Договір інвестування в будівництво

Фірма уклала інвестиційний договір, в якому виступає замовником-забудовником. Щоб розібратися в особливостях обліку операцій за таким договором, бухгалтеру необхідно знати його правову сторону. А для цього треба вникнути в юридичні та виробничі нюанси.

Необхідною умовою нового будівництва виступає наявність землевідведення. З цієї причини «ключовою фігурою» будівельної діяльності виступає особа, яка має право на земельну ділянку, призначену для цієї мети. У Містобудівний кодекс така особа іменується забудовником. Саме забудовник отримує у органів влади або місцевого самоврядування дозвіл на будівництво і на введення об'єкта в експлуатацію (ст. 51 і 55 ГрК РФ).

Що таке інвестиційний договір

Зведення об'єкта будівництва виконує генеральний підрядник. Відносини між названими учасниками процесу будівництва складаються на договірній основі. При цьому договір будівельного підряду регламентується параграфом 3 глави 37 Цивільного кодексу, а ось договір між інвестором і забудовником в Цивільному кодексі не виділено окремо. Крім того, немає в кодексі і таких понять, як «інвестор» і «інвестування».

Учасники цивільного обороту має право укласти договір, який не передбачений законом або іншими правовими актами. Тоді в укладеному договорі виділяють елементи «типових» договорів. А потім до відносин сторін за таким змішаному договорі застосовують правила, що відносяться до його окремих елементах (п. 2 і 3 ст. 421 ЦК України). Цей підхід і застосовується для тлумачення договорів інвестування в будівництво (ст. 431 ЦК України).

Відмінною рисою інвестиційного договору є те, що після його виконання право власності на зведений об'єкт нерухомості реєструється безпосередньо на інвестора.

Висновок інвестиційного договору з фізичною особою на придбання квартири неприпустимо. Така участь кваліфікується як незаконне залучення грошових коштів в пайове будівництво.

Учасники будівництва

У Містобудівний кодекс названий ще один учасник будівництва - замовник. Це особа, яка на підставі договору уповноважена забудовником для організації будівництва, технічного нагляду та контролю за веденням робіт.

А якщо забудовник поєднує функції замовника, то він іменується замовником-забудовником. Це складовою термін, в законодавстві він спеціально не роз'яснений. У підсумку виходить, що замовник-забудовник здійснює реалізацію інвестиційного проекту, будучи правовласником земельної ділянки.

У ліцензії замовника-забудовника перераховуються наступні спеціальні роботи:

отримання та оформлення вихідних даних для проектування об'єктів будівництва;
підготовка завдання на проектування;
технічний супровід проектної стадії;
оформлення дозвільних документацій на будівництво і реконструкцію, контроль за термінами дії виданих технічних умов;
забезпечення звільнення території будівництва;
організація управління будівництва;
технічний нагляд.

елементи договору

Ціна договору - це вартість інвестиційного проекту для інвестора. У практиці капітального будівництва для її обгрунтування застосовується зведений кошторисний розрахунок, який стає невід'ємною частиною інвестиційного договору. Цей плановий документ є основою для звітності замовника-забудовника про цільове витрачання отриманих коштів.

Однією зі сторін інвестиційного договору виступає інвестор, а інший - забудовник або замовник-забудовник. Проаналізуємо договірні відносини із замовником-забудовником. Якщо виходити з традиційного складу обов'язків замовника-забудовника, то в договорі можна виділити дві складові.

По-перше, замовник-забудовник виступає в ролі посередника між інвестором і особами, які беруть участь в будівництві. Так, укладаючи договір з генпідрядником від свого імені, замовник-забудовник діє за рахунок інвестора і в його інтересах. При цьому право власності на результат будівельних робіт до замовника-забудовника не переходить. Результат він передає інвестору, отримуючи за свої послуги агентську винагороду (п. 1 ст. 1005 ЦК РФ).

Друга невід'ємна складова діяльності замовника-забудовника - інженерний контроль і нагляд за будівництвом. Це теж послуга, але зовсім іншого властивості: вона передбачена статтею 749 Цивільного кодексу.

Хоча в послугах замовника-забудовника ми виділили дві складові, це не означає, що в договорі потрібно встановлювати роздільне винагороду за надання кожної з них. Вартість послуг, як правило, визначають загальною сумою. Було важливо прояснити юридичну природу правовідносин сторін інвестиційного договору. Це необхідно для організації бухгалтерського та податкового обліку.

Кошти інвестора, які він надає в розпорядження замовника-забудовника, прийнято називати цільовим фінансуванням. Підстави для використання цього терміна дають статті 6 та 7 Закону № 39-ФЗ. З цих норм випливають права інвестора на контроль за цільовим використанням коштів і обов'язки замовника-забудовника використовувати кошти інвестора за цільовим призначенням.

Принципи обліку діяльності замовника-забудовника

У бухгалтерському обліку замовника-забудовника для відображення зобов'язань перед інвестором, що виникають в силу отриманого фінансування, застосовується однойменний рахунок 86 «Цільове фінансування». Але надходять гроші призначені для витрачання за двома принциповими напрямками:

на оплату послуг замовника-забудовника;
на фінансування підрядних організацій.

У сукупності ці суми формують ціну договору, але під оподаткування потрапляють лише перші. Адже в кінцевому рахунку вони утворюють виручку замовника-забудовника, яка обкладається ПДВ і ПДВ (пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Відповідно і засоби, що розподіляються замовником-забудовником серед підрядників, з реалізацією не пов'язані. Тому замовник-забудовник ПДВ по ним не нараховує (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А з податку на прибуток у визначенні податкової бази не беруть участь кошти цільового фінансування інвесторів, що акумулюються на рахунках забудовника (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Проте вищеназвані норми не звільняють від оподаткування винагороду замовника-забудовника.

договірні умови

По завершенні договору у замовника-забудовника може утворитися невитрачений на підрядників залишок коштів інвестора, тобто економія. Про це потрібно повідомити інвестора. «Долю» економії сторони договору визначають за угодою. Можливі рішення - від повернення зекономлених коштів інвестору до переходу всієї економії в розпорядження замовника-забудовника.

У першому випадку винагороду замовника-забудовника буде встановлено у твердій сумі.

Якщо ж розмір винагороди замовника-забудовника визначено договором, то перед бухгалтером постає питання: в який момент визнавати виручку від надання послуг? З метою бухгалтерського обліку це питання вирішується на підставі договору. У ньому може бути встановлена періодична приймання послуг (помісячна, поетапна і т. Д.) Або визнання послуг з інвестпроекту в цілому. В останньому випадку в бухобліку формується незавершене виробництво. Зауважимо, що порядок визнання виручки замовника-забудовника не тягне за собою будь-яких значимих цивільно-правових наслідків для сторін договору.