знаходяться під опікою чи піклуванням або до решти (за даними органу опіки та піклування на момент здійснення операції) без батьківського піклування, але фактично позбавлені його на момент вчинення правочину щодо відчуження житлового приміщення. Тобто якщо в органу опіки дані про що залишилася без піклування батьків дитині є - згоду на угоду даного органу необхідно (закон вимагає!), А немає таких даних - для дитини не страшно, угода хоч і виконана, але згодом буде визнана недійсною судом і дитині повернуть житлове приміщення.
Таким чином, маємо таку картину: відомостей про те, що дитина є які залишилися без піклування батьків об'єктивно не буде, їм просто нема звідки взятися, адже батько-продавець, який бажає скоріше отримати гроші за квартиру не стане говорити всієї правди. У реєструючого органу також відсутні в цьому випадку підстави для відмови в реєстрації переходу права. Тобто угода на момент її здійснення буде за всіма ознаками бути законною, однак, потім може бути визнана судом недійсною у тій підставі, що дитина, що має в спірному житловому приміщенні право користування, на момент відчуження, фактично залишився без піклування батьків. Наприклад, виявиться, що батько, який продав квартиру, тривалий час не проживав з дитиною (лежав у лікарні, був в тривалій відрядженні, в місцях позбавлення волі, жив в іншій родині і т.д.). Як вказав КС РФ в Постанові, ініціювати в судовому порядку захист неповнолітнього, житлові права якої порушуються, можуть батько або інший законний представник, прокурор, який в силу статті 45 ЦПК РФ має право звернутися до суду із заявою на захист прав. органи опіки і піклування. Тобто, як ми бачимо, які бажають звернутися до суду з вимогою про визнання правочину недійсним може виявитися достатньо.
Інша сторона медалі або «Обережно, ДІТИ!»
Стабільність цивільного обороту - це те, до чого прагне будь-яка держава, будь-яке суспільство. Обговорюване Постанова КС РФ стабільності обороту житлових приміщень не надає. Покупець тепер буде уважніше, а точніше, насторожено ставляться до вибору варіанту покупки житлового приміщення на вторинному ринку житла. Ті житлові приміщення, де проживають діти, стануть користуватися, м'яко кажучи, меншою популярністю у покупців, які не мають ніякого механізму перевірки «чистоти» угоди, предметом якої є житлове приміщення, де проживають діти. Ті ж «сумлінні» набувачі житла, які все-таки настали на граблі обговорюваного Постанови і мали необережність придбати житло з рештою (як потім виявиться) без піклування дітьми, залишаться «за бортом» - тобто як показує практика виконання рішень судів в РФ, і без квартири і без грошей, за неї сплачених.