Мета договору інвестування
Крім інвестування безпосередньо будівництва інвестиції залучаються і в цілях модернізації (реконструкції) вже наявного об'єкта нерухомості (п. 1 ст. 3 Закону). Такі договори в широкому сенсі слова також називають договорами інвестування будівництва.
Згідно п. 2 ст. 4 Закону, інвесторами можуть бути поряд з юридичними особами, державними органами, органами місцевого самоврядування та фізичні особи.
надає в порівнянні з Законом «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень» та іншими нормативними актами у сфері інвестування підвищений рівень правового захисту громадянам-споживачам - від отримання повної вичерпної інформації про товар і його виробника до пред'явлення факультативних вимог при продажу товару неналежної якості, недотримання термінів проведення робіт.
При цьому споживач має право не тільки вибрати міру захисту порушеного права, а й вимагати повного відшкодування збитків. На підставі п. 2 ст. 13 Закону «Про захист прав споживачів» збитки, завдані споживачеві, підлягають відшкодуванню в повному обсязі понад неустойки на відміну від загального правила, відповідно до якого в разі невиконання або неналежного виконання зобов'язання збитки відшкодовуються в частині, не покритій неустойкою (п. 1 ст . 394 ЦК України). Крім того, сплата неустойки і відшкодування збитків не звільняють зобов'язана особа від виконання зобов'язання в натурі.
Тобто необхідна спрямованість на задоволення особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язана зі здійсненням підприємницької діяльності.
Якщо громадянин здійснює фінансування організації, з якою укладає договір інвестування, а організація, в свою чергу, передає громадянину у власність побудовану квартиру, і такого роду інвестування проводиться громадянином з метою задоволення своїх особистих, сімейних, побутових потреб, то при вирішенні спору в суді слід керуватися Законом Російської Федерації «Про захист прав споживачів».
На назву договору, найменування сторін, такі договори, як інвестування, пайової участі в будівництві житла і т.д. як правило, оформляють відносини сторін по передачі товару (квартири), виконання робіт (будівництва житла) або надання послуг (з пошуку підрядника, продавця, оформлення квартири у власність і т.д.) або містять змішані умови різних договорів. Укладаючи такі договори, громадяни, безумовно, переслідують виключно особисті та побутові цілі придбання житла, а не ведення спільної діяльності або інвестування своїх коштів. Відповідно відносини, що випливають з таких договорів, регулюються законодавством про захист прав споживачів.
Таким чином, мета укладення договору Інвестором набуває вирішальну роль.
Звернемося до Закону «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень». Він вказує, що інвестиційна діяльність спрямована на «отримання прибутку і (або) досягнення іншого корисного ефекту» (ст. 1).
В якості такого корисного ефекту може розглядатися і задоволення особистих, сімейних, домашніх і інших потреб. Тобто отримання прибутку не є єдино можливою метою інвестування, а корисний ефект може бути і неприбутковим в прямому сенсі, але нести позитивний результат для Інвестора, як, наприклад, будівництво житла для власного проживання.
При укладанні договору інвестування Інвестор в якості основної кінцевої мети має на меті придбання житла. Причому це житло може бути в подальшому використано як для проживання самого Інвестора і (або) членів його сім'ї, а також інших осіб, так і для отримання прибутку.
Не секрет, що готове житло коштує на ринку на порядок вище споруджуваного. Якщо в подальшому Інвестор вирішить реалізувати вже готове і передане Інвестору житло з метою отримання прибутку третім особам, така реалізація об'єкта нерухомості може бути проведена тільки після державної реєстрації права власності Інвестора на житло і на підставі документа, що посвідчує право власності. Ця угода купівлі-продажу, міни, заповіту в рамки взаємин з інвестування вже не вкладається, тому що при виконанні договору інвестування до моменту приймання незавершені об'єкти інвестиційної діяльності є частковою власністю сторін договору, а після приймання і оплати Інвестором (Замовником) позначених договором сум переходять у власність Інвестора, який в повному обсязі реалізує всі правомочності власника щодо придбаного майна.
Чим ближче за часом терміни здачі будинку в експлуатацію, тим дорожче житло. І, безумовно, навіть до здачі будинку в будь-який час Інвестор може припинити свої відносини з Забудовником, «продавши» свій внесок в інвестиційну діяльність. В такому випадку ця реалізація може бути здійснена шляхом уступки права вимоги з повідомленням боржника.
Обсяг переданих прав може бути, як прямо вказано в договорі поступки, так і не бути прописаний - в останньому випадку застосовується норма ст. 384 ГК РФ.
При поступку права в повному обсязі вкладених інвестицій договір припиняє свою дію внаслідок вибуття Інвестора з правовідносин щодо інвестування.
При поступку в разі, якщо оплата Інвестором Забудовнику проведена не повністю, який прийшов на його місце за згодою Забудовника новий Інвестор-Цессионарий стає суб'єктом спільної часткової власності з Забудовником в тому ж обсязі, що і колишній Інвестор-Цедент, оскільки до моменту приймання та оплати Інвестором виконаних робіт незавершений об'єкт інвестиційної діяльності є частковою власністю суб'єктів інвестиційного процесу. Інвестор, виконавши свої зобов'язання щодо інвестування, тим самим набуває частку в праві власності на об'єкт, що будується, яку і поступається новому Інвестору.
Отже, підіб'ємо підсумок. Якщо мета участі громадянина в інвестуванні будівництва житла - споживча, не пов'язана з отриманням прибутку, його слід вважати споживачем і відповідно застосовувати законодавство про захист прав споживачів. Якщо при укладанні договору фізична особа спочатку мало на меті отримання прибутку - Закон до нього не застосуємо.