Грамотне використання емфітевзису дозволяє обійти безліч перепон, які існують при доступі до земель сільгосппризначення
Емфітевзис дозволяє фактично забути про існування мораторію
Отже, головна перевага емфітевзису в умовах нинішньої формулювання Перехідних положень Земельного кодексу полягає в тому, що земельна ділянка не відчужується. Отже, мораторій може "нервово покурити в сторонці". Однак точно таким же властивістю володіє і набагато більш звичний вітчизняному юристу договір оренди. Просто справа в тому, що емфітевзис має цілий ряд плюсів по відношенню до оренди:
- Дорогий, моя мама завтра приїжджає!
З реального подружнього розмови
Закон "Про оренду землі" чітко встановлює, що термін дії договору оренди не може перевищувати 50 років. Це, начебто, і чимало, однак якщо мова йде про будівництво (про будівництво на сільгоспземлях см. Матеріал "Підсобний завод"), то зведений об'єкт може за цей час не окупитися. Крім того, переукладання договору - це завжди ризик. Ризик того, що контрагент поставить більш жорсткі умови, або взагалі не захоче продовжувати договір, або втрутиться третя сторона і змінить ставки попереднього орендаря.
Термін же дії емфітевзису не обмежений. Тобто спочатку можна оформити його років так на 500-600 і спокійно забути про необхідність вести додаткові переговори. Цивільний кодекс взагалі дозволяє укладати такі договори на невизначений термін. Але це несе кілька великі ризики: в такому випадку кожна зі сторін може відмовитися від договору в будь-який момент (правда, з попередженням за рік).
Але в будь-якому випадку емфітевзис дає можливість володіти земельною ділянкою на набагато більш міцних і довготривалих підставах, ніж оренда.
Було ваше - стало наше.
З народної творчості
Емфітевзис набагато простіше передати іншій особі. У випадку з орендою для поступки прав потрібна згода орендодавця і переукладання договору оренди. Фактично це виливається в оформлення двох договорів (поступки прав і оренди). Крім того, знову виникають ті ж ризики, що і при "звичайному" переукладання договору. Загалом, не найприємніше справу.
А ось емфітевзис - зовсім інший випадок. Цивільний кодекс чітко встановлює наступну процедуру.
Крок 1. Землекористувач домовляється з покупцем емфітевзису і погоджує всі істотні умови угоди.
Крок 2. Землекористувач письмово повідомляє землевласника про свій намір продати емфітевзис і про істотні умови угоди.
Крок 3. Землекористувач чекає відповіді землевласника. Якщо протягом місяця відповіді немає, то це прирівнюється до згоди землевласника на передачу емфітевзису покупцеві.
Крок 4. Укладення угоди з продажу емфітевзису. Варіантів тут два. Якщо землевласник відмовився від свого переважного права купівлі, то все нормально. Якщо ж землевласник вирішив своїм правом скористатися, то землекористувач зобов'язаний продати емфітевзис саме йому. В результаті для землекористувача немає ніякої різниці, так як запитані нею гроші він все одно отримає.
Як видно з цього, емфітевзис дозволяє обійти мораторій на довгостроковій основі і практично ввести земельну ділянку сільгосппризначення у вільний обіг.
Вранці гроші - ввечері стільці, увечері гроші - вранці стільці.
Ільф і Петров. "Дванадцять стільців"
Оренда може бути тільки оплатної. Тобто в договорі в будь-якому випадку необхідно передбачати орендну плату. Крім того, буде вона вноситися з певною періодичністю (наприклад, щомісячно). А ось емфітевзис може бути і безкоштовним (якщо знайшовся такий "безкорисливий" землевласник). Та й у формі оплати побільше свободи буде, так як це питання цілком відданий на відкуп сторонам договору. Так що ніхто не заважає плату землевласнику оформити (за його згодою, природно) одним платежем відразу після укладення договору.
Тобто і в цьому питанні емфітевзис дозволяє сторонам договору більш гнучко формувати умови, що дозволяє набагато швидше прийти до консенсусу.
Але не все так райдужно. Є і ряд мінусів, на що особливо звернув увагу один з доповідачів на семінарі, директор юридичної фірми "Куценко та партнери" Антон Куценко. Один з основних спірних моментів дуже тісно пов'язаний з плюсом третім, а саме з платою за використання землі.
Non bis in idem
(Букв. «Не двічі одне й те саме" - лат.)
Принципове уточнення для України:
Маємо те, що маємо.
Приписується Л. Кравчуку
Цивільний кодекс містить цікаву формулювання: "Землекорістувач зобов'язанійвносіті плату за Користування земельною ділянкою, а такоже інші Платежі, Встановлені законом". Фактично під платою за землю малася на увазі плата землевласнику, яка встановлюється договором. Однак в земельному законодавстві цей термін означає дещо інше. Щоб це зрозуміти, достатньо заглянути в Закон "Про плату за землю". Згідно з цим документом, плата за землю справляється за все в двох видах:
1) земельний податок;
2) орендна плата.
А ось плата за емфітевзис тут не значиться. Отже, виходячи з норм зазначеного Закону землекористувач повинен сплачувати земельний податок. Начебто все ясно. Ось тільки, як вже зазначалося вище, відчуження ділянки не відбувається. Отже, і землевласник повинен сплачувати земельний податок. Трохи несправедливо, однако. Втім, не дуже критично.
Принеси то, не знаю що.
Емфітевзис підлягає державній реєстрації. Це прямо передбачено в Законі "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень". Однак законодавці (і чиновники Держземагентства теж) не подбали визначити, які саме для цього потрібні документи. В результаті далеко не всі органи земресурсів реєструють такі договори.
Термін дії емфітевзису, на відміну від оренди, обмежений тільки бажанням сторін
А тепер пару слів про інші цілі використання емфітевзису. крім обходу мораторію. Найбільш очевидна - можливість отримати землю сільгосппризначення на досить міцних правових підставах для нерезидента. Крім того, цілком можна долати верхню планку площі земель в одних руках. А ще - отримувати різного роду особливо цінні землі, які не можна відчужувати. І так далі.
Так що інструмент під назвою емфітевзис - це як ударна дриль Bosch, річ багатофункціональна і потужна. При грамотному використанні дозволяє назавжди позбутися від тіні мораторію на землях сільгосппризначення. Крім того, дозволяє включити в число претендентів на такі землі іноземців. При цьому землекористувач захищений набагато краще ніж орендар (за умови коректного і акуратного складання договору). При цьому поступка емфітевзису третій особі досить проста технічно, а термін дії договору обмежений лише фантазією сторін.