До нас часто звертаються з питанням - в чому переваги здачі площ в оренду по БОМА в порівнянні з БТІ? Відповідаючи на це питання в електронному листі одного з наших потенційних замовників ми постаралися коротко і доступно, без використання спеціальних термінів, пояснити принципові відмінності двох існуючих в Росії систем обмірів будівель - BOMA і БТІ.
Принципова відмінність БОМА і БТІ - призначення.
Площі приміщень, зазначені в проектній документації та в паспортах БТІ (ПІБ для Санкт-Петербурга), абсолютно не призначені для здачі приміщень в оренду в сучасних будівлях. В архітектурно-будівельної документації вони служать допоміжної функції - для складання кошторисів і визначення обсягів будівельних робіт. А плани БТІ - для позначення приміщення як об'єкта оренди в договорах оренди та при державній реєстрації прав.
Описані вище площі не призначені для розрахунку орендної плати. Адже просте множення площі підлогового покриття (БТІ) орендованого приміщення на орендну ставку не дозволяє справедливо і повно визначити частку конкретного орендаря у витратах на обслуговування всіх громадських приміщень будівлі (місць загального користування, технічних приміщень, офісу охорони, КК і т.п.). Що, в свою чергу, призводить до несправедливого завищення орендної ставки і зниження привабливості Будинки в очах орендаря.
Асоціацією BOMA International розроблена методика обчислення орендованої площі кожного орендованого приміщення. Орендована площа - це математична величина, яка складається з Корисною площі приміщення (вона приблизно дорівнює, але завжди більше, ніж площа по БТІ) і частини всіх громадських приміщень будівлі.
В цьому і полягає принципова відмінність БОМА від БТІ. БТІ - це «фотографія» приміщення для фіксування його існування в просторі. Дані БТІ не призначені для розрахунку орендної плати. Методика БОМА дозволяє обчислити площу орендованого приміщення та індивідуальну величину навантаження (в м.кв.), яка повинна бути оплачена орендарем кожного конкретного приміщення.
Сильні сторони стандартів БОМА.
Площі, розраховані по БОМА, є:
- максимальними;
- незмінними протягом експлуатації будівлі;
- точними, прозорими і перевіряються силами орендарів;
- задовольняють вимогам іноземних орендарів;
- дані розрахунків можна використовувати для обчислення експлуатаційних витрат.
Наведемо деякі пояснення. У чисельному значенні (хоча порівнювати орендовану площу по БОМА і площа приміщення по БТІ некоректно), Орендована площа по БОМА завжди більша за площу по БТІ. Це викликано наявністю «навантаження» і урахуванням площі внутрішніх стін, перегородок, колон, і, найчастіше, підвіконь.
Орендована площа Будинки по БОМА - величина постійна. Це критично для фінансового планування. Для порівняння - площа по БТІ часто змінюється при проведенні обробки приміщень.
Наочно - в цифрах.
Практика орендних відносин в комерційній нерухомості великих міст Росії показує, що майже 100% офісних будівель класу А здаються в оренду із застосуванням стандартів БОМА. Це вигідно!
Наприклад. площа орендованого приміщення по БТІ становить 1000 м.кв.
Корисна площа цього ж приміщення по БОМА може скласти 1 025 м.кв.
А орендована площа - 1180 м.кв. (Сумарний коефіцієнт навантаження = 15%). Коефіцієнт навантаження стає відомий тільки після проведення розрахунків БОМА, і за бажанням власника, може бути обмежений певним значенням.
Очевидно, що для отримання однакового доходу від цього приміщення можна здавати його за вищою ставкою і за площею БТІ або за нижчою ставкою але по площі БОМА. Таким чином, крім маркетингових переваг від використання широко відомого стандарту BOMA, орендодавець отримує додаткові переваги у вигляді «низькою» орендної ставки.
Ми розглянули тільки основні, що лежать на поверхні, відмінності двох методик обмірів будівель.
що таке сумарний коефіцієнт навантаження?
при вимірюванні приміщення по БОМА вичетают чи площа, наприклад, колони, яка є в залі?
з якої кордоні міряють приміщення (по зовнішній лінії стіни або по внутрішній лінії стіни або по середині осі стіни)
як і чому впливає частина всіх громадських приміщень будівлі на площу переданого приміщення? тому що співробітники в туалет ходять і по сходах періодично або що?
сподіваюся, що формулювання питань зрозуміла
Ольга, добрий день.
1. Сумарний коефіцієнт навантаження - це коефіцієнт, який відображає величину навантаження по поверху і по будівлі. Він є твором коефіцієнта навантаження по поверху на коеф. навантаження по будівлі.
2. Всі площі вимірюються без відрахувань площ колон. Вимірювання площі окремого приміщення не передбачено - лише в рамках розрахунку цілої будівлі.
3. Межі визначаються за системою правил, описаної в стандарті. Вимірювання площі окремого приміщення не передбачено - лише в рамках розрахунку цілої будівлі.
4. Стандарт передбачає розподіл площ громадських і технічних приміщень між орендарями.
Уже сам знайшов відповідь загальна площа - це сума основної та допоміжної. Хоча і тут є підводні камені.
Сергій, добрий день.
Так, дійсно, питання не до нас. Терміни БТІ і терміни в стандартах БОМА ніяк не пов'язані.
Все, звичайно, красиво і цікаво, АЛЕ! Як юридично узаконити стандарт БОМА, якщо в ДСА повинен бути все одно прописана площа по тих паспорту БТІ?
Ксенія, добрий день.
З повагою,
Цьом І.М.
Ген.Дір. ТОВ «Архінова»
Добридень!
Розглянемо ситуацію:
багатоповерховий житловий будинок на Ленінському проспекті, побудований в 50-е, перша лінія, 1-ий поверх, нежитлові приміщення (торгове).
Приміщення - нежитлове, окремий вхід, умовно 200 кв.м.
Є свідчення, є експлікація, є БТІ - 200 кв.м.
Вирішили переміряти по Вома. умовно = 240 кв.м.
По факту - що додали - стіни, колони, може бути навіть вітрини (а радянські вітрини оооох які просторі: метрів за 15-20 і більше).
І ось тут і починаються питання: новий власник при угоді платив за квадрат 99,9999999% відповідно метражу в свідоцтво про право власності. А там і написано: 200,00 кв.м. Документ-то офіційний, як паспорт у людини.
Вирішив він перепродати це приміщення новому покупцеві, він буде продавати по Свідоцтва 200 або по Вома 240. Зрозуміло, що «як домовляться», але навряд чи купить 240 по 8 000 $, коли є державний документ, де вказано 200.
До ворожки не ходи краще купити 200 по 8000 $, ніж 240 (що за фактом ті ж 200) по 8000 $. Стіни, колони, підвіконня, об'ємна ліпнина на повний стелю з радянських часів - все це теж прибуток приносить. Так чому ж до цього стандарту не здогадалися у нас ??
Будувала держава, що не інвестор. Так чому коли все це з'явилося, метраж того ж радянського приміщення із застосуванням Вома зріс на 20%.
приклад недавнього
БЦ класу А це «новозбудованого приміщення», це інвестиції і т.д. Люди гроші вкладають, всі вважають! Вартість розчину для цих самих стін, зарплата будівельникам, які будували цей будинок і т.д ... Тут ми можемо говорити про пряму залежність метражу квартир, що здаються / продаваних приміщень до горизонту окупності проекту, умовно.
Повернемося до «сталінці»:
Перший власник наших 200 кв.м. купив це приміщення у міста на аукціоні. Уявімо ситуацію: організатор аукціону, швидше за все, уповноважений орган влади Москви. перед торгами оголошує: ми тут переміряла по Вома цю сталінку на Ленінському, ось тепер продається 240 кв.м. а не 200. Вже будьте люб'язні! Те ж саме і по оренді.
Я до чого: на будівлі, побудовані не на гроші інвесторів, тобто все те що було побудовано Державою, в колишні часи, якщо хочете, не може застосовуватися стандарт Вома. Тому що коли будували не було поняття інвестиційний проект. Москву будували не бізнесмени, а держава. Вважали по-іншому.
А що стосується сучасних проектів, в які вкладали конкретні гроші щоб мати зиск, бізнес та ін. Тут ми можемо говорити про Вома.
Тому що епохи різні!
Максим, добрий день.
У вас цікаві міркування, але вони далекі від законодавчої бази. Стандарт БОМА - це національний стандарт США. Для Росії - це просто добровільна методика обчислення площі, використовуваної для обчислення орендної плати. А не для продажу приміщення.
При продажу необхідно робити оцінку приміщення (будівлі). Площа при оцінці - важливий параметр, але не єдиний. Більш того, в методиці оцінки повинно бути вказано, яка саме площа лягла в основу оцінки. Очевидно, що якщо в методиці оцінки вартості не приділено уваги визначенню площі, то це поле для похибок і помилок. Навіть за російськими нормами можна по-різному виміряти різні площі одного і того ж приміщення (будівлі). Якщо просто замовити оцінку, а потім підмінити в ній площа підлогового покриття приміщення на «орендовану площу» по БОМА - то це обман.
Рекомендую подивитися в бік стандартів IPMS - вони покликані вирішити проблему обчислення (вимірювання) площі приміщення (будівлі) в різних країнах і для різних цілей. Сподіваюся, скоро оцінювачі перейдуть до широкого застосування стандартів IPMS. Вони узгоджені з національними правилами вимірювання площ.
З повагою,
цьом Ілля
ТОВ «Архінова»
Leave a Comment