Договір інвестування будівництва відрізняється від договору пайової участі в будівництві тим, пайовик (громадянин або організація, яка бажає придбати квартиру або квартири в споруджуваному житловому будинку) бере участь в будівництві шляхом передачі будівельної компанії грошових коштів в розмірі передбачуваної вартості квартири в цьому будинку.
Даний договір має свої плюси і мінуси. Так, якщо пайовик вносить на початковому етапі будівництва всю суму за квартиру, то в договорі має бути зазначено, що в даному випадку ціна на квартиру, вартість якої оплачена в початковій вартості будівництва, зміні не підлягає. Таким чином, громадянин отримує можливість купити квартиру за ціну, яка є істотно нижчою за ту ціну, що буде у такої ж квартири на момент закінчення будівництва. Однак укладаючи договір з будівельною компанією, пайовик несе певний ризик, так як відомі випадки так званих «довгобудів», коли будинок будується протягом багатьох років, а іноді будівництво просто заморожується. Повернути в такому випадку свої гроші буває досить важко. Також часто під маркою будівельних компаній ховаються шахраї, які збирають з людей гроші, обіцяючи їм прекрасні елітні квартири в престижних районах, і потім зникають.
Тому при укладанні договору інвестування будівництва або договору пайової участі в будівництві потрібно звернути увагу на правовстановлюючі документи будівельної компанії (наявність статуту, свідоцтва про державну реєстрацію, виданого податковим органом, наявність ліцензії на здійснення будівельної діяльності тощо), Найкраще укладати подібні договори з відомими будівельними компаніями, які працюють на ринку будівництва житла вже не перший рік і зарекомендували себе як надійні партнери .
Договір інвестування житла, також як договір пайової участі в будівництві, відповідно до ст. 25 Закону № 122 не підлягає державній реєстрації. Такі договори реєструються тільки в тому випадку, коли вони є предметом угоди.
В даний час існує велика судова практика за договорами пайової участі в будівництві і за договорами інвестування житла.
Економічна реформа, перехід до ринкової економіки, широка приватизація привнесли в повсякденне життя, поряд з позитивними результатами, нові негативні явища, серед яких відзначається порушення прав громадян на придбання житлових приміщень і споруджуваних багатоквартирних будинках при виконанні договорів, у зв'язку з чим збільшилася кількість звернень громадян в суди.
Відповідно до СТ. 40 Конституції РФ кожен має право на житло. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення права на житло.
Можливість реалізації цього права шляхом будівництва житла за рахунок власних коштів громадян без обмеження площі закріплена нормами ЦК РФ і ряду інших законодавчих актів.
Новий ЦК РФ регулює відносини, що виникають у зв'язку з укладенням різних договорів, в тому числі і договорів, предметом яких є придбання житла в споруджуваних будинках.
Вивчення практики показало, що з метою придбання житлових приміщень громадяни укладають з організаціями договори як передбачені, так і не передбачені законом і іншими правовими актами.
Наприклад, договори громадян з організаціями, що залучають грошові кошти громадян для будівництва багатоквартирних житлових будинків, невиконання яких послужило підставою для звернення до суду, носили найрізноманітніші назви: підряду, пайової участі в будівництві, спільної діяльності, при набуття квартири по безкоштовне договору, в тому числі з трудовим участю громадянина пайовика, купівлі-продажу квартири з розстрочкою платежу, безоплатної передачі квартири у власність, поступки вимоги (цесії) та ін.
Згідно ст. 8 ФЗ «Про інвестиційну діяльність в Російській Федерації та, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень», відносини між суб'єктами інвестиційної діяльності здійснюються на основі договору (або) державного контракту укладаються між ними відповідно З ГК РФ.
В силу ст. 4 зазначеного Закону суб'єктами інвестиційної діяльності здійснюваної у вигляді капітальних вкладень (далі суб'єкти інвестиційної діяльності), є інвестори замовники, підрядники, користувачі об'єктів капітальних вкладень інші особи.
Отже, норми п. 2 ст. 1 і п. 2 ст. 421 ГК РФ дозволяють суб'єктам інвестиційної діяльності укладати договір як передбачений, так і не передбачений законом або іншими правовими актами.
В умовах відсутності в законах регламентації договорів про інвестиційну діяльність суди виходили з їх змісту, а не в назві, при цьому неоднозначно оцінювали правову природу угод, що укладаються.
В силу ст. 702 ГК РФ за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується виконати за завданням другої сторони (замовника) певну роботу і здати її результат замовнику, замовник зобов'язується прийняти результат роботи і сплатити його.
Обов'язки підрядника уточнюються в ст. 740 ГК РФ. яка передбачає. що за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підряднику необхідні умови для виконання робіт. прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну.
Відмітна особливість які виникли між сторонами із зазначеного виду договорів полягає в тому, що громадянин вступає в правовідносини з будівництва своєї квартири безпосередньо з підрядником, організацією що здійснює будівництво житлового будинку.