Стандарти Ансі / БОМА закріплюють досить стійкий набір визначень і нормативів, що дають чітке визначення таких понять як плащади ЗАГАЛЬНОГО КОРИСТУВАННЯ, вертикальні ОТВОРИ, КОРИСНА площ, що орендуються. Ймовірно, найскладнішим аспектом Стандарту БОМА є визначення того, "де проводити кордону орендованих площ". Існує багато чинників, які слід взяти до уваги при визначенні, де проходять межі орендованих площ: з внутрішньої сторони стіни, зовнішньої, по осьовій лінії або по склу. Поряд з цим, площі загального користування повинні відрізнятися від понять «право на спільне користування поверхом» (в інтересах орендарів тільки даного поверху) або «право на спільне користування будинком» (в інтересах всіх орендарів будівлі).
Подібне розмежування впливає як на визначення меж орендованих площ, так і на що утворюються при цьому площі. Розрахунок оренди по неправильній стороні будівлі може не тільки кардинально вплинути на даного орендаря, але і на всю будівлю в цілому при обліку площі загального користування всієї будівлі.
При розрахунку площ будівлі, ви можете бути абсолютно впевнені, що площа розрахована строго відповідно до визначень БОМА. В нашу послугу також входить підготовка і надання детального розрахункового документа, що показує в подробицях всі розрахунки. Остаточні результати наведені в Плані Оренди, що додається до кожного поверхового плану.
Що таке БОМА:
BOMA - це Асоціація власників і менеджерів будівель, яка є головним галузевим об'єднанням для індустрії комерційного будівництва, що нараховує понад 19 000 членів. На даний момент до складу Міжнародної БОМА входить близько 100 філій в Північній Америці і 9 за кордоном. Фізичні особи вступають в БОМА через її місцеві філії. У володінні або управлінні головних членів знаходиться понад 9 мільярдів квадратних футів комерційної нерухомості, тоді як молодші члени забезпечують ці об'єкти нерухомості товаром і послугами необхідними для їх експлуатації.
Чому БОМА?
Метою Стандарту BOMA є надання стандартних засобів для визначення та розрахунку орендованої площі комерційних будівель. Цей стандарт також дозволяє порівняти параметри будівель на основі узгодженого методу вимірювання.
Більше 75 років Міжнародна БОМА підтримувала Стандартний метод Вимірювання загальної площі в Адміністративних будівлях і була прийнята і схвалена Ансі (Американський національний Інститут Стандартів). Даний стандарт може бути використаний для вимірювання площі як в уже діючих, так і нових адміністративних будівлях.
Більшість менеджерів і власників нерухомості вибирають БОМА, тому що цей широко поширений стандарт застосовується для визначення корисної площі, і передбачає можливість порівняння характеристик будівель. Що важливіше, використання BOMA дає можливість менеджеру будівлі відобразити всю площу будівлі в якості корисної площі, включаючи спільні вестибюлі будівлі, технічні приміщення, службові приміщення, і т.д. це зазвичай веде до збільшення корисної площі, що в більшості випадків, безперечно, скорочує вартість фактичного обстеження будівлі.
Тільки БОМА?
Стандарт БОМА призначений тільки для використання його стосовно до офісних будівель. Незважаючи на те, що основні концепції часто застосовуються по відношенню до оренди інших типів будівель, даний стандарт не поширюється на них.
Виробничі будівлі і торгові центри найчастіше вимірюються з зовнішньої сторони зовнішніх стін і центру суміжних стін без застосування коефіцієнта збільшення або валового показника для площ загального користування.
Обмір урядових і житлових приміщень теж може відрізнятися. Методи вимірювань, що застосовуються до об'єктів, обумовлені орендою, не обмежені.
Визначення, що використовуються БОМА
Оброблена поверхня - поверхня стіни, стелі або підлоги, включаючи скло, підготовлена для використання орендарями, за винятком шару спеціальних матеріалів для покриття, таких як обшивка фільонками, рейками і / або килимовим покриттям.
Основний сегмент - сегмент внутрішньої обробленій поверхні зовнішньої стіни будівлі становить 50% або більше відсотків від висоти стіни від підлоги до стелі. Наприклад, якщо вікно займає більше 50% висоти стіни, то внутрішня сторона скла є основним сегментом. У зворотному випадку внутрішня оброблена поверхня стіни буде вважатися Основний.
Загальна площа забудови - загальна площа будівлі, виміряна по зовнішній стороні всіх зовнішніх стін, тобто площа забудови будівлі. Вона зазвичай не застосовується з метою оренди.
Загальна виміряна площа - загальна площа будівлі, обмежена Основним Сегментом, за винятком всіх парковок і вантажних майданчиків (або їх частин), розташованих поза лінією забудови. По суті, дорівнює сумі орендованої площі + вертикальні прорізи. В основному не використовується в цілях розрахунку оренди і розраховується на поверховій основі.
Орендована площа поверху дорівнює загальній виміряної площі поверху мінус основні вертикальні прорізи для цього ж поверху. В основному фіксується для всього терміну служби будівлі і рідко змінюється у зв'язку зі зміною розміру або конфігурації коридору, оскільки всі такі коридори включені в орендовану площу поверху.
Корисна площа - виміряна площа адміністративно-службових приміщень, складських приміщень або загального користування на поверсі. Загальна сума всієї корисної площі на поверсі дорівнює Корисною Площі Поверху на цьому ж поверсі.
Корисна площа являє собою фактично зайняту площу адміністративно-службових або складських приміщень і яка є найбільш важливою для орендаря як в плані оцінки приміщення, так і розподілу площі серед персоналу.
Офісні приміщення - площа, де орендар зазвичай розміщує персонал і / або меблі в цілях чого проводиться розрахунок площі.
Складські приміщення - площа адміністративної будівлі, яка відповідає вимогам ведення роздрібної торговельної діяльності та включена в корисну площу поверху. Складські приміщення повинні мати вихід на вулицю і розташовуватися на першому поверсі, але необов'язково мати окремий вхід.
Площа загального користування будівлі - це площа будівлі, яка забезпечує обслуговування орендарів будівлі, але яка не включена в Адміністративно-службові приміщення і складські приміщення окремо взятого орендаря. До таких приміщень зазвичай ставляться основні вестибюлі, площа атріумів на рівні чистої підлоги, приміщення для консьєржки, зали конференцій, фойє, підприємства громадського харчування, оздоровчі та фітнес центри, медичні установи, гардероби або душові, приміщення для пошти, зона обслуговування, така як повністю закритий технічний поверх або апаратна. Зони паркування, основні сегменти вантажних майданчиків знаходяться за лінією забудови, основні вертикальні прорізи не входять до площа загального користування.
Корисна площа поверху - сума корисної площі, адміністративно-службових приміщень, складських приміщень і площі загального користування будівлі на одному поверсі. Ця цифра може змінюватися протягом терміну служби будівлі, оскільки коридори розширюються, договори переробляються і поверхи реконструюються.
Площа загального користування на поверсі - приміщення на поверсі, доступні переважно для користування орендарями цього поверху. Наприклад, ванні, вбиральні, приміщення для електрообладнання, приміщення для телекомунікацій, технічні приміщення, ліфтові холи і громадські вестибюлі.
Коефіцієнт співвідношення орендованої площі до корисної на поверсі - в основному це співвідношення суми загальної орендованої площі до загальної корисної площі на даному поверсі. Підсумковий коефіцієнт використовується для конвертації корисної площі в основну орендовану площу.
Основна орендована площа - це корисна площа адміністративно-службових приміщень, складських приміщень і площі загального користування будівлі, плюс частка площі загального користування на поверсі на даному поверсі. Загальна сума всієї основних орендованих площ на поверсі дорівнює орендованої площі цього поверху.
Орендована площа здани я - дорівнює сумі всіх орендованих площ всіх поверхів.
Коефіцієнт співвідношення орендованої площі будівлі до корисної - цей коефіцієнт є валовий показник, який застосовується при розподілі площі будівлі загального користування в розрахунку на всю корисну площу будівлі.
Орендована площа - це корисна площа офісних приміщень і складських приміщень спільно з часткою площі загального користування поверху і будівлі. Орендована площа визначається множенням корисної площі на комбінований Коефіцієнт співвідношення орендованої площі до корисної.
Коефіцієнт співвідношення орендованої площі до корисної - комбінований перерахункових коефіцієнт, отриманий шляхом множення Коефіцієнта співвідношення орендованої площі поверху до корисної на коефіцієнт співвідношення орендованої площі будівлі до корисної, який при застосуванні до корисної площі дає орендовану площу цього офісу або складського приміщення. У нашому звіті ми посилаємося на нього як на Комбінований А / П з метою його розмежування від інших факторів компонента А / П.
Загальна площа, що орендується ÷ корисна площа = А / П коефіцієнт
Фактор навантаження (Навантаження)
А / П коефіцієнт - 1